綠城:繃緊的不止是神經

　　上一次，“只借錢不降價”的宋衛平和他的綠城集團挺過了2008年最艱難的那幾個月，一直熬到了2009年的春天。
　　這一次，時值2011年的“金九銀十”，2008年的情景仿佛重現。可是這一次，春天還會來嗎？
　　在“海航30億收購綠城”的新聞傳得沸沸揚揚之際，盡管綠城董事長宋衛平第一時間出來辟謠：“無中生有。”但是，被收購、高利貸、低利潤率……近期有關綠城的一切傳聞，最終都直指綠城最隱秘的部分——資金鏈。
　　2010年底，宋衛平公開表示：500億元銷售收入是綠城2011年的及格線。但是，現實似乎沒有他預計的那么美好。今年上半年，綠城取得銷售回款203億元，比去年同期下降了7%；而萬科同期銷售額為656億元，同比上升78.6%。事實上，綠城的項目布局多圍繞在大本營浙江，位于經濟發達的長三角地區，正是限購、限售、限貸政策的重災區。這無形之中暴露了其軟肋——畢竟，綠城尚未完成全國布局。
　　但是，宋衛平并不這么看。即便沒有提早在限購區域之外發力，即便萬科、恒大等房企紛紛降價出貨，宋衛平的態度仍然很堅決：“不降價。”在降價和負債之間，他選擇了后者。2008年，宋衛平曾炮轟率先降價的萬科不負責任。如今，他則說：綠城做的是中高端產品，降價的效果有限。
　　事實是，綠城在銷售項目的拿地時間基本為2009年。其時，央企和國企正輪番爭當天價“地王”，綠城也跟風在多個城市競得地王，土地成本之高可想而知。沒有料到，轉年4月“國十條”出臺。中報顯示，綠城負債率高達160.2%，是一線開發商中負債率最高的。
　　其實，除了降價，房企另有應對調控寒流之策：借債、壓縮開發規模，而綠城在“借債”方面動作尤為大膽，業內更稱宋衛平為：利用游資的高手。
　　2008年，宋衛平就曾大手筆借債，甚至一度威脅到公司生存。aoN0rDEQc8s0r8GrfYLO/qsZyH2tQDegHqylGdNJlgs=2011年初，一則《宋員外又開始民間借貸》的帖子在杭州各大論壇出現。有媒體曝出，綠城甚至向員工進行階段性融資，內部集資的起點為10萬元，不設上限，預計年收益率12%。實際上，綠城當時的信托計劃已經涉及全國多個地區多個項目，募資規模達數十億元。7月，“平安信托和綠城中國聯袂打造產品……年收益25%以上”的廣告更使一切有關綠城的猜測坐實：許諾如此的高額回報，足以說明其在一個時期內多么缺錢。
　　在開發規模方面，宋衛平解釋道：“從去年開始，綠城調整了拿地的節奏和步伐，這減輕了我們的壓力。”然而，在土地儲備方面，綠城并沒有壓縮投入，一直“位居前列”。2011年初，綠城在寧波、沈陽等地拿下多幅地塊；6月，綠城與華彬集團合作，以24億拿下上海長風地王。更多的分析認為，綠城敢于在市場低迷期進行“反周期”操作，意味著宋衛平在賭土地估值上升。
　　也許，宋衛平2011年做的唯一正確的決策就是嘗試新的商業模式——代建。在宋衛平看來，綠城的產品設計、建造、銷售及物業管理都是可望而不可及的資源。因此，綠城可以此為資本與其他企