土地供應難降房價

　　房價早已是民生一困。抑制房價飛漲，也成了政府工作的重點。不過，房價會不會繼續漲？房市是否有泡沫？房價飛漲的原因是什么？對這些基本問題，至今仍然眾說紛紜。
　　近期的《經濟學人》刊載了全球房地產的專輯，引述了諸多的研究，頗值得思考。在幾年前房市泡沫的頂端，《經濟學人》就刊載了封面故事，不僅預測了房市的崩解，而且預示了房市崩解給全球經濟帶來的嚴重后果。
　　哈佛大學的經濟學家曾有研究指出，住房供應比較充足的地區，房市泡沫比較少。道理很簡單：房價一高，就有人造房子，增加供給。這樣很快就把房價泡沫壓下去。而那些對房子需求高，但土地緊張、規劃限制嚴格的地方，則出現供不應求的情況，把房價無限推高。中國的房地產商也經常說土地供應過緊是房價高的原因。
　　這次《經濟學人》對全球房市崩解的分析，則挑戰了這一傳統理論。事實證明，土地供應充足，規劃比較靈活的地方，往往會制造大泡沫。原因是在高房價的刺激下，這種地區的房地產商想蓋房就蓋房，缺少束縛，進而不停地提高供應，卻壓不下價格來。愛爾蘭的房市，就是一個例證。
　　為什么會如此呢？按一般的市場規制，商品的價格由供需所決定。房價高刺激住房建設，增加了房子的供給，價格就會應聲而回落到理性的水平。怎么在供過于求的狀況下，房價還能持續猛漲相當一段時間？
　　這在于房子并非一般的產品。一般而言，商品價格的上漲，會抑制人們對這種商品的需求。但買房子帶有很大的感情因素。擁有什么房子，往往成為人們身份、階層的標志。房價一漲，沒買的人馬上恐慌，覺得自己可能因為買不起某種房子而被從某一階層中排斥掉。結果，房價上漲不僅不抑制需求，反而刺激需求。相54748bc937f16e62e4a5a255aad8bca652fcdc2f07645711862571b6566e2b99反，當房子供過于求時，有房子的人則并不愿意減價出售，寧愿在那里挺著。這些都扭曲了房市中供需的信號。所以，在人們普遍為房子發瘋時，增加土地供應的效果往往是刺激投機。這種投機行為，只能使房價進一步上漲，并且掩蓋了過量生產的現實。這是發達國家從這次經濟危機中學到的重要一課。中國近年來出現的土地囤積、投機等現象，說明中國并不能自外于這一規律。
　　許多分析家指出，到2006年，美國30歲以下的人就沒有房價下跌的記憶。這大概是泡沫能吹這么大的原因之一。中國在這方面也有類似之處。中國的大城市居民，只見過房價上升，就好象每天早晨太陽都從東邊升出來一樣。在這種心理狀態下，如果土地供應的控制放松，過量建設就在所難免，很可能形成巨大的房地產泡沫。
　　抑制房價，是明智的政策。但是，抑制房價的目標，很難通過增加土地供應而達成。