盧鏗 新房地產時代來臨

7月31日，對于海爾地產集團董事長兼CEO盧鏗而言，是個具有特殊意義的日子。4年前的這一天，他受集團CEO張瑞敏先生之邀，加入海爾大家庭。彼時，海爾地產只是一個年銷售額近10億的小型房企；如今，海爾地產以百億元年銷售額躋身中型地產企業序列。期間雖然經歷了持續不斷的宏觀調控，但后續發展勢頭之兇猛，足以讓業內時刻關注。

什么使你痛苦，什么使你強大。市場低迷期往往也是企業的發展契機。今年盧鏗特意選擇在他來到海爾地產第四年的這一天，接受了《數字商業時代》雜志的專訪，向外界揭示了海爾地產未來的發展謀略。

盧鏗坦言，在海爾地產4年，他“重新學做房地產”。在海爾集團這個大平臺上，如何有效集成其積淀多年的技術資源、品牌資源、資金資源以及管理優勢，最終自成風格，并形成自己的核心優勢？這是盧鏗4年來一直思索并踐行的主題。

而在這4年里，地產行業又遭遇了前所未有的宏觀調控、金融危機，盧鏗還需要重新審視行業前景。

面對行業發展的混沌，作為遼寧省政協委員的盧鏗，曾奮筆疾書近萬字，提出170多條動議提報政府。這170多條建議中，核心的思想是其對土地制度改良的思考。開篇語里，他這樣寫道：“如今的時代正在發生著深刻的變化，土地問題一直是眾多重大歷史、社會和政治問題的本源。”

170多條建議，會在合適的時機公布。在他看來，降房價有很多方法，不是單純地壓開發商。調控周而復始，卻始終走不出且調且漲的怪圈。“根本出路在于土地制度的改革，盡管土地改革很難。”盧鏗說。

這不是地產業最艱難的時刻，但眼下卻是一個亂局：房地產是國民經濟的支柱，如果說房地產倒下97個行業會受影響，雖然有如此重要的行業地位，卻時常被辱罵，甚至有人認為房地產綁架了中國經濟；房地產市場低迷、保障房建造、制造業發展都遇到很多困難，地方政府債臺高筑等等，所有問題為什么會發生？困惑隨之而來。

亂局的背后，種種問題盤根錯節。為什么每一次調控總被市場的力量化解？“這背后有太復雜的利益關系，有中央政府、地方政府、開發商、購房者方方面面的利益。”盧鏗說。因此調控無法一蹴而就。

而開發商正在調控的煉獄中經歷生死存亡的考驗，一些開發商藉此而壯大，一些開發商悄然退出市場。從業22年，盧鏗也感受到了地產商地位的變化。在他看來，在強大的政策壓力面前，開發商群體已經變得越來越弱勢。繁重的稅費，不斷壓縮開發商的利潤空間；頻變的政策，讓市場如過山車一般驚險。

“一個新的時代已經來臨。”盧鏗在接受《數字商業時代》專訪時斷言，房地產再也不是那個靠粗放經營、土地升值來經營的行業。而回歸到眼下，盧鏗眼里的市場并沒有那么糟，開發商也不會輕易倒下？

數字商業時代：本輪調控被稱為史上最嚴厲的調控，開發商受到的沖擊是否很大？

盧鏗：要分情況來討論。事實上，央企、國企、上市公司是沒有大問題，上半年進入全國30強的門檻變高了，這說明很多企業賣得比去年還要好。

數字商業時代：最近有研究顯示房地產企業資金杠桿率跌至2008年以來的最低點，對于房地產企業來說，全部資金來源中的四成要靠自籌資金維持。開發商的資金越來越緊，究竟緊張到怎樣的程度？

盧鏗：很多中小企業問題會比較大，但各有各的路。有些供應商和建筑商在幫著開發商一起扛。比如，雖然開發商貸不了款，但是供應商可以貸款；建筑商可以墊款，還有灰色的民間信貸的興起，這幾乎已經成為一種現象了。民間利率高得離譜，我聽說最高的已經超過50%了。

現在很明顯的是，一線城市、受限購的城市和限購執行比較嚴格的城市影響比較大，其余的城市影響不是很大，如果全國算總量的話，還是處于上升狀態，“量價”都在上升。三四線城市漲得很厲害。

數字商業時代：這是否意味著調控有失效的可能？會出現降價的局面嗎？

盧鏗：今年內政策放松的可能性不大，市場在逐步走向理性。（受調控影響）價格的波動肯定有，這是毋庸置疑的。現在（開發商）資金鏈比較緊，調控政策沒有松，開發商存貨多，出貨慢。但從國家長遠發展來看，城市化率現在僅為45%左右，完成城市化還需要二十幾年。二十幾年當中，（房價）整體上是震蕩上行的狀態，房價大幅下跌的可能性是沒有的。有很多因素，比如開發商成本很高，成本被地價綁住，而地價又被“分稅制”綁住。并且，有些地方的稅費很高，多達62種。當開發商利潤空間很低的時候，降價就會虧。不要以為房地產都是暴利，如果說房地產企業一共有8萬家，保守估計現在真正還在做房地產的只有4萬家，調查它們的利潤，絕對不是暴利。甚至這4萬家當中有相當多是虧損的。只有小部分公司早年囤了大量的地，這些公司才有暴利，大部分公司都沒有這樣的能力。許多公司是在與時俱進地拿地，地價肯定高，成本下不來。房價是被地價綁住的。

數字商業時代：您曾一直呼吁“新土改”，穩定房價沒有改變土地制度。170多條建議沒有正式公布前，能否簡單談談看法？

盧鏗：我舉一個例子，可以適當多供應土地，把土地政策搞活。像上海這樣的城市還有必要保留幾千平方公里的土地，如果把它變為工業用地和城市用地，可以貢獻數百倍的價值。18億畝耕地紅線是怎么計算的，是用最傳統、最保守的方法計算的。現代人的食品構成發生了變化，完全可以發展高科技農業，有計劃、按結構來供應。

數字商業時代：這輪調控會引發怎樣的變局出現，行業分化會不會更加嚴重？行業會向怎樣的方向發展？

盧鏗：會出現變局，強者愈強的馬太效應也一定會出現。實際上，房地產進入了一個新的時代，到了靠產品創新、靠經營管理去生存的時代，而不是靠粗放管理和土地升值來存活。

數字商業時代：海爾地產今年的任務完成情況如何，海爾地產是否有具體的舉措來應對市場？

盧鏗：從目前完成的指標來看，應該說上半年的任務我們都完成了。下半年既定的銷售壓力比上半年要大很多。這里面有客觀原因，例如政策因素、環境因素、消費者的觀望情緒等等，主觀原因是下半年海爾地產推盤量比上半年大很多。

但對于一個團隊來說，只要有追求就必定有壓力，追求越高壓力越大。最重要的是為了這個目標你采取什么樣的途徑。我們會借助自身的資源優勢、渠道優勢以及一些策略性的調整，力爭完成既定任務。

還是那句話，誰讓你痛苦，誰就使你強大。