試論廉租房建設的意義及其存在的問題

　　摘 要：文章概述了廉租房建設的進程，分析了廉租房建設和政策實施落實中的難點和問題。
　　關鍵詞：廉租房 制度建設 難點 問題
　　中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A
　　文章編號：1004-4914（2011）08-275-01
　　
　　在今年的“兩會”議題中，關于房價的爭論和解決方法依舊是代表們討論的焦點問題之一。在本次“兩會”中，有代表提議不僅政府要大力推廣廉租房建設，企業也可以成為廉租房供給的主體之一。政府可通過土地、稅收等政策鼓勵用工量大的企業和其他企業，在符合規劃的前提下，建設大學生公寓、農民工集體宿舍等多種方式增加廉租房的供給。由此可見，大力推廣廉租房建設，已經成為政府和公眾的共識。
　　事實上，國家對公租房廉價房的重視已經不止10年了。廉租房是一個不同于商品房和經濟適用房的概念，所謂廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。作為社會保障住房之一，廉租房政策在落實過程中也暴露出很多問題。早在1998年住房商品化改革之時，國務院曾經下文要求各級政府盡快建立起以經濟適用房為主和租售并舉的住房供應體系。但廉租房制度建設由于責任不清、資金來源缺乏等問題一直沒有實質進展。對于地方政府而言，廉租房建設無益于財政和政績。特別是在土地出讓招標拍賣的今天，廉租房建設會減少土地出讓金收入，該收入在某些經濟落后地區政府的財政收入中，甚至占了一半以上。對于房地產開發商而言，由于無利可圖，故反應冷淡。2006年，在商品價格飛漲，經濟適用房建設制度被廣為質疑的背景下，要求加強廉租房建設的呼聲越來越高。該年國務院頒布條例要求地方政府將土地出讓凈收益的部分按一定比例用于廉租住房建設，并為參與廉租房建設的開發商提供銀行信貸便利。從目前的實踐來看，現有的廉租房數量未能覆蓋所有符合標準人群。由于標準過低，大量被排斥在租住標準之外的人群仍然無力購買住房。在此次樓市調控中，三部委聯合發通知，在廉租房的準入、管理和監督三個方面細化標準，使廉租房政策更加明確。
　　國家出資建設保障房的重要初衷是保障住房弱勢群體的居住問題，實現“居者有其屋”，同時，也希望藉此政策緩解商品房房價過快上漲的問題。據估計，廉租房的供給每增加5％，就會迫使房價下降3％~4％。可以看出，廉租房的大量推出能夠在一定程度上有效抑制目前商品房房價的上漲速度，這也是一個責任政府的首善之舉。但是，在此也必須清醒地意識到，廉租房的建設并不能解決現存在于商品房市場上的所有問題。
　　首先，從廉租房的需求角度分析，租賃只能解決居民的暫時性居住需求，卻不能有效解決居民對住房的長期性購置需求。在國人的心目中，擁有自有房產所帶來的幸福感是租房所遠遠無法比及的，廉租房的大量建設只能解決“居者有其屋”的居住問題，卻不能滿足人們“居者有其房”的購置性需求。廉住房建設必須結合不同國家的經濟環境和人文心理、歷史淵源來考量。縱觀我國現在存在的房價過快上漲的主要原因，不在于我國現有的房屋租賃市場欠發達，更不是由于可提供的租賃房數量過少造成的，而是在于國人對于購置性住房的需求過度旺盛。讓我們來看一組數據，在西方發達國家，租賃房屋的居民比例遠超過了擁有自有住房的居民比例。據統計，美國、瑞士、瑞典等國的租房比例大概在40%~65%，瑞士的這一比例則高達65%。西方人的租房比例如此之高，難道僅僅是因為西方人買不起房嗎？事實上，雖然許多外國人也買不起房，但租房并不會因此減少他們的幸福感，反而會讓他們的生活更加自由靈活，學習和事業發展的機會更多。在西方人的價值觀中，自有房產并不是構成幸福指數的最重要指標，西方人不愿意在經濟基礎尚未穩定時，傾注大量的財富投入到買房中，更不希望被約束在一個地方，而是寧愿選擇不斷地搬家和租房。與此形成鮮明對比的是，擁有自有房產的國人不斷趨于年輕化。并不是中國人比西方人更有經濟實力買房，而是因為在國人的心目中，自有房產所帶來的安全感可以給予居民最高的幸福感。，有人戲稱房價高漲的重要原因是“丈母娘在推動房地產經濟”。雖然，這樣的說法并不可取，但卻從側面反映出國人對購置性住房的需求是多么的迫切，買房等于結婚，買房等于穩定，類似的觀念在短期內不可能得到根本性扭轉，每一對年輕夫婦的背后都有著一對甚至兩對節儉、勤勞的父母在將其一生的積蓄用于給子女購房。因此廉租房的大量建設并不能有效緩解商品房的超量購置需求，因而也就無法有效抑制商品房價格的過快上漲。另一個明顯的問題在于，對于那些既沒有足夠經濟能力購置商品房，也超過了廉租房申請門檻的城市“夾心層”來說，這部分人群的數量不可小覷，未來的廉租房并不能解決這部分人群的住房需求。
　　其次，從廉租房的供給角度分析，廉租房的主要供給主體是政府。姑且不論政府建設廉租房的效率如何，但就政府如何甄別合適的廉租房申請人選問題就是一個明顯的灰色地帶。目前廉租房問題的最大困難并不在于國家的政策和建設，而是在實施和執行上。有好的政策，卻很難有好的執行。在甄別最合適的申請人方面，茅于軾建議廉租房不設廁所以防止有錢人購買，此觀點雖然在互聯網上激起千層浪，但卻從一個側面反映出甄選適當申請人并不是一件容易的事情，極易發生信息不對稱的現象，使得那些真正需要廉租房的低收入群體卻游離在廉租房受益群體之外。更重要的是廉租房具有準公共物品性質，由政府來提供本無可厚非，但是，在沒有利益動機的前提下，如何保證廉租房的房屋建設質量、如何解決廉租房的物業管理問題和修繕問題，都將成為政府必須考慮的問題。另一個嚴峻的問題是在土地供給日趨緊張的今天，用于廉租房建設的土地增多，勢必會對商品房用地形成競爭和挑戰，從而進一步推高土地的價格，并間接推高商品房價格。
　　綜上所述，廉租房作為政府解決低收入人群住房問題的措施可以保障部分低收入群體的暫時性住房需求，但要從根本上解決商品房發展中存在的問題，僅僅依靠發展廉租房問題還是不夠的。
　　（作者單位：陽城縣環保局 山西陽城 048100）
　　（責編：李雪）