對當前房價或上或下的看法

去年以來，中央和地方政府在房地產業逐步實施了更加嚴格的調控政策，各項措施在較短時間內密集出臺，對區域房地產市場產生了一定的沖擊，也使房地產業的發展前景趨于復雜。從宏觀形勢來看，全國房地產行業在2010年調控政策出臺后已逐步開始受到制約、但其勢頭尚未被扭轉，目前政策的直接影響主要集中于限購政策所在的一線大中型城市，其市場趨于凝滯、價格出現松動，導致對今后房價趨勢的判斷產生較大分歧。本文從價格數據背后的現象中分析房價的趨勢，供大家參考。

一、2010年以前全國房地產市場情況

(1)政府土地供應穩定，開發商土地儲備充足

近十年來，政府逐年增加全國土地供應面積，由1997年的年供應6641.7萬平方米，增加至最高峰時的40245.8萬平方米。但從開發進度而言，開發商每年完成的土地開發面積卻并未呈現出相應的高增長態勢，尤其在2008年以后，開發商推遲開發進度的行為越來越趨于明顯，使全國土地開發面積完成量逐年下降，而其所持有的待開發土地面積則不斷累積增加。若按照2010年實際完成的土地開發量估算，開發商所持有的土地足以維持七至八年的開發需要，開發商囤地現象嚴重，土地儲備充足。

(2)房產供應節奏有序，開發商主導市場供求

1994年至2010年，全國房地產建設施工面積逐年增加，累計增長10.79倍，同時年度竣工面積也保持較快增長，累計增長5.77倍。但與此同時，開發商也通過拉長施工周期、減緩開發速度、降低竣工率、減緩新房供應量增長速度，來實現對市場供求關系的控制——由于全國房地產市場銷售快速增長，且上升趨勢顯著大于供應量，致使該時期內市場供求關系始終保持在有利于房產商的一方，期間的歷次房地產宏觀調控也未能改變這一狀況。

(3)經歷多次政策調控，價格升勢未能扭轉

1994年以來，全國商品房銷售均價從每平米1409元上升至5032元，平均漲幅達到每年8.3%，遠高于物價上漲水平。在此期間，房地產行業經歷了多次政策的調控和金融危機的威脅，但其對于價格的影響卻往往只有短時效應，長期來看未能有效扭轉價格快速上升的勢頭。

(4)竣工存量位于低位，房產銷售仍供不應求

近十多年，全國商品房存量竣工面積經過了一個由低到高、再由高到低的變化過程，可以認為這是開發商有意降低竣工比率、拉長建設周期、控制有效供應面積的結果。同時，能夠看到年度銷售面積與竣工面積之比在開發商的調節下逐年上升，由1994年的62.13%上升至2010年的133.04%，市場供求關系始終處于供不應求的狀況，并有趨緊傾向。

(5)2010年以前的房地產市場小結

過去十多年間，國內房地產行業逐漸走向市場化，伴隨著房屋價格的迅速上升，也帶來一系列社會問題和經濟矛盾。但與此同時，市場監管與有效政策的缺失使得房地產市場的發展逐漸與經濟需要脫節，盡管在2010年前連續出臺了多次調控政策，但從實際執行效果與市場回應來看效果均不明顯。

因此，如果不能通過適當的政策導向，改變國內房地產市場只漲不跌的心理預期，就難以在短期內扭轉市場上升趨勢。同時，也需要充分認識到之前推動房價上漲的動力在于人們對經濟的樂觀預期、寬松的貨幣政策、以及我國房地產的投資屬性，從而令開發商囤地、老百姓囤房，使市場始終保持在供不應求狀態而持續上行。

二、2011年以來全國房地產市場情況

根據相關統計數據，2011年前三季度的全國房地產行業總體上仍保持著2010年的發展趨勢，沒有發生實質性轉變。同時，由于今年中央堅定不移地推進保障性住房建設，房地產開發產品的結構將發生重大調整，在土地購置面積和開工面積中保障性住房的比重將大幅提高。

(1)土地購置面積繼續增長

今年1月，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，再次強調各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量70%的要求。

今年前三季度，全國購置土地面積已達31184.02萬平方米，比去年同期增加2100.93萬平方米。2011年10月國土資源公布信息，今年全國1000萬套保障性住房建設用地已全面完成，根據計劃，今年全國保障性安居工程用地（保障性住房、棚戶區改造住房）和中小套型商品房用地占住房用地供應計劃的78.6%，比去年提高兩個百分點。其中除去中小套型商品房用地，保障性安居工程用地占住房用地供應計劃的35.5%；比去年的計劃增加17.6%。保障性住房建設的大力推行對土地供應的增加起到主要作用。隨著二三線城市限購政策的推開、重慶存量房房產稅的開征，針對商品房的調控政策力度繼續加大的情況下，今年開發商拿地的積極性明顯降低，購地出價比較謹慎。

(2)施工面積仍在增加

今年前三季度，全國新開工面積達到134410.01萬平方米，隨著保障性住房建設大面積鋪開，目前新開工面積同比增加22%。今年我國計劃開工建設保障性安居工程1000萬套，較2010年的590萬套，大幅增長69.5%。按照每套80平方米計算，保障性住房今年新開工面積將達80000萬平方米。據國土資源最新信息，今年保障房開工率已達98%，預計保障性住房項目將占全年新開工面積的五成左右，開發產品的結構將出現重大調整。

推進保障性住房建設作為一項事關民生的政治任務，在全國推進的力度前所未有。政府已經認識到對于樓市的調控將對于固定資產投資的影響，因而試圖用保障房政策來盡量對沖商品房投資下滑帶來的風險，國務院副總理李克強指出：大規模實施保障性安居工程，是轉變經濟發展方式，調整經濟結構的有效途徑，保障性安居工程建設一頭連著發展，一頭連著民生，即能增加投資，又能帶動消費，對擴內需、調結構、專訪時具有重要作用。可見，目前的保障房建設不僅起到保障民生的作用，同時也已經被賦予了部分維持經濟健康發展的使命。

(3)成交面積同比保持增長

今年前三季度，全國累計銷售成交面積71289.5萬平方米，比去年同期增加8145.51萬平方米，而從每月的銷售面積來看則呈現前低后高的增長態勢，今年除6月因擔心限購城市擴大因素導致成交面積出現單月陡增，其余月的銷售比較穩定。預計限購政策的影響會使今年的銷售呈現穩定狀態，預計全年的銷售面積將于去年持平。目前成交對象基本還是以商品房為主。

(4)供不應求局面未明顯扭轉

今年前三季度，全國竣工面積和銷售面積均比去年同期有所增加，但銷售面積與竣工面積之比還在繼續上升，目前該比率已經達到1.64，較去年底又增加0.28，平均售價同比上升9.1%，供不應求局面尚未改變。預計2-3年后保障性住房將大量上市，市場將逐漸轉入“商品房＋保障房”的雙軌制，而該結構性的變化將有利于平抑平均房價的過快上漲，但屆時商品房的供應比重將明顯減少，商品住宅的供求矛盾仍將存在。

(5)限購政策對所在城市影響較大，市場觀望氣氛濃重

由于本次一線城市的限購政策采用非市場化的管制手段，對所在城市的房地產市場影響較大。而從目前的成交數據分析，該限購政策對市場的影響已逐漸顯現，買賣雙方觀望氣氛較濃，短期市場價格有調整的跡象。但由于該限購政策的持續時間較難估計，是否轉化為長期政策也有待觀察，這將左右對于未來房地產市場的判斷。

(6)2011年以來的房地產市場小結

目前，國家對未來房地產行業的政策取向尚未明朗，以往房地產調控政策也均未能取得理想效果，保障性住房建設仍缺乏基本的制度保證，考慮到各級政府對土地財政的依賴，2010年來的房產調控政策和今年大力推建保障房的舉措更傾向于政治性任務和階段性措施。

房地產行業發展速度和房價變化趨勢受許多復雜因素的綜合影響，但我們認為只要整體經濟良好的發展趨勢不變，就房地產市場的轉折問題就只需關注兩點：一是房地產的投資屬性是否能因政策而改變；二是各級政府對房地產行業的依賴程度是否減輕。這兩點的改變之際才是房地產行業拐點的真正來臨之時。

（作者單位：中國建設銀行股份有限公司上海市分行）