高價(jià)公寓里的投資陷阱

不久前，我多倫多的朋友老盛退休了。他在退休前辦了一件大事，那就是把自住的大房子換到了公寓樓。因?yàn)楹⒆佣家央x巢而去，再住大房子吧，一來(lái)維修費(fèi)用高，二來(lái)財(cái)力也不如從前，這些年房?jī)r(jià)一直往上漲，表面上是好事，可交給政府的地產(chǎn)稅也水漲船高，于是便住進(jìn)了“小公寓”。

原本以為生活從此定好了詠嘆調(diào)，就此安安穩(wěn)穩(wěn)地過(guò)下去了。誰(shuí)料上個(gè)禮拜天老盛給我來(lái)電話(huà)，感嘆當(dāng)初不聽(tīng)我勸，現(xiàn)在才明白，為什么我會(huì)堅(jiān)持租公寓，而不是買(mǎi)公寓住。

我不用聽(tīng)下文，便知道是怎么回事兒了。老盛當(dāng)初買(mǎi)公寓時(shí)，我曾建議他租公寓：“如果你買(mǎi)的公寓租售比是120倍以?xún)?nèi)，買(mǎi)比租劃算，假如租售比超過(guò)了120倍，租就比買(mǎi)劃算了。”他反駁我說(shuō)：“你開(kāi)玩笑了，現(xiàn)在多倫多的公寓，租售比早都超過(guò)了120倍，一般都在200倍以上，哪里去找低于這個(gè)比例的。”一聽(tīng)老盛這樣說(shuō)，我知道他已經(jīng)打定主意要買(mǎi)了，便提醒他道：“你真想買(mǎi)就盡量找新公寓，最好挑黃金地段，住膩了想出手也比較方便。”

但我的話(huà)老盛并沒(méi)有往心里去。他既沒(méi)有買(mǎi)新公寓，也沒(méi)有挑黃金地段，最后選在士嘉堡——華人的集聚地，買(mǎi)了一套兩房一廳的豪華公寓，他最得意的是房?jī)r(jià)居然很“便宜”，連20萬(wàn)加元都不到，唯一的一點(diǎn)瑕疵，就是管理費(fèi)相對(duì)高了一點(diǎn)，一個(gè)月需900加元。

但老盛萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到，恰恰是這一點(diǎn)瑕疵，卻令他越來(lái)越坐立不安。因?yàn)檫@棟豪華公寓建于70年代后期，是多倫多的第一代豪華公寓樓。90年代后期，大量中國(guó)大陸人移民加拿大，令加拿大掀起了新一輪炒房熱潮，房?jī)r(jià)，特別是公寓樓價(jià)沒(méi)幾年就炒到了高處不勝寒的地步，租售比高達(dá)200倍，樓價(jià)泡沫顯而易見(jiàn)。

就拿我來(lái)說(shuō)。2008年底，我從紐約回到多倫多，在市中心租下一套高級(jí)公寓，月租1800加元。但目前其市值是42萬(wàn)加幣左右，租售比高達(dá)233倍！大大超過(guò)合理價(jià)位40%以上！因此我選擇租房而住。請(qǐng)注意，加拿大房租的漲幅由政府控制，不能隨意上調(diào)，同時(shí)又受到房客年收入的制衡，因此多倫多的房租從2007年到今天，幾乎沒(méi)有上漲。

而買(mǎi)公寓而居的老盛就不同了，當(dāng)初900加元一個(gè)月的公寓管理費(fèi)，現(xiàn)在已漲至每月1200加元，即便租出去，每月租金也最多1200加元，收到的房租還不夠維持房子的支出，每個(gè)月還要交200多的地稅，且年年看漲。為什么？因?yàn)槿嗄陿驱g的大廈已開(kāi)始老舊，今天電梯壞，明天泳池出現(xiàn)問(wèn)題，后天中央空調(diào)又不行了#8943;#8943;凡此種種都是花錢(qián)的大事，可羊毛出在羊身上，如果要修理，管理費(fèi)就得看漲；如果選擇不修理，那么豪華設(shè)施也就形同虛設(shè)，怎么辦呢？

于是聰明的業(yè)主開(kāi)始尋找下一個(gè)買(mǎi)家，老盛就是其中之一。但很可惜，近來(lái)多倫多樓市出現(xiàn)的問(wèn)題，已相繼在主流媒體上報(bào)道了，買(mǎi)主在購(gòu)房之前都會(huì)查詢(xún)清楚大樓的狀況。再說(shuō)了，近來(lái)加拿大政府也沒(méi)有錢(qián)了，腦筋也動(dòng)到了房主身上。多倫多市長(zhǎng)近日宣布，將增加地產(chǎn)稅來(lái)填補(bǔ)財(cái)政赤字。

面對(duì)年年增加的管理費(fèi)（不受政府管制），由政府說(shuō)了算的地稅，以及對(duì)房客不能隨意增加的租金（受政府管制），公寓業(yè)主（至少老舊公寓的業(yè)主）便猶如待宰的羔羊，有苦說(shuō)不出。

老盛最后在電話(huà)里說(shuō)，“還是你分析的對(duì)。我一直以為買(mǎi)房總比租房好，總以為房租是白扔的，真沒(méi)考慮過(guò)這么多，什么這個(gè)比那個(gè)比的（指房?jī)r(jià)收入比，房?jī)r(jià)租金比），現(xiàn)在仔細(xì)算算，任何商品都有合理價(jià)位，房子這個(gè)最大的商品也一樣。不過(guò)，雖然我在加拿大濕手沾了干面粉，但好在退一步說(shuō)，損失也就人民幣百八十萬(wàn)。幸好沒(méi)有回上海買(mǎi)公寓，我在這兒碰到的問(wèn)題，在那兒也同樣會(huì)遇到，以后回國(guó)我肯定選擇租房而住！”

陳思進(jìn)

某國(guó)際金融財(cái)團(tuán)全球投資部風(fēng)險(xiǎn)管理資深顧問(wèn)，現(xiàn)定居多倫多。

曾任瑞信證券投資部助理副總裁、美銀證券公司副總裁、宏利金融財(cái)團(tuán)資深顧問(wèn)等職。