讓“限售”取代“限購”如何

　　當“限售”取代“限購”之后，開發商降價誘因倍增，消除“降價也不見得有人買”的心頭大患，于是心甘情愿配合市場，主動降價。
　　政策調控進入深水區，房地產融資形勢愈趨嚴峻，開發商正逐步陷入資金枯竭之窘境。
　　
　　信托業已關閉融資大門
　　繼5月中旬銀監會要求信托業控制房地產信托規模，6月下旬更破天荒首度明確表達，銀行應減少對有捂地、捂盤行為的開發商發放貸款，7月上旬再對房地產信托業務展開“窗口指導”，明示今后信托公司凡涉及房地產相關業務，均需逐筆報批。顯示調控逼迫房價下調已無退路，而開發商則前途茫茫。
　　且讓我們來看信托融資平臺對開發商而言，到底意味著什么？
　　2010年房地產信托業務快速增長，當年一季度其余額為2351億元，至2011年5月底已翻倍至5587.66億元，僅5月即達256億元，創單月新高。說明信托業及其產品，已成為銀行緊縮信貸后，開發商重要的融資平臺。
　　
　　成也銀行，敗也銀行
　　銀監會一連串動作之目的，或許真的只是在控制、防范信貸與金融風險，卻無可避免地加劇了開發商的經營壓力，果然是“成也銀行，敗也銀行”！且其副作用在相當程度上，是使市場上已少得可憐的購房者更加謹慎恐懼。令人擔心的是，由于開發商長期身處借貸無門、銷售又窮絕的境況，樓市危機已然蠢動。
　　以現階段樓市買氣狀態觀之，政府意圖昭然若揭，就是與開發商割袍斷義、“棄卒保帥”——保房地產，棄房地產業。畢竟，房地產是地方政府的金礦，而房產商倒閉總會有后起之秀，市場仍能繼續。
　　
　　開發商不降價有其苦衷
　　畢竟，國際經濟與金融局勢如此、通脹如此，這本來是無可奈何，沒有對錯的選擇，惟目前的市場狀況卻微妙而嚴峻。從限購開始的2月到6月底，一、二線限購城市房源上市量逐步成長，雖歷經近半年之滯銷，價位僅下滑5%~8%之間，明顯不相稱，此乃極其錯綜復雜的因素所形成，包括：開發商仍然期待政策松綁后，消費者的超前、透支性購買；一旦降價銷售，回款補貼先前購買者的補償金都不一定夠；降價使氣勢頓失便罷，萬一還是沒什么人買怎么辦……凡此種種，才是房產商拼死硬撐房價的主因。不是不降，而是降了有沒有用的問題。
　　因此在筆者看來，純粹的“限購”似已不合時宜，且最終形成“兩敗俱傷”之慘烈局面——截至7月4日，滬深兩市計35家房企，其中17家業績報憂，而京滬土地出讓收入相較去年同期幾乎腰斬再腰斬，均可窺見端倪。執是之故，再次呼吁“限購”已接近完成階段性任務，必須盡快思考退出機制與替代方案，使政策要求能更好地體現。
　　
　　限購不如限售
　　簡而易行的，是仿照香港與臺灣的做法，從需求最本質之所在的“限售”加以導正市場，如：買房后5年內（或更長時間）不得轉售，否則課以成交總價15%~20%之稅費（營業稅升級版），這種做法的最大好處，是使消費者更冷靜、理性地思考購房目的，而非純粹盲從跟風或牟取暴利之心理驅動，如此則使投機、投資者自動而非被迫退出，還市場真實的供需關系。其立竿見影的效果是，政府將突然發現我們根本不需要這么多的保障房，進而可以調節、緩解各地方政府因保障房建設所需經費過于龐大而焦頭爛額的現狀，甚至通脹情況也將得到大幅度改善，可謂“一舉數得”！
　　尤其重要的是，當“限售”取代“限購”之后，開發商降價誘因倍增，消除“降價也不見得有人買”的心頭大患，于是心甘情愿配合市場、主動降價。當然，我們不能排除上述說法只是“美好的想象”，但無論如何總會比目前之僵固狀態，“要死大家一起死”的悲壯情境好多了吧？摘自《理財周刊》