家人資助購

　　如今，房價節節攀升，家庭內合資買房，成了人們解決改善住房問題的一種途徑。家人在合資、資助購房時一般沒有明確的約定。所以，家庭成員如何分配房屋產權，便成了棘手問題。日前，江蘇省蘇州工業園區人民法院就一起家人購房糾紛，給予了合理的判決。
　　
　　借款還是合資引發家庭糾紛
　　
　　林宇坤、鄭玉蘭是一對年逾古稀的夫妻，家住蘇州市平江區某新村37.18平方米的住房（以下簡稱平江住房）。1992年3月，林宇坤的兒子林森與江欣怡結婚，家住蘇州工業園區東港新村。
　　2002年10月31日，林森夫婦在東港新村購買了一套68.89平方米的二手房（以下簡稱東港房屋），附有車庫，并支付房款18.8萬元、購房契稅1400元。11月1日，林宇坤夫婦將平江住房出售，得款7萬元，加上一些積蓄，交付兒子用于購買東港房屋。11月19日，林森貸款4.9萬元，并以東港房屋作抵押。之后，林森每月還貸。12月6日，林宇坤夫婦將東港房屋產權過戶至兒子名下，房產權屬證書、購房契稅憑證交由兒子、兒媳保管，并于12月7日入住東港房屋。
　　2010年年初，江欣怡因與丈夫不合，要求與林森離婚。林宇坤夫婦感到不安，便想固定共同購買的東港房屋的權益，讓自己老有所依。于是，他們來到蘇州工業園區人民法院，將兒子、兒媳推上被告席。
　　6月10日，蘇州工業園區人民法院開庭審理此案。圍繞林宇坤夫婦在購買東港房屋時出資數額以及與兒子、兒媳是否存在共同購房的合意兩個焦點，雙方進行辯論。
bYVmlLRy2BZIh6L9AYniLXVjJT/C0oU1YlDZ/iC/YEk=　　針對第一個爭議點，林宇坤夫婦主張其購房出資13.8萬元，林森認為父母出資11萬元，江欣怡認為公婆未出資，僅是借款9.3萬元。林宇坤夫婦提交了兩份購房說明，其中一份寫到:“林森購買東港房屋1套，購房款19萬元，其中父母出資13.8萬元。”江欣怡承認由自己書寫，證明他們借款的事實，借款為9.3萬元。林森提出該說明系江欣怡書寫，他未簽字。林宇坤提交的另一份購房說明寫到：“購東港房屋1套，計18.8萬元。我父母把平江房屋賣掉，但還缺5萬元。因父母年紀大，不好貸款，便以我的名義貸款4.8萬元，父母出資13.8萬元，實際產權是父母的。林森，2003年5月10日。”對此說明，江欣怡不認可它的真實性；林森承認是他于2009年5月書寫，但又說內容不屬實。針對第二個焦點，林宇坤夫婦主張東港房屋系共同出資，林森認可該事實。江欣怡主張系他們向父母借款，雙方僅是口頭約定東港房屋由父母居住至終老。
　　
　　親情理法辨析算清糊涂賬目
　　
　　兩份書面購房說明涉及的價款數額，并不完全一致，對林宇坤夫婦出資款的性質，卻未有只字說明。蘇州工業園區人民法院經審理后認為，當事人應針對自己的訴訟請求提供證據，否則應承擔舉證不能的后果。首先，林森夫婦在訴訟中承認兩份說明系他們各自書寫，故系林森夫婦本人書寫的事實予以確認。其次，兩份購房說明書寫后即交于林宇坤夫婦，林森夫婦作為完全民事行為能力人，應當知悉他們書寫該購房說明產生的相應法律后果。再次，兩份購房說明雖內容不完全一致，但涉及林宇坤夫婦購房出資數額一致。綜合以上因素，蘇州工業園區人民法院認定林宇坤夫婦在購買東港房屋時實際出資13.8萬元。
　　蘇州工業園區人民法院認為，因是父母、子女近親屬間發生的買房糾紛，雙方就購買東港房屋事宜并無書面約定，所以，只能綜合案件查明的事實對雙方是否存在共同買房合意進行認定。雙方在購買東港房屋前均擁有房屋，且與原有房屋位于同一小區，可見具有方便照顧及改善居住條件的意愿。而且，在購買東港房屋前，林宇坤夫婦將唯一房屋予以出售，所得房款7萬元用于購買東港房屋。東港房屋交付后，一直由林宇坤夫婦居住，房產權屬證書、購房契稅憑證也由林宇坤夫婦保管。由于買房時林宇坤夫婦已年逾60歲，以兒子的名義貸款進而將該房屋產權登記在林森名下的做法亦符合常理。
　　2011年6月11日，蘇州工業園區人民法院根據我國《物權法》第三十三條、第九十三條、第九十四條，《民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定，作出一審判決，判決確認東港房屋及附屬車庫產權歸屬林宇坤夫婦和兒子、兒媳共有；確認林宇坤夫婦、林森夫婦分別享有72.86%、27.14%的產權份額。一審判決后，雙方都沒有上訴。
　　（題圖與本文無關，本文人名均為化名）
　　
　　律師說法
　　如今，不少城市的政府過度依賴地價收益，土地收益金甚至成為地方的“第二財政”，造成房價日益高漲。在這種情況下，家庭合資、父母資助購房成為不少人的選擇。由于我國是個十分講究親情的國家。所以，家人在合資、資助購房時一般不會簽訂房屋產權分配協議。從風險防范的角度而言，誰也不能保證家庭關系始終會一帆風順。如果一旦發生矛盾，父母、子女之外，又會因婚姻關系牽涉沒有血緣的第三方家庭成員，那么合資購買的房屋便會成為焦點，引發親情財產糾紛。江蘇省蘇州工業園區人民法院審理的這起因家人合資購房引發矛盾的案件，無疑給我們提供了很好的借鑒。
　　父母與子女合資買房，有的將房產登記在子女名下，因發生變故致使權益受到侵犯的事例不少。例如，在子女夫妻離婚時，父母所出的部分資金很可能被認定為子女夫妻婚姻關系存續期間所得的受贈財產，而由子女夫妻分割，甚至還會出現房子被判歸兒媳或女婿的情況。那么，我們如何避免財產被他人分割以及居住權受侵犯等風險呢？以下一些防范措施可供選擇：一、參與出資購房時，父母與子女訂立書面出資協議，寫明各自的出資份額，明確對房產擁有的權利，協議應有子女夫妻雙方的簽字，最好進行公證。二、以書面形式明確將自己出資部分贈與子女，而不包括其配偶。這樣，即使子女夫妻離婚，子女的配偶也無權分割該部分財產。三、要求將自己作為房產共有人登記在產權證上，由房屋管理部門辦理房屋共有權證，并注明共有人所享有的各自份額，切忌將房產直接登記在子女名下。四、若認為選擇上述方式有傷感情，那么在出資購房時，可以與子女訂立贍養、共有、長期居住等附加條件的贈與協議。該協議一定要有子女配偶的簽字，最好進行公證手續。家庭合資購房，先立約定，提前進行風險防范，并不是對親情、婚姻、家庭沒有信心的表現，而是自我保護意識的體現。這不僅是對自己的保護，也是對另一半的保護，更是對父母利益的保護。
　　另外，需要提醒大家的是，如今親人聯合購房出現了一種新情況。在限購政策之下，有的人具備買房資格卻無力購買，有的人想購房卻沒有買房資格。于是，一些人與親友聯合買房成為規避政策的途徑之一。但是，建立在相互信任基礎上的這種“聯合”，不管是出資方或是借名方，都面臨相應的風險。風險存在于物業后期的管理、裝修、租賃及出售過程中，雙方的意見分歧或將會導致糾紛。有些人會簽訂補充合同，該合同雖具有法律效力，但如果因為產權證上的業主的債務等問題被第三方查封，或者抵押、出售給第三方，那么該合同對第三方沒有約束力。也就是說，受損失的一方只能借此追究對方的責任，但不能借此合同對抗第三方對物業的處置。
　　武向春（江西博德律師事務所律師）