讓地鐵給咱掙錢!

　　西安地鐵二號線開通在即，探討地鐵物業仍然為時尚早。盡管如此，地鐵即將衍生出的諸多商業形態，已是西安地鐵文化的一個嶄新課題。
　　西安地鐵物業公司自成立那天起，考驗就已經開始。隨著地鐵的開通，西安地鐵物業三年多的運作也漸漸撥開迷霧，但效果究竟如何并不是短期內能見分曉的事。但不論是民間自發，還是官方統籌，地鐵沿線的物業形態正悄然發生著變化。
　　
　　地鐵物業——理想照進現實
　　
　　1998年國際地下空間第九期學術會在西安召開。西安建筑科技大學副教授王軍記得，當時上海來的代表，講的最多的便是地鐵。王軍心想：什么時候西安才有地鐵，我們好在這個領域里打造它。10年后，西安地鐵物業戰略研討會上，王軍終于可以暢談西安地鐵的未來方向了。
　　彼時，西安地鐵開工兩年，地鐵二號線北客站至會展中心站20公里17座車站中，12座已完成主體結構封頂，3座車站已恢復快車道交通。
　　“這么多地鐵站匯集在一起就形成一個地下的西安，一個龐大的新的公共空間。”在研討會上，王軍說道。
　　這個龐大的地下空間自誕生之日起，就衍生出地產、廣告、商鋪等有形資源，以及語音報站、地下通信、通道連接等特許經營權和車站冠名、出站標識冠名等無形資源。通過地鐵站快速的到達城市的商業中心、辦公地點以及居住地。
　　“這種轉換將帶來巨大的商業機遇。”王軍說。
　　
　　向北走!地產商的新坐標
　　
　　地鐵二號線，穿越西安中軸線，貫通南北。對于沿線的地產開發商來說，更像一種上帝的饋贈。當經濟學家尚在研究西安的地鐵經濟、地鐵物業這一新興課題的時候，他們早已完成了沿線的商業布局。
　　1999年紫薇地產第一次挺進北郊是因為城運會，其在北郊張家堡開發的紫薇苑歐洲世家項目，很大程度是出于國企的責任，要給市政府提供一些輔助的配套。“我們責無旁貸必須勇往直前。”紫薇地產品牌總監左英這樣描述第一次挺進北郊時的心態。
　　2011年，享受著政府北遷，地鐵開通以及北城開發諸多成果，紫薇地產實現從南到北的真正跨越。距第一次挺進北郊正好12年，一個輪回。
　　“我們跟地鐵沾邊兒的項目是紫薇風尚和紫薇希望城。從客戶反應來看，他們選擇希望城和風尚的很大原因，也是距地鐵沿線比較近。”左英說。“這兩個項目的銷售情況根本不用擔心。風尚有一個三期，即將推出。希望城基本售罄。”
　　2007年，媒體提出“朝南看，向北走”的口號時，紫薇在城南正做的風生水起。“當時我們朝南看已經做的很到位了，向北走應該說是有責任的開發商所應該關注的方向。”左英發現，紫薇的戰略思考跟媒體的口號不謀而合。“北郊它必然是西安市以后發展的熱點，必然有新的居住方式，或者生活方式的引領。這些就構成我們當時的一個整體戰略思路。”
　　此后兩三年，紫薇在北城陸續開發了上百萬平米的項目，把紫薇的服務、品牌影響進行整合，為北城人居帶來新的助力。左英用“相得益彰”來形容開發商和城市發展的關系。“房地產開發商憑著自己專業能力，可以率先發現城市的潛力，城市發展起來了，城區發展起來了，又對房地產商有一個促進。”
　　“地鐵開發于民生是福祉，于開發商是機遇，于城市是極大的提升。”左英認為隨著地鐵開通，西安將有資格叫板一線城市的入圍資格。二號線之后，一號線地鐵的開發肯定勢如破竹。
　　紫薇希望城是2007開發的，雖然當時二號線已經開始修建了。但對于市民來說，沒有直觀的感受。左英告訴記者，他們當初做項目規劃的時候，更多考慮的是北城的區域潛力，而不是考慮地鐵線從這兒經過。如今只能說得益于西安這個城市巨大發展的恩惠。
　　
　　地鐵旁的好房子
　　
　　2006年經開區拍賣的四塊土地中，開發區的民營企業只有中登集團拿到了一塊地。當時的地價是180萬一畝。短短五年，經開區的地價又翻了兩番。這塊地被中登集團開發成了住宅小區一一中登文景時代。
　　中登文景時代的廣告語直截了當：“地鐵旁的好房子”。
　　“挨著地鐵的都是好房子，那肯定了。”中登集團副總裁張河的解釋同樣直接。
　　中登集團是一家西安土生的民營企業集團。2001年在北郊未央湖畔建造美制別墅開始，進入房地產行業。2003年，以6800萬的價格拍下經濟技術開發區鳳城五路與鳳城六路之間71畝土地的使用權，贏得“北城第一拍”美譽。此后十年一直扎根北城，成為北城建設不可或缺的推動者之一。如今，中登大廈赫然屹立在未央大道上，成為標志性建筑。所有地產項目的售樓部就設在中登大廈的一樓。樓下面，正是西安第一條地鐵線。
　　“當時的北郊是一片荒草地，都是農田，只有一些村子，沒有高樓。盡管現在滿眼望去已經全是高樓，這都是近幾年才出現的。”談及北城十多年來的變化，中登集團副總裁張河不無感慨。
　　張河告訴記者，城運村10多年前就蓋好了，荒蕪了10多年，因為北城沒有人氣，沒有配套。當年張河晚上在項目周圍轉的時候，自己都感覺非常可怕。
　　“整體上看，北城肯定會越來越好。市政府搬遷，火車北站投入使用，地鐵2號線開通，北城步入一個高速發展的軌道，所有已經出讓的土地會加快建設。”張河說。
　　但是地鐵二號線對北城來說，是一把雙刃劍：“人家下了火車，直接坐地鐵，就在長安區買房子了。”他也不認為地鐵修到哪里，哪里就必定一片繁榮。
　　“地鐵是否能帶動某個區域的商業地產，最重要的還是要看這個區域自身的商業狀況，不能一概而論。”
　　張河認為開發商應該深入研究地鐵給城市帶來的變化。
　　“你去看看北京那邊的房產，地鐵沒有到的地方，人家照樣可以賣好價錢。”張河這樣說。
　　對于他們十年前的北郊投資，張河覺得并非有先見之明，僅僅是碰上好運氣。但是今年他們的廣告里增加了更多的附加因素一一“地鐵+政府+公園+未來”。
　　“真正在乎地鐵的，還是工薪階層、普通老百姓。買別墅的人還在乎地鐵嗎?地鐵沿線應該就是普通老百姓居住的，這比較符合地鐵的功能。”這是張河對“地鐵旁的好房子”的理解。
　　
　　三號線的物業潛力
　　
　　“我們小區出來就是地鐵口，地鐵三號線正好從南北兩片中間穿過。南片叫羅馬花園，北片叫羅馬家園，都是我們公司開發的。我們現在有期房，有現房。但是現房已經賣的差不多了。”售房員焦芬手里拿著一張西安地鐵的線路圖，在三號線經過的站點上，找到東方羅馬花園所在的位置，指給我們看。
　　5月1日，西安地鐵三號線提前開工建設。在鳳城二路地鐵站上面的寫字樓里，東方羅馬花園新設了一個售樓點。地鐵即將帶來的“人氣”，是他們在這里布點的原因。雖然才一個多月，寫字樓里已經有客戶找上門來了。焦芬親自接待過20樓、19樓和26樓的幾位客戶。“現在咱主要賣的是第五期的9號樓和11號樓。前面四期都已經入住了。”
　　東方羅馬花園是嘉里房產開發的項目。焦芬到公司已經兩年了。到這個樓盤才一個多月。之前一直在江蘇。嘉里地產在各個城市都有，主要做代理銷售，只在西安開發自己的項目。最早打造的是秦嶺山水別墅區。
　　2006年，嘉里地產拿南片地的時候，地價是83萬一畝。2008年預售的時候，南片區賣到3000塊錢一平米。
　　“那時候啥情況?周邊全都是樹、草地，放牛的放牛，放羊的放羊，誰會去那邊呀。”焦芬告訴記者，那時候對面的翠屏灣也沒有建，印象城也沒有建，他們經理去賣的時候，發愁說這房子賣給誰呀。周邊啥都沒有，就老人倉一個村子，只好天天在外邊打廣告。
　　那時候，地鐵的規劃和羅馬花園還是遙不相及的事。
　　焦芬說，2009年拿玄武路北片區，地價已經漲到了320萬一畝，現在賣到6000多一平米。因為北片這塊地理位置確實非常好，出門就是地鐵。
　　“現在鳳城十二路的毛坯房都賣到7000塊錢了。我一個同事買了那個房子，成交價，找的熟人，拿到的優惠價6500塊錢。”焦芬認為，如今二號線沿線地產的升值空間已經很小了，投資3號線才是明智的選擇。“我們三號線是5月1號開始動工，2015年開始使用。咱現在均價6500，到明年你看看7500有沒有。”
　　
　　和地鐵的商業緣分
　　
　　同樣瞄準地鐵“人氣”的還有華東服裝城。這家來自福建的民營企業9年間在西安投資的四家服裝商城全部落子在地鐵沿線。如果說前三家更多的是一種巧合的話，鳳城二路與地鐵站聯通的這家地下商場則是“完全沖著地鐵”來的。
　　“當時建第一個商場還完全沒有考慮地鐵這個因素。后面的幾家商城才逐步和地鐵結合的。特別是北郊這個點，我們就是沖著地鐵商業進來的。”華東服裝城韓總說。他認為，西安真正意義上的第一家地鐵商業，正是鳳城二路的華東服裝城。“這里的負一層和負二層完全和地鐵相通，是純粹的地道地鐵商業的模式。”
　　華東服裝城是2009年下半年開始接觸這個項目的，他們談了一年多時間才談下來。這里主要是地下商場，將來地鐵站的出入口就在商場里，可以從商場直接進出，也可以從外邊進出。負二層直接對的是地鐵的站臺，和站臺聯通。
　　“我們現在逐步在往大發展，逐步在升級，檔次各方面都在提升。”韓說。華東服裝城在朝陽門外開的兩家店主要是以批發為主，所以這幾家服裝城都帶有市場的性質。鳳城二路這家則是一個完全的商場模式，地下兩層全是精品店。
　　除了地鐵商業，華東還想參與地鐵的商業廣告。但是地鐵公司想整體對外承包。華東沒有那么大的設想，只好密切關注，等有了結果再去談分包。
　　“我聽說競爭還是比較激烈的，地鐵放的價碼也比較高。”韓總說。
　　華東服裝城在鳳城二路的項目是地道的地鐵商業。包括地鐵口如何裝修，都要不停地和地鐵進行溝通協調。將來商場早上開門之前，晚上關門以后，都要給地鐵留置出來一個扶梯通道讓他們使用。
　　
　　跳芭蕾還是扭秧歌?
　　
　　對于政府來說，地鐵一旦投入營運，就很難停止運作，就像一臺不斷吃錢的老虎機，成為沉重的負擔。十幾年前，西安地鐵剛啟動。時任西安市規劃局局長韓驥，每到一個城市考察就打聽“你們的地鐵是怎么弄的?”給他留下印象最深的城市是香港。香港人驕傲的告訴他們：“全世界的地鐵只有我們不賠錢!”
　　“我們在很長的時間里把地鐵作為一個交通設施。而香港人從一開始建設的時候就考慮到怎么賺錢。”韓驥認為這是觀念上的差別。
　　從修第一條線路開始，香港地鐵就建立了一套成功、獨特的商業模式，首要的一點是充分利用地鐵沿線地產增值的優勢，在結合地鐵營運與發展車站及車站上蓋大型物業方面獲益良多。香港地鐵也成為香港最大的房地產開發商。國內地鐵物業開發，從政府的意圖，是以彌補運營虧損為主，只要能做到保本微利就行。
　　“地鐵物業是錦上添花的事兒，這是高層次的事兒，現在西安跟這個距離還遠著呢。”韓驥坦言道。“有時候我就說，咱們這兒的人是扭秧歌出身，沒見過芭蕾舞，現在要學芭蕾舞，香港那舞跳的特好看，咱學不了。鼓點一急了，就扭秧歌了。
　　“雖然晚了吧，但是現在總算跟上來了。就是希望下一步西安的地鐵能夠加速，因為西安城市規模已經這么大了。”在老一輩的規劃大師心中，韓驥和呂仁義同樣對地鐵建設的提速充滿迫切的期待。
　　2010年7月，西安市地鐵建設指揮部辦公室主任、西安市地下鐵道有限責任公司總經理陳東山接受媒體采訪時透露：“西安一至四號線沿線已規劃了8000畝土地，另外在城市新區還儲備了4.2萬畝土地，兩部分加起來有5萬畝的規模，這樣的規模在全國來說也是首位的。”通過努力向政府爭取政策，通過土地開發形成地鐵建設多渠道、多元化融資模式，解決了西安城市軌道交通項目資本金和運營虧損問題。
　　據陳東山介紹，西安地鐵公司的管理模式是建設、運營、開發三位一體，既有政府行為又有企業行為，兩塊牌子一套機構。這一管理模式雖然建立了有效的競爭機制，降低了地鐵建設成本。但仍帶有較濃重的政府色彩。在這個體制下如何進行物業綜合開發、建立完全有效的市場化運作機制，則尚需時日。
　　“搞城市規劃的人都是理想主義者。”在韓驥心中，西安是中國的圣地。“我們發展到第一世界的時候，人們就該到西安來朝拜了。”韓驥曾如是