中國“海外炒房族”口述實錄:成功率低 道路還長

中國民間長久以來，一直缺乏國際投資的經驗，這導致海外買房的投資者，憑借的依然是在國內炒房的慣性。這就注定海外炒房的成功率仍會處于一個非常低的水平。

“每當有人問我，在美國有別墅是什么滋味，我的第一反應就是貴。”黃鑫說。

2009年上半年，黃鑫在美國南加州買下了一幢獨棟別墅，前有花園，后有泳池，“總價才50萬美元”。黃鑫說。用在上海市區買一套兩居室的錢，買了一套“和美國大片里富豪住的一樣”的別墅，讓溫州老家的親戚們嘖嘖稱贊了好幾天。

每當看到別人拿著別墅照片羨慕不已的樣子，黃鑫就對自己的投資充滿了信心，盡管買房之后，僅僅過戶、驗房、保險，就又花去了令他咋舌的5000美元。

滿足和樂觀的情緒，伴隨了黃鑫很久，這也直接促成了他的親戚們紛紛報名參加海外購房團，“抄帝國主義的底”。

直到接到代理公司要錢的電話，黃鑫才發現，在美國養一套別墅，絕不像在中國那么容易。

“每年地產稅要交8000美元，社區管理費要3600多美元，房子的日常保養、草坪整理，一年也要1萬多美元。”黃鑫說。美國養房的經歷，還解開了他腦子里存在多年的很多疑惑，“以前看電視上，美國人沒事就在家修修補補，剪剪草坪，那時候還納悶，美國人的休閑生活還真特別。現在才知道，那是因為請工人太貴了。請工人修草坪，一個小時要好幾十美元。不修，隔壁鄰居還要告你”。

收益，卻完全沒有預想中的高。“美國是個透明的社會，大家的判斷都很一致，這幢別墅的收益，就應該是不到5%的租金回報，以及5%左右的房價升值。”黃鑫說，高成本和低回報，讓他很快就動了脫手的心思。

但如果真的出手，又要支付一大筆錢：相當于房價10%的所得稅、房產經紀人的傭金、過戶稅和其他手續費，總額約為4萬美元。

兩難之下，曾在上海炒房多年的黃鑫恍然大悟：為什么美國有錢人不比中國少，卻沒有人炒房。

從“以房養學”到純粹投資

黃鑫的經歷，在2008年前后的“海外炒房熱”中并不鮮見。

2009年初，上海人柳擎也曾以半觀光的形式，加入過一個美國炒房團，那也是柳擎第一次踏上美國的土地。

只不過，相對于5萬元的高額團費，收獲實在是太少了。14天的行程里，柳擎們都是上午看房，下午觀光。但問題是，對于一路上所看到的樓盤，柳擎并沒什么深刻的印象。“一大群人涌進去，東看看西看看，很多東西都沒問清楚，導游就催著上車了。”

即便如此，“這樣的高價看房團還是火了一年多，最高峰的時候，一天就有好幾個團從不同城市出發去美國，季節適宜的時候，還要排隊才能報上名”。在上海開辦了一家海外購房中介公司的陳志敏告訴記者。他說，這段時間也是一個轉折點，“以前中國人在海外買房，絕大多數都是‘以房養學’或者為移民做鋪墊，但從2008年以后，單純的投資成了海外買房的主要目的”。

所謂“以房養學”，主要是指富有的中國家庭在子女出國留學時，在當地購買一套大的住房，再將多余房間出租，用租金來抵銷在當地的生活費。

陳志敏介紹，“以房養學”在澳大利亞最為普遍，“留學澳洲的中國人，很多是從高中就出去了。從高一到大學畢業一般至少要5年，房租是相當大的一筆開支。于是有條件的家長，就會在澳洲買一套公寓，除了自住，還可以將多余的房間出租”。一般情況下，中國家長都是一次性付清房款，“租金收入基本就能抵銷生活費”。

而大部分留學生學成后都會移民澳洲，所以在當地買房也不存在急于脫手的問題。

“為移民做鋪墊”，是指移民澳大利亞必須滿足5年內在當地累計住滿2年的條件，于是很多人在移民之前，就先在當地買房。

那時候，中國人在海外買房，準備工作做得還是非常細致的。“特別是在區域上，很多人指定要哪個州的哪個區域，原因很簡單，就是附近有知名的中學或者大學。”但這一切，隨著金融危機的到來而迅速改變了。

“抄底良機”并非良機

在2008年的上海秋季房展上，來自美國佛羅里達、澳大利亞墨爾本、日本東京等地的樓盤一度占據了相當大面積的展區。300萬元，在上海市中心連一套像樣的兩房都買不到，卻可以在美國買下一套帶泳池的別墅，這一度在上海引起了轟動。

在2009年的北京春季房展上，又有70多家美國開發商組團參展。按照他們的宣傳，彼時美國房地產市場已經調整了一兩年時間，平均房價從最高峰回落了三到六成，正是中國人抄底的好時機。

而在當時，這樣的宣傳還不算是最具誘惑性的。“當時，溫州民間最流行的還是去買美國的‘法拍房’（銀行沒收后再拍賣的房產）。”李華星告訴記者。李也是溫州人，曾在上海炒房多年，因為有移民的打算，是圈子里在美國置業最多的人。

不過，李華星沒有參加看房團，而是托朋友找了幾個在美國的獨立房產經紀人。而經紀人推薦的幾套法拍房，也的確有讓人心動的理由。“2006年的估價還要20多萬美元，2009年銀行掛牌才2000多美元。而且，這不是經紀人隨口說說的，而是法院對外拍賣時提供的信息，可信度很高。”

在強烈的抄底沖動下，李華星一次就買下了3套“法拍房”。多年來只能仰望的西方發達國家，此時卻成了房地產的“價值洼地”，讓中國投資客開始躁動起來。

2009年，網絡上熱傳著一個名為《200萬在世界各地買什么樣的房子》的帖子。

在這個帖子里，美國紐約市區房價折算成人民幣，只有2.5萬元到5萬元，法國巴黎房價為4萬元到10萬元，澳大利亞悉尼為3萬元到5萬元，泰國曼谷是1萬元到2萬元，韓國首爾約6萬元，西班牙巴塞羅那約6萬元，俄羅斯莫斯科是2萬元到3.4萬元，德國柏林只有8000元到1萬元，而日本東京也只有2萬元到3萬元。

按照帖子上的數據，不到1萬元的均價，在上海只能購買外環以外的兩房公寓，但在柏林，卻已經足夠買一套200平方米以上的豪宅甚至別墅。

“這個帖子當時在溫州炒房團中間流傳得很廣，有些人直接打印下來帶在身上，有些人馬上就打電話給國外的親戚朋友，問他們，國外房子是不是真的這么便宜。”黃鑫說。他自己也是在看到帖子之后，才主動找上中介公司，買下了那套后來讓他頭疼不已的別墅的。

但在那一波的海外買房潮中，找到個結局完美的故事卻很難。

就連以一折價買下“法拍房”的李華星，也對自己的投資后悔不已。“買房子的時候，其實只去看過一次，后來才慢慢發現，房子比較舊，地段也偏僻，為了用租金抵銷日常維護費用和稅費，只好重新翻修，花的錢和買房子的錢就差不多了。”

更讓他胸悶的是，由于房子是在“窮人區”，他的租客已經好幾個月沒有支付租金了。“委托管理的當地中介公司也無可奈何，讓我親自去一趟。可難道還真飛過去打官司嗎？”對于房屋被“白住”，李華星頗為無奈，“如果倒手賣掉，還要6%的中介手續費，那就虧大了”。

李華星說，在買下房子很久之后，他才知道，美國房價雖然已經下跌了很多，但也只是回到了2003年前后的水平。而美國的房地產泡沫破滅其實是2000年開始的，那時候的房價，還不到2003年的2/3。“當然，這些數據，美國人是不會告訴你的。”

2010年，“為中國人設計樓盤”已是個全球現象

因為成功案例太少，2008年開始的海外買房熱，在2009年年中就開始退燒了。但隨著2010年以來國內樓市調控的加強，特別是限購令在全國的大范圍鋪開，海外買房熱又再次興起。

2010年10月，上海搜房網和上海電視臺組織了一次澳洲購房團，短短3天內，一行10多人的購房團買下了10多套別墅和海景公寓，其中，還有一名投資客豪擲4000萬人民幣，一次買下1幢別墅和4套公寓。

在海外媒體眼中，中國的炒房者也到了讓他們“驚呼”的程度。

據海外媒體報道，2010年3月，一名中國女老板以近1.2億元人民幣買下了墨爾本一套900平方米的高級公寓。一個持學生簽證的中國女孩，不懂英語只會不停舉手，卻以約1143萬元人民幣拍得一套三居室房產。

在倫敦的新房市場，來自中國內地和香港的投資客已占據了10.8%的份額。在加拿大最大的華人聚集地溫哥華市西區和列志文市，中國內地買家幾乎占據整個市場。

在西班牙馬德里，德國慕尼黑、柏林等地，中國買家的每一次大手筆，都能在當地媒體上找到連篇累牘的報道。

在日本，一些房地產商開辦了中文網站，在中國游客出沒較多的區域散發中文傳單，一有游客對樓盤感興趣，中介就會派出專門的翻譯陪同看房。北海道、東京等地，還出現了專門為中國人設計的樓盤。

實際上，“為中國人設計樓盤”，如今已是個全球化的現象。

加拿大的多倫多、溫哥華等地，宣稱“大廳小臥、封閉式廚房、超強抽油煙機、全不銹鋼廚具”的樓盤就比比皆是。“這就是針對中國人的特點設計的，因為西方人做飯沒什么油煙，用不上封閉式廚房，南亞人則習慣于小廳大臥。”美歐置業顧問公司李明義告訴記者。德國柏林也有公司專門打出廣告幫助中國人在當地買地，并自行建造別墅，價格多在200萬到300萬元人民幣。

這是一次席卷全球的“抄底”。李明義說，據他了解，2010年以來，中國投資客的目光，已不再局限于加拿大、美國、澳大利亞，英國、日本、德國都出現了相當數量的中國投資者的身影。

“炒房”模式在國外很難行得通

和2008年前后以溫州炒房客和山西煤老板為主體的海外炒房時代相比，如今的海外炒房，更多了不少“技術含量”。

2008年的海外看房團，很大程度上就是按照溫州炒房團的模式打造的。“溫州人在國內看房，就喜歡包一部大巴士，熟悉的朋友聚在一起，上午看房，下午逛街購物。”李明義說。他在房地產業浸淫多年，上世紀90年代末就曾有為國內樓盤去溫州辦展覽的經歷，“那時候，溫州人都帶著一麻袋一麻袋的現金去現場下定，一天下來，三個點鈔機壞了兩個”。

但溫州炒房團的模式，在國外卻行不通。

“美國人買房，大多是先選好經紀人，經紀人按要求篩選出適合的項目供買家挑選，然后，再對有意向的項目進行細致的調查。”李明義告訴記者，調查的方面涵蓋房屋所有權、負債情況、房屋質量、周邊環境（如周邊有幾家學校、有沒有垃圾填埋場、離醫院的距離），形成的資料有時候甚至厚達百頁。

在復雜而精細的前期準備之后，買房者還要聘請房產律師，陪同看房、簽約、驗房、查驗房產資料、交割，整個過程長達幾個月，而在紐約，聘請律師的費用也高達4000美元。

李明義說，像中國這樣去看一次樓盤，再和售樓處人員聊一聊就下定的情況，在美國人看來，簡直就是不可思議。

“現在出去買房的中國人，大多學會先在中國找好經紀人再出發了。”李明義說，2010年以來，他收到的國內買家委托數量增長了2倍多，這比2008年海外買房的人數還要多得多。

但這樣的進步，還不夠。“最重要的是，中國民間長久以來，一直缺乏國際投資的經驗，這導致海外買房的投資者，憑借的依然是在國內炒房的慣性。”李明義說，這就注定現在海外炒房成功率，“仍會處于一個非常低的水平”。

最重要的是，“炒房”這種模式在國外很難行得通。李明義說，以目前海外炒房的新熱點——德國為例，大約六成的德國人沒有自有住房，“因為德國法律對租房者的保護很健全，他們可以用很低的成本租住很高質量的房子，另外，多年來，德國每年的房價增長只有2到3個點，房子根本不具備投資價值”。

而中國人移民較多的加拿大，盡管近年來大城市房價每年都有10到20個點的上漲，“但也大多是海外移民推動的結果，從投資回報上說，也沒有多少價值，因為加拿大本地人，租房的也越來越多”。

在加拿大，“如果買房，管理費、房產稅、保險、維護費都是不小的開支，而租房卻什么都不用管，租金卻不高”。李明義說。

在另一個中國人移民、炒房的熱點國家——澳大利亞，政府也于2010年上半年就公開宣稱要保證外來投機者不會推高澳大利亞房價。“據說，澳大利亞已經在調查海外投資情況，如果有人囤積房產，還可能被罰款甚至坐牢。”

另外，中國人在海外買房，還存在很多誤區。

“中國人在海外買房，首選就是市中心的小戶型，這完全是照搬國內經驗。”李明義說，但在美國、日本、澳大利亞等國家，大城市市中心的小戶型，不僅增值最慢，而且租客也都是留學生或者低收入者等最不受歡迎的類型。

“基本上，只有投資5到10年甚至更長時間，海外買房才會有較為明顯的收益，但也不過是每年5%到8%的水平，這根本無法和國內炒房的收益相比。”李明義認為，這一波海外買房熱潮，也不會持續太久。