海南房地產價格影響因素的實證研究

摘 要：本文采用1987—2009年海南省年度數據分析國內生產總值、通貨膨脹率、旅游收入、城鎮居民可支配收入、貸款利率和城市人口總數等因素對海南房地產價格的影響效應。研究結果顯示：海南經濟增長、通貨膨脹率、城鎮居民可支配收入和旅游收入是引起海南房地產價格波動的原因；海南房地產價格與貸款利率和城市人口總數之間不存在格蘭杰因果關系；經濟產出、通貨膨脹率、旅游業發展和城鎮居民可支配收入對海南房地產價格波動有明顯的沖擊效應，這些變量的沖擊對房地產價格的影響一般是在第2至3年后才達到最大。

關鍵詞：房地產價格；因素研究；VAR模型

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：Ａ 文章編號:１００３－９０３１(２０11)12－００21－０

4 DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.12.06

一、引言

在有關房地產價格的文獻研究中，影響房價的因素可歸納為六大項：第一為經濟因素，如經濟增長、物價水平和利率等宏觀經濟因素以及家庭可支配收入等微觀經濟要素；第二為社會文化因素，如人口結構、城市化水平、住房私有化率和教育等因素；第三為區位因素，如地理位置、交通便利性、環境品質及公共服務設施等；第四為政治因素，如國際國內的政治局勢；第五為住房本身特征，如面積、建材、樓層、方位和采光等；第六為政策因素，除土地供應計劃、規劃和信貸政策外，亦包括地方政府的公共支出和稅收政策對房地產價格的影響。海南作為我國唯一的熱帶島嶼，獨特的地理位置和豐富的旅游資源吸引越來越多的島外人士來海南旅游度假、投資置業，海南的房地產價格在近年來快速上升，上升的幅度甚至超過國內很多一線城市[1-2]。在海南房地產價格上漲的過程中，海南的宏觀經濟是否起作用？如何起作用？起多大的作用？物價、產出與海南房地產價格之間存在怎樣的相互聯系？海南旅游業是否對房地產價格上漲產生影響？隨著房地產業在海南國民經濟中所占地位的上升，也為了避免房地產泡沫的產生，這些問題逐漸成為海南省政府進行宏觀調控、實現房地產價格穩定目標所面臨的基礎性問題。本文將采用VAR模型從實證角度對此展開研究，這不僅可以彌補相關理論研究的不足，還可以為海南省地方政府制定相關的房地產政策提供依據。

二、變量選擇和研究方法

本文采用海南省1987—2009年的年度統計數據，數據來源于1987—2009年《海南統計年鑒》。本文變量包括:國內生產總值（GDP）、通貨膨脹率（CPI）、旅游收入（Tourism）、城鎮居民可支配收入（Income）、3至5年期銀行貸款利率（R）、城市人口總數（Popu）、商品房銷售價格（HPrice）。上述變量都經過通脹處理。國內生產總值代表經濟增長水平，通貨膨脹率代表海南的物價水平，貸款利率表示國家的宏觀政策，這三個變量代表宏觀經濟對海南房地產價格波動的影響。因為海南省很多商品房是作為旅游房產來開發的，本文加入旅游收入變量，主要探討旅游業發展對海南省房價的影響。最后用城市人口總數代表社會文化因素。本文將采用雙變量的VAR模型探討海南宏觀經濟變量對房地產價格波動的動態效應。

本文采用一種非結構性方法來建立各個變量之間關系的向量自回歸(VAR)模型，這是一種非結構化的多方程建模方法，它常用于預測相互聯系的時間序列系統以及分析隨機擾動對變量系統的動態影響。向量自回歸（VAR）是基于數據的統計性質建立模型，VAR模型把系統中每一個內生變量作為系統中所有內生變量的滯后值的函數來構造模型，從而將單變量自回歸模型推廣到由多元時間系列變量組成的“向量”自回歸模型。VAR模型常用于預測相互聯系的時間序列系統以及分析隨機擾動對變量系統的動態沖擊。從而可以解釋各種經濟沖擊對經濟變量形成的影響。

其中yt是n維內生變量；A0是常數項；A1，A2，…Ap是要被估計的系數矩陣；?著t是擾動向量，它們相互之間可以同期相關，但不與自己的滯后值相關及不與等式右邊的變量相關[3]。假設?蒡是?著t的協方差矩陣，是一個（n×n）的正定矩陣。本文采用雙變量的VAR模型探討宏觀經濟因素對房地產價格的影響，即（1）式可以用矩陣表示為：

三、實證檢驗結果和分析

（一）協整關系檢驗

首先，本文采用ADF和PP法檢驗各變量的平穩性。檢驗結果顯示處理貸款利率以外，其他所有變量都是一階差分后的平穩序列，即各變量是一階單整過程I（1）。限于篇幅，平穩性檢驗的結果略。

其次，本文使用Johansen和Juselius（1995）提出的多變量系統極大似然估計法對變量進行協整檢驗，該檢驗是一種基于向量自回歸（VAR）模型的檢驗方法。在進行協整檢驗之前必須先確定VAR模型的最大滯后期。如果滯后期太小，誤差項的自相關會很嚴重，并導致參數的非一致性估計。但是又不能過大，值過大會導致自由度減小，直接影響模型參數估計量的有效性。故綜合使用AIC、SC信息準則和LR統計量作為選擇最優滯后階數的判斷標準。根據上述標準選定的各組變量滯后期見表1。

選定滯后階數后，再確定向量自回歸模型中協整等式的個數，檢驗結果見表2。房地產價格與海南省的國內生產總值、通貨膨脹率、旅游收入、3至5年期銀行貸款利率(R)、城鎮居民可支配收入有長期穩定的均衡關系，而城市人口總數與房地產價格不存在協整關系。

（二）格蘭杰（Granger）因果關系檢驗

上述協整檢驗表明各變量之間存在長期的均衡關系，但這種關系是否具有因果性還需要進一步驗證。格蘭杰(1987)指出，如果變量之間存在協整，則這些變量之間至少存在一個方向上的格蘭杰因果關系；在變量之間不存在協整的情況下，任何原因的推斷將都是無效的。在本文的格蘭杰因果檢驗中，各組變量的滯后期采用表1所確定的VAR模型的最優滯后期，結果見表3。根據表3中檢驗結果，LNHPrice與LNGDP、CPI、LNIncome存在單向的Granger因果關系，LNHPrice與LNTourism也存在單向的Granger因果關系，LNHPrice與R和LNPopu不存在因果關系。

由表3的檢驗結果可知：

第一，海南經濟增長、通貨膨脹率和城鎮居民可支配收入是引起房地產價格波動的原因，但房地產價格不是經濟增長、物價指數和城鎮居民可支配收入等因素波動的原因。這說明海南房價在短期內不能作為通貨膨脹與產出變動的Granger原因，但長期來看則能夠成為通貨膨脹與產出變動的Granger原因。而通貨膨脹率與產出無論在短期還是長期都能作為房價波動的Granger原因。

第二，旅游收入和房地產價格也是單向的因果關系，說明海南旅游業的發展是房地產價格變動的原因。對此筆者認為海南大部分房地產和旅游業捆綁在一起，是旅游房地產開發的典型地區。隨著海南旅游業的快速發展，越來越多的島外人士來度假和置業，使得海南島的房地產投資和需求非常強勁，促進房地產價格的上漲。隨著海南房地產價格的上漲，吸引許多投資者紛紛投資于保值性更好的實物資產，其中旅游房地產就是一種保值性較好的實物資產，作為第二居所，吸引更多的人到海南短期度假旅游[4]。

第三，海南房地產價格與貸款利率和城市人口總數不存在格蘭杰因果關系，事實上這與海南房地產的現實情況是相符合的。因為根據來自海南省統計局2008年6月的調查表明，75%的海南商品房是由島外人士購買，特別是海口、三亞和博鰲等地，島外人士的購房比例分別達到80%、87%和90%，所以海南的城市人口總數對房地產價格的變動不起任何影響作用。又因為海南房地產在島內需求非常有限，大部分房地產面對的是高端的島外富裕群體，富裕群體對利率的高低并不十分敏感。

（三）脈沖響應函數分析

基于向量自回歸模型，本文運用脈沖響應函數和方差分解觀察海南房地產價格與通貨膨脹率、產出、城鎮居民可支配收入和旅游發展之間的動態關系。由結果可知，估計出的VAR模型的根的模都小于1，因此模型是穩定的。本文利用Cholesky分解得出各個變量的脈沖響應函數的曲線圖（見圖1～圖4）。

圖1可看作是海南房地產價格對于產出綜合影響的反應過程。對于產出的沖擊，房價在第1期反應為零，到第3期迅速上達到最大，從第3期起逐漸穩定在一定的范圍。這說明房價對產出的變動較為敏感，且持續影響時間較長。從圖2可看出海南房地產價格在第一期就對通貨膨脹率有顯著的反應，并在第二期達到最大，且一直是正的效應且持續影響時間較長。由圖3顯示，旅游業在第一年就開始影響房地產價格，在第二年影響程度最大，且保持正效應的持續時間很長，這表明旅游業發展對海南房地產價格波動有著深遠的影響，即旅游業發展是海南房地產價格影響因素的一個非常重要的因子。這主要是基于海南房地產開發的特點，使得房地產價格與旅游業發展存在不可分割的長期正向關系。由圖4顯示，對城鎮居民可支配收入的沖擊，房地產價格在第一期的反應為零，隨后幾年有快速的增加，并在第3年達到最大，并且保持較大正效應的持續時間較長。表明居民收入對海南房地產價格波動形成效應效果較為明顯，影響深遠。

總之，經濟產出、通貨膨脹率、旅游業發展和城鎮居民可支配收入對海南房地產價格波動有明顯的沖擊效應，這些變量對房地產價格的影響一般是在第2至3年后才達到最大。值得注意的是，城市人口總數和貸款利率對海南房地產價格沒有解釋能力，這主要是由海南房地產的特點決定的。一方面，海南房地產的買方主要是由島外居民構成的，島內的購買力相對非常有限，所以海南的城市人口總數與房地產價格不相關。另一方面，島外居民在海南購買的商品房一般作為旅游度假或投資升值作為目的，且都為較富裕的階層，所以對利率的高低并不敏感。

四、結論與建議

本文在經濟學理論的框架下，對海南宏觀經濟因素與海南房地產價格波動關系進行格蘭杰因果關系檢驗和基于VAR模型的協整檢驗，并最后用向量自回歸模型分析經濟產出、通貨膨脹率、居民可支配收入和旅游業發展對海南房地產價格波動的動態影響，并利用脈沖響應函數從實證角度對這種波動影響在傳導過程中的時滯效應進行了細致分析。根據本文的實證分析，得出如下觀點，并提出相應的政策建議。

長期來看，通貨膨脹率、產出、旅游業和居民可支配收入這些因素與海南房地產價格之間存在格蘭杰因果關系和長期穩定的協整關系，且通貨膨脹率、產出、旅游業和居民可支配收入對海南房地產價格有顯著的正向影響。旅游業和通貨膨脹率對房價波動的這種影響更加明顯，這兩個因素對房價的沖擊從第一期開始就顯著不為零。

理論上，通貨膨脹（物價）與產出無論是短期還是長期都能顯著正向影響房價[5-8]。房價與物價、房價與產出之間在長期互為因果關系，與前面結論相結合，說明房價與宏觀經濟之間在長期存在正反饋過程。旅游業作為海南的第三產業，對海南房地產價格也有正向的推動作用，這也表明作為國家戰略發展的海南旅游業，已對海南省宏觀經濟及民生產生重要的影響。這意味著在海南省宏觀經濟環境中，房價與通脹、產出及旅游業發展之間的正反饋過程可能會最終導致海南房價泡沫。

基于房地產價格已經具有宏觀經濟先行指標的作用，且海南房地產價格波動已經有了前車之鑒，正確關注房地產價格與產出、物價以及旅游房地產的開發情況之間的關系，以及它們之間的正反饋機制對有效防止海南房價泡沫至關重要。房地產業在整個國民經濟體系中占據著極為重要的地位，政府相關部門、房地產商和消費者都應自覺規范自己的行為，努力構建一個健康繁榮的房地產市場。因此，海南當局可考慮以下對策:一是積極關注房價波動，以便更為準確地反映通貨膨脹率水平的波動；二是有效調控旅游房地產投資的過快增長，把房地產價格調控與總需求調控結合起來；三是對房價進行宏觀調控時充分考慮到房價影響宏觀經濟的長期性和貨幣政策作用的滯后性，重視對房價的預調。

（責任編輯：陳薇）

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