銀行信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系研究

摘要：房地產(chǎn)部門資金的大部分來(lái)自銀行系統(tǒng)，本文探討了銀行信貸擴(kuò)張對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的影響。采用博弈論相關(guān)理論，分析了銀行向房地產(chǎn)部門提供信貸的決策成因，再對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)價(jià)格上漲的進(jìn)行實(shí)證研究，分析信貸擴(kuò)張?jiān)诙啻蟪潭壬嫌绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格以及之間的相互關(guān)系。理論模型和實(shí)證結(jié)果均表明銀行的信貸擴(kuò)張是房?jī)r(jià)上漲的重要因素，并就此提出房?jī)r(jià)調(diào)控的相關(guān)建議

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格 信貸擴(kuò)張 博弈論分析 實(shí)證檢驗(yàn)

一、緒論

近年來(lái)，隨著房產(chǎn)稅的出臺(tái)以及上海、廣東、北京等市限購(gòu)令的頒布，使得房?jī)r(jià)調(diào)控進(jìn)入白熱化階段。

房?jī)r(jià)問題無(wú)疑是這幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)問題之一，房地產(chǎn)作為人們生產(chǎn)生活的必需品，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高有著極其重要的影響。新世紀(jì)交替的最近十幾年里，全球一直被泡沫經(jīng)濟(jì)所困擾，世界各地的房地產(chǎn)價(jià)格相繼上漲我國(guó)也出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)投資額、商品房空置率持續(xù)上升，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的攀升同我國(guó)不斷加快的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和雄厚的外匯儲(chǔ)備一樣引起了國(guó)內(nèi)的普遍關(guān)注。

從我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源方面看，從1999-2010年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)貸款占貸款總量的比重從4％升至20％多。如果把“隱身貸款”部分也加入到統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，那么我國(guó)的房地產(chǎn)貸款量就占到了銀行貸款總量的30％。因此，銀行是房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要“輸血者”，因此我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)過熱的跡象，都與銀行的信貸政策支持有著不可分割的聯(lián)系。

本文以銀行信貸支持對(duì)房?jī)r(jià)提升的作用為切入點(diǎn)，對(duì)銀行信貸政策和房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)在關(guān)系與機(jī)制進(jìn)行了系統(tǒng)研究，為房?jī)r(jià)的調(diào)控提供可以參照的政策。本文的寫作思路是：

1、探討銀行在推動(dòng)房?jī)r(jià)上升中的作用，運(yùn)用博弈論的視角分析，銀行部門對(duì)房地產(chǎn)部門的信貸擴(kuò)張決策成因。

2、運(yùn)用實(shí)證檢驗(yàn)方法，分析銀行信貸和房地產(chǎn)價(jià)格上升之間的關(guān)系，分析銀行信貸擴(kuò)張?jiān)诙啻蟪潭壬嫌绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格。

3、就博弈論的分析和實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果提出相應(yīng)的策略對(duì)策。

二、理論分析銀行對(duì)房地產(chǎn)部門的信貸擴(kuò)張行為

1、模型假設(shè)

博弈的參與者為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有兩種類型：好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

商業(yè)銀行支付空間U甲=(U甲1，U甲2，U甲3)，其中U甲1為銀行接受好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款申請(qǐng)的凈收益，U甲2：銀行接受壞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)所遭受的凈損失，U甲3，為不貸給信用好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時(shí)銀行的效用，由于不貸給信用好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)機(jī)會(huì)成本為U甲1，即U甲3，=一U甲1。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付空間U乙=(U乙1，一U乙2，U乙3，一U乙4)，U乙l，U乙2為銀行貸與不貸給好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效用，U乙3，U乙4為銀行貸與不貸給壞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效用。這里U乙3>U乙1，U乙4>U乙2。即壞的房地產(chǎn)商得到貸款的凈收益大于好房地產(chǎn)商獲得貸款的凈收益，壞房地產(chǎn)商得不到貸款的凈損失大于好企業(yè)得不到貸款的凈損失。這是因?yàn)閴姆康禺a(chǎn)商并不打算還貸款，因此得到貸款的凈收益就大；對(duì)于好房地產(chǎn)商，他不愁貸不到款，此即使貸款被拒絕，他還可以向別的銀行申請(qǐng)貸款，而壞房地產(chǎn)商不如好房地產(chǎn)商那樣容易獲得貸款。因此，一旦貸款被拒絕，好房地產(chǎn)商損失小于壞房地產(chǎn)商損失。

2、博弈分析過程

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款申請(qǐng)，商業(yè)銀行只能根據(jù)自己所掌握的信息來(lái)判斷其屬于哪種類型，以及進(jìn)一步?jīng)Q定是否同意貸款。如果其屬于好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則商業(yè)銀行會(huì)接受住房消費(fèi)者的貸款申請(qǐng)，發(fā)放貸款，否則就拒絕發(fā)放貸款。但是由于信息的不對(duì)稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于信息的優(yōu)勢(shì)地位，而銀行處于信息的劣勢(shì)地位，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)然都了解自己的情況，也了解銀行的收益函數(shù)。而商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)狀況、資信、歸還貸款的可能性卻不能完全了解，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所遞送的各種報(bào)表和其他渠道去獲取這些信息，因而這場(chǎng)博弈是不完全信息靜態(tài)博弈。這時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的策略空間為申請(qǐng)貸款和不申請(qǐng)貸款；商業(yè)銀行的策略空間為接受貸款和不接受貸款。

假定銀行在博弈開始時(shí)根據(jù)自己掌握的信息認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是好的概率為P1，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款申請(qǐng)，商業(yè)銀行接受的概率是P2；則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是差的概率是1一P1。，商業(yè)銀行拒絕貸款申請(qǐng)的概率為1一P2。

銀行選擇貸款的期望效用為El=PlU甲1+(1一P1)U甲2=(U甲1U甲2)Pl+u甲2銀行選擇不貸的期望效用為E2=P1(一U甲1)+(1一P1)×0=一U甲1Pl

由El=E2，有P0=一U甲2／(2U甲1一U甲2)

因此，銀行的最優(yōu)選擇是：當(dāng)P>P0時(shí)，貸款；當(dāng)P

3、主要結(jié)論

銀行最終決定是否貸款，關(guān)鍵在于從經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)實(shí)的一般情況看，銀行所推斷的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)好壞的概率各有多大。我們知道在房地產(chǎn)業(yè)比較繁榮時(shí)，銀行判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中經(jīng)營(yíng)好的比例較大，即P>一U甲2／(2U甲1一U甲2)，此時(shí)的均衡結(jié)果都是銀行選擇貸款，這樣會(huì)加大對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的虛假繁榮。

三、實(shí)證檢驗(yàn)

1、數(shù)據(jù)處理

本文引用數(shù)據(jù)來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站

信貸擴(kuò)張變量用Y表示，國(guó)內(nèi)貸款主要是銀行提供，利用外資也是金融支持的一部分，而其他資金實(shí)質(zhì)上是通過非銀行金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化而來(lái)的銀行資金

房地產(chǎn)價(jià)格用X表示，用不同時(shí)段的商品房銷售額除以銷售面積，用該方法確定全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格X

2、我國(guó)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)價(jià)格上漲關(guān)系的協(xié)整分析

（1）變量的平穩(wěn)性檢驗(yàn)

對(duì)房地產(chǎn)信貸支持量和房地產(chǎn)價(jià)格變量時(shí)間序列取對(duì)數(shù)，得到LNX與LNY，它們共同作為計(jì)量研究的輸入數(shù)據(jù) ， 這里首先采用ADF檢驗(yàn)法檢驗(yàn)變量LNX和LNY的平穩(wěn)性，以判斷是否符合協(xié)整檢驗(yàn)的條件。

兩個(gè)時(shí)間序列自身是非平穩(wěn)的，但是一階差分都是平穩(wěn)的，即它們都是I(1)序列。這樣，它們滿足協(xié)整分析的條件。

從上表可以看出，U，是I(0)序列，LNY與LNX之間存在協(xié)整關(guān)系。另外，從方程4．10可以得出，我國(guó)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)價(jià)格上漲的關(guān)系是有理論根據(jù)的。系數(shù)0.333302表明，從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)信貸量每擴(kuò)張l就會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲0.333302。

3、 格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果告訴我們，我國(guó)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，但是，我國(guó)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)價(jià)格上漲之間這種均衡關(guān)系是否構(gòu)成因果關(guān)系，即是由于房地產(chǎn)信貸的增加帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，還是由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲帶來(lái)了房地產(chǎn)信貸的擴(kuò)張，則需要進(jìn)一步驗(yàn)證。進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)

由表可知，我國(guó)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在雙向的Granger因果關(guān)系。房地產(chǎn)信貸的不斷擴(kuò)張和為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了強(qiáng)大的貨幣供給。房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格的不斷上漲，也為銀行的房地產(chǎn)信貸的經(jīng)濟(jì)環(huán)境奠定了基礎(chǔ)，它們之間是相互促進(jìn)，互為因果的關(guān)系。

4、實(shí)證結(jié)論

對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)價(jià)格上漲關(guān)系的實(shí)證分析。主要采用的是協(xié)整分析的方法，實(shí)證分析的結(jié)果表明，我國(guó)房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有重要作用。由于價(jià)值量大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲能否出現(xiàn)，一個(gè)最根本的條件是市場(chǎng)上有沒有大量的資金存在。因此，我們可以說(shuō)資金支持是房地產(chǎn)價(jià)格上漲形成的必要條件，沒有銀行等金融機(jī)構(gòu)的配合，就不會(huì)有房地產(chǎn)價(jià)格快速持續(xù)上漲的產(chǎn)生。

四、相關(guān)政策建議

1、加強(qiáng)對(duì)銀行貸款的監(jiān)管

信貸資金的擴(kuò)張是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的直接原因，大量的信貸資金集中于房地產(chǎn)業(yè)，不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲提供資金支持，銀行將會(huì)承受巨大的不良貸款風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲時(shí)期，由于存在過度自信和羊群行為，銀行爭(zhēng)相發(fā)放房地產(chǎn)貸款，而在房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降時(shí)期，又急劇收縮貸款，從而加大了房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，要防止這種現(xiàn)象的發(fā)生，銀行要建立房地產(chǎn)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型，正確評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款比例。對(duì)于中央銀行來(lái)說(shuō)，應(yīng)著重運(yùn)用各種金融工具來(lái)減少市場(chǎng)上的流動(dòng)性過剩的問題，防止商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)過度的貸款。

2、大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道

單一的銀行貸款資金來(lái)源向多元化的融資渠道發(fā)展，如股權(quán)、定向增發(fā)、開發(fā)項(xiàng)目債券、信托、房地產(chǎn)投資基金、私募融資等方式。

3、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息公開制度，規(guī)范市場(chǎng)秩序

地產(chǎn)市場(chǎng)信息的公開、透明有利于人們建立合理的預(yù)期，有利于規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)理性投資和消費(fèi)。在信息公開方面，政府應(yīng)在其中起到主導(dǎo)的作用。

4、防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過度投機(jī)行為

房地產(chǎn)投機(jī)炒作是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要的原因。因此政府主要應(yīng)制定相關(guān)的政策提高投機(jī)者的炒作成本，其中重要的是區(qū)分投機(jī)者和投資的區(qū)別。通過設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)格的房地產(chǎn)制度可以有效地打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作。

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（作者單位：上海理工大學(xué)金融系）