從限購看我國當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控

　　 2010年，面對高速上漲的房價(jià)，中央政府采取了從嚴(yán)、從緊的態(tài)度，要求房價(jià)上漲過快的地方實(shí)行嚴(yán)格的“限購令”，首先對北京、上海、廣州、天津等17個(gè)一二線城市實(shí)行限購；到了2011年1月26日，國務(wù)院發(fā)布“新國八條”，要求各地制定合理的調(diào)控目標(biāo)，并且要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施，8月7日住建部提出二三線城市限購的五項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步強(qiáng)化了對于地方限購的約束。目前看，盡管“限購令”效果明顯，對于2011年的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了有效的抑制效應(yīng)，但對于“限購令”的質(zhì)疑之聲同樣不絕于耳，很多人認(rèn)為“限購令”是一種直接的行政干預(yù)，偏離市場方向，有悖于市場經(jīng)濟(jì)的理念。對此，本文就限購對我國房地產(chǎn)市場到底產(chǎn)生了什么樣的作用？是否應(yīng)該實(shí)施？等等相關(guān)問題進(jìn)行探討。
　　
　　限購令對房地產(chǎn)市場帶來的影響
　　房地產(chǎn)價(jià)格下降趨勢顯著，正在逐步實(shí)現(xiàn)理性回歸。隨著限購令的逐漸鋪開，我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲勢頭已經(jīng)基本得到控制，并且從2010年9月、10月份起已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格下降的現(xiàn)象。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2011年10月，全國70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比有34個(gè)城市下降，比9月份增加了17個(gè)，只有16個(gè)城市的房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲，且環(huán)比上漲幅度都在0.2%以內(nèi)，70個(gè)大中城市的平均環(huán)比達(dá)到-0.14，出現(xiàn)負(fù)增長；二手住宅的價(jià)格也出現(xiàn)了下降趨勢，同比和環(huán)比都出現(xiàn)負(fù)增長。同時(shí)，對比2011年70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格的數(shù)據(jù)（見表1），可以發(fā)現(xiàn)2011年我國住房市場的價(jià)格呈現(xiàn)一路下滑的趨勢，各地?zé)o論是新建商品住宅價(jià)格還是二手房住宅價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長，這就意味著房價(jià)開始出現(xiàn)真正的下降，房價(jià)同比增長幅度也已經(jīng)越來越小，控制在3%左右。這說明，限購對于房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生了積極的影響，房地產(chǎn)價(jià)格正在逐步實(shí)現(xiàn)理性回歸。
　　在房地產(chǎn)價(jià)格趨于穩(wěn)定的同時(shí)，房地產(chǎn)市場的投資、銷售、信心等也都受到限購的影響。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年1～10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元，同比增長31.1%，為8月以來連續(xù)第三個(gè)月增速放緩，房地產(chǎn)投資放緩的趨勢明顯；全國商品住宅銷售面積70971萬平方米，同比增長9.0%，較1～9月12.1%的增速繼續(xù)收窄。并且房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)一路下滑，已經(jīng)從2月份的102.90下降到10月份的100.27，下降了2.63個(gè)百分點(diǎn)（見表2）。隨著限購的越來越嚴(yán)格和限購城市數(shù)量的增多，開發(fā)商對于房地產(chǎn)市場的信心也在逐步減弱。
　　限購城市的房價(jià)跌幅超過非限購城市。2011年9月份的數(shù)據(jù)顯示，在70個(gè)指標(biāo)城市數(shù)據(jù)中，限購城市平均環(huán)比已經(jīng)停止上漲，特別是一線城市的房價(jià)漲幅已經(jīng)從7月開始連續(xù)3個(gè)月停滯；到了10月份，全部城市住宅價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下降，限購城市的降幅明顯超過非限購城市，而限購的40個(gè)城市環(huán)比漲幅也首次平均為0，同比漲幅僅為3.75，而非限購的城市，平均環(huán)比漲幅為0.007，同比漲幅則為3.92，明顯高于限購城市（見表3）。數(shù)據(jù)對比說明，限購對于地方城市的房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生了明顯的抑制作用，特別是是一二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格。
　　限購對于大城市產(chǎn)生的影響更加明顯。以北京市為例，據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2011年9月、10月北京商品住宅成交量為10734套，相比2010年成交量大幅下跌46%；2011年前10個(gè)月，北京商品房住宅簽約套數(shù)為69079套，二手房住宅簽約為101188套，總成交為170267套，同比去年分別下調(diào)17.8%、35.8%、29.6%。房地產(chǎn)的成交均價(jià)也明顯下降，前10個(gè)月房價(jià)環(huán)比逐月下降，其中10月北京商品房成交均價(jià)為19607元/平方米，環(huán)比9月的21724元/平方米下降9.6%。北京市的限購政策在全國來說執(zhí)行的較早，限購對房價(jià)的影響在限購向全國鋪開之前就已經(jīng)產(chǎn)生作用；但隨著限購在全國影響的出現(xiàn)，北京市房地產(chǎn)市場受到的影響會(huì)加劇。上海、廣州和深圳的商品住宅銷售和價(jià)格也出現(xiàn)類似的現(xiàn)象。總之，相比于二三線城市，一線城市受到限購影響的程度要更大一些。
　　
　　限購令的深度剖析
　　根據(jù)以上的數(shù)據(jù)分析，可以看出限購對于房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了直接影響，尤其是在很大程度上穩(wěn)定了全國房地產(chǎn)的價(jià)格。但是社會(huì)對于限購政策褒貶不一。有的人認(rèn)為是“大逆不道”、“倒行逆施”、“離經(jīng)叛道”，有的人則認(rèn)為是合理的，是必要的，關(guān)于此，本文于此處進(jìn)行深度剖析。
　　限購政策的積極作用
　　由于房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲，導(dǎo)致很多中低收入人群沒有能力購買住房，為了保證這部分群體的利益，同時(shí)也為了維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場秩序，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行一定行政干預(yù)是有積極意義的。通過限購，可以抑制大量房地產(chǎn)投機(jī)行為，減少市場上的購房需求總量，從而促使房價(jià)回落。同時(shí)，房地產(chǎn)市場與資本市場有著緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)市場的過熱，導(dǎo)致大量資本涌入房地產(chǎn)市場，房價(jià)上漲的預(yù)期更加強(qiáng)烈，對住房的投資變成只關(guān)心短期投資回報(bào)，這樣會(huì)進(jìn)一步增加住房投資、房價(jià)上漲。在這個(gè)國民經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化的過程中勢必會(huì)給國民經(jīng)濟(jì)帶來沉重傷害。而短期金融市場又具有“非理性”，自我調(diào)整機(jī)制比較緩慢，這就可能產(chǎn)生泡沫，因此政府或者監(jiān)管者需要盡早介入，通過某種方式來限制投資者的行為。那么作為彌補(bǔ)“無形之手”的政府調(diào)控就應(yīng)該有意識(shí)的控制住房市場的投資需求、控制房價(jià)上漲的預(yù)期。
　　限購政策的局限性分析
　　限購政策作為一種強(qiáng)制性的行政手段，在直接干預(yù)市場的時(shí)候，難免會(huì)和市場現(xiàn)狀產(chǎn)生沖突，這也是限購的局限性。
　　一方面，限購可能會(huì)受地方政府執(zhí)行意愿影響而打折扣。目前，許多地方政府財(cái)政對土地出讓收益具有依賴性。據(jù)國家審計(jì)署數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底，全國地方政府性債務(wù)余額10.7萬億元，其中多個(gè)地市的債務(wù)率高于100%。土地出讓收益已經(jīng)成為了許多地方政府償還債務(wù)的重要來源資金以及推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的重要資本。一旦嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，土地出讓收益將會(huì)大幅下降，這是地方政府所不愿看到的。地方政府執(zhí)行限購政策的動(dòng)力不足，必然會(huì)使限購政策的效果打折扣。
　　另一方面，限購并沒有解決當(dāng)前調(diào)控房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。當(dāng)前，調(diào)控房地產(chǎn)的主要任務(wù)應(yīng)該有兩個(gè)：第一，對消費(fèi)者進(jìn)行分層，對不同收入水平的購房者進(jìn)行差別性調(diào)節(jié)；第二，對房地產(chǎn)的投資屬性進(jìn)行抑制，使其回到理性范圍之內(nèi)。從這兩方面來看，限購政策沒有能夠?qū)崿F(xiàn)這兩項(xiàng)任務(wù)，首先，限購限制了全體居民（二套以上住房）的購房行為，不僅沒有實(shí)現(xiàn)對消費(fèi)者的分層，反而更加忽視了不同收入群體之間的收入差異性。其次，限購政策能夠?qū)ψ》康耐顿Y需求進(jìn)行一定程度和一定時(shí)期的限制，效果也非常明顯和直接，但卻直接“消滅”了住房的投資屬性，違背了市場經(jīng)濟(jì)。
　　盡管，限購政策對房地產(chǎn)市場能夠起到一定的調(diào)節(jié)作用，但限購的本質(zhì)是一種行政干預(yù)，限購政策也只是暫時(shí)壓制部分需求，不能長期持續(xù)下去，是違背市場規(guī)律的。如果能夠建立調(diào)控房地產(chǎn)市場的合理、科學(xué)地調(diào)控政策體系，那么像限購這樣的行政手段就可以早日退出。
　　
　　我國住房市場調(diào)控的改革方向
　　當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控機(jī)制還沒有完全建立，這是影響我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要原因，也是房地產(chǎn)調(diào)控政策屢屢失效的重要原因，也是出現(xiàn)行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要原因。因此，我國急需建立一套完善的房地產(chǎn)市場調(diào)控體系。構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場調(diào)控體系需要兩方面的工作，首先需要界定當(dāng)前形勢下住房的基本屬性，其次要制定符合我國國情的房地產(chǎn)調(diào)控體系。
　　
　　重新界定住房的“民生”屬性
　　當(dāng)前導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場投資過度的一個(gè)重要原因在于沒有準(zhǔn)確界定住房的屬性。住房作為人們的一種生活必須品，同時(shí)具有雙重屬性。一方面，住房作為一種生活必需品，具有民生性。住房的民生性突出表現(xiàn)在它是確保居民生存的基本物質(zhì)條件，是人們最基本的生活資料和必需品。另一方面，住房作為一種商品，具有投資的屬性。住房是可以用來交換的勞動(dòng)產(chǎn)品，它可以在交換中實(shí)現(xiàn)交換價(jià)值或價(jià)格。由于土地資源的不可再生性，使建立在土地之上的住房供給缺乏彈性，而住房需求隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷擴(kuò)大，這就使住房價(jià)格一般呈現(xiàn)上漲趨勢，因此住房也就具有了投資屬性。
　　住房，首要的屬性是其“民生性”，尤其是在我國房地產(chǎn)市場還沒有發(fā)展到滿足廣大人民群眾基本需要的階段，仍應(yīng)該是住房的第一屬性。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，導(dǎo)致諸多問題的主要原因，就是混淆了住房兩個(gè)屬性的先后順序，很多政策和宏觀經(jīng)濟(jì)使得住房的投資性占據(jù)了第一位。因此，當(dāng)今真正調(diào)控住房市場的關(guān)鍵，在于重新界定住房的屬性，要把住房的民生性定位為我國住房市場長期發(fā)展的一個(gè)核心。應(yīng)該還原房地產(chǎn)的居住功能和社會(huì)屬性，限制它的投資功能和金融屬性。只有從維護(hù)社會(huì)公平和公民的基本權(quán)利出發(fā)，明確住房“民生性”的屬性，才能制定科學(xué)有效的政策措施，使我國房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)發(fā)展。
　　構(gòu)建完善的房地產(chǎn)調(diào)控體系
　　調(diào)控房地產(chǎn)市場需要建立一整套完善的政策體系。但是，一項(xiàng)有效的政策，必須具備公平性、持續(xù)性和可預(yù)測性三項(xiàng)原則才能有效實(shí)施。住房兼有使用功能和投資功能，人為限制住房的投資功能，就使得政策失去公平性。這就需要設(shè)計(jì)一個(gè)有效區(qū)別消費(fèi)需求和投資需求的機(jī)制。通過區(qū)分消費(fèi)性住房需求和投機(jī)性住房需求來分開住房的民生性和投資功能，才能真正實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。
　　建立完善、合理、科學(xué)的個(gè)人（家庭）住房信息系統(tǒng)。推進(jìn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、平穩(wěn)發(fā)展的重要保障；有利于實(shí)現(xiàn)“三基兩協(xié)調(diào)”的調(diào)控目標(biāo)，因此要加快我國個(gè)人（家庭）住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。第一，要擴(kuò)寬住房信息系統(tǒng)的覆蓋面，將所有城市、縣城以及建制鎮(zhèn)納入住房信息系統(tǒng)，建立覆蓋全國、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的個(gè)人（家庭）住房信息系統(tǒng)。第二，盡快完善住房信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)工作，加快歷史數(shù)據(jù)的錄入，并早日構(gòu)建住房租賃市場的信息系統(tǒng)。第三，實(shí)現(xiàn)全國范圍房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)全國各地房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息共享，并且要建立住房信息系統(tǒng)與財(cái)政、稅收、公安等部門的聯(lián)合。這是一個(gè)基礎(chǔ)性工作，也是其他各項(xiàng)措施發(fā)揮作用的前提。
　　建立完善的房地產(chǎn)稅收調(diào)控體系。稅收調(diào)控是房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容，也是一種非常靈活的手段。通過房地產(chǎn)稅收對不同層次、不同套數(shù)居民的購房、交易等行為進(jìn)行調(diào)節(jié)，不僅能夠及時(shí)而迅速地調(diào)節(jié)市場上的不合理行為，而且能增加國家的財(cái)稅收入。早日出臺(tái)真正的房產(chǎn)稅，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)存量市場的征管，可以加速房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，有效減少房地產(chǎn)投機(jī)；加快個(gè)人所得稅制的改革，將對住房轉(zhuǎn)讓、交易行為的所得納入所得申報(bào)范圍，嚴(yán)格監(jiān)管；對房地產(chǎn)稅收實(shí)行累進(jìn)稅率，通過高稅率嚴(yán)格抑制住房的投機(jī)行為。同時(shí)，要進(jìn)一步堅(jiān)強(qiáng)對于稅收的監(jiān)督管理，提高公民自覺、主動(dòng)申報(bào)的積極性，對于偷稅、漏稅的行為嚴(yán)厲懲罰。
　　要建立科學(xué)的住房價(jià)格形成機(jī)制，維護(hù)住房價(jià)格的穩(wěn)定。要促進(jìn)和加快我國房地產(chǎn)評(píng)估市場的建立與完善，通過獨(dú)立的機(jī)構(gòu)對住房按照市場價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，作為課稅和交易等行為的依據(jù)；在此基礎(chǔ)上，要對住房價(jià)格和租賃價(jià)格的波動(dòng)范圍設(shè)定限度，防治惡意投機(jī)和炒作。
　　要構(gòu)建完善的住房法律體系，維護(hù)公民的居住權(quán)利。早日出臺(tái)我國真正的住房法，通過法律來界定我國科學(xué)合理的住房制度，住房性質(zhì)以及居民的居住權(quán)利；對住房開發(fā)、建設(shè)、使用、流轉(zhuǎn)、價(jià)格等不同環(huán)節(jié)設(shè)定行為準(zhǔn)則和規(guī)范，約束個(gè)人和企業(yè)的行為；對于惡意炒作房地產(chǎn)的行為，除了必要的經(jīng)濟(jì)懲罰外，也可以實(shí)施法律制裁；并將調(diào)控房地產(chǎn)的各項(xiàng)手段逐步納入住房法律體系。
　　（作者單位：中國社會(huì)科學(xué)院研究生院 東營銀監(jiān)分局）