試論新形勢下房地產公司經營與管理

　　 摘 要：房地產管理是管理者在多變的客觀環境下設法運用各種資源來達到既定目標的各種活動和全部過程。特別是在當下房地產產業競爭激烈的大背景下，如何使房地產商品從開發、建設到生產竣工，并能夠順利進入市場實現房地產商品價值，保證公司的正常運營，滿足社會對房地產商品需求的經濟活動是十分重要的。文章根據多年房地產行業相關的管理經驗，對以上問題進行了分析并提出相關建議，以期為房地產企業的經營活動提供借鑒。
　　 關鍵詞：房地產 企業 開發 經營
　　 中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
　　 文章編號：1004-4914（2011）12-285-01
　　
　　 我國房地產業從20世紀80年代末開始興起，經過近20年的高速發展，已經成為國民經濟的重要支柱產業之一，涌現出了年銷售千億的房地產企業。2010年房地產銷售大有井噴之勢，到了2011年由于各種限購政策，使得本該是銷售旺季的房地產，成交量低迷，這對于房地產企業如何保證自己公司的健康運營和融資都是處于一個關鍵的時刻。
　　 一、提升人力資源管理
　　 房地產開發是一項資源整合行業，只有有效地整合了社會資源，才能成功地完成一個項目。這些資源主要包括市場策劃、規劃設計、建筑施工、工程管理、物業管理、銷售代理等。有效地整合資源，從投資決策開始，到市場調研、規劃設計、施工建設，再到綜合服務管理的各個階段，都需要大量的專業人才。在這其中，很多崗位都具有很強的專業性，需要專業人土承擔。如高級管理人員、高級工程設計人員、項目策劃和營銷策劃方面的中高級人才、成本控制方面的中高級人才、具有資本運作方面經驗的人才、商業地產開發方面的中高級人才、專業房產經紀人和置業顧問等，都是房地產企業的重要人才。
　　 這些人才的重要性在不同的企業里，以及針對不同的項目，又有所差異。比如對于致力于長久發展的企業來說，為了保證企業形象和產品線風格，對于規劃設計工作十分重視，因此在這樣的企業里，對于高級規劃設計人才的需求就比較大。比如，中國房產業的領軍企業萬科，盡管在各地有眾多的項目，但是對于規劃設計始終是總部直接管理，不僅是為了保證項目品質，而且更重要的是要確保每個產品都符合萬科產品戰略中針對產品線的要求。再比如，對于產品綜合品質比較一般的企業來說，產品的銷售環節對企業的經營就十分重要。因此在這樣的企業里，對營銷和銷售人員就十分看重。
　　 二、深化財務管理控制
　　 房地產開發企業如果需要取得土地的使用權就必須有大量的資金投入。最近幾年來房地產行業出現泡沫性的發展，無論是居住房還是商用房等的價位一直是居高不下，金融危機之所以對中國實體經濟進而對房地產企業產生影響，同房地產開發商缺乏財務風險控制意識是相關的。有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地的使用權再投入相應的資金、工程項目能夠按期竣工就會產生經濟效益，而沒有從財務預算方面去考慮分析，開發的房地產項目沒有從征地、資金的運作、經濟效益的回報率上作細致的財務預算，那么企業就無法將各項成本指標進行合理的測算并且層層落實，進而造成在資金管理上盲目進行運作，疏忽成本控制，從而加大了項目成本的投資，影響了經濟效益。應該說，缺乏財務風險控制意識既影響企業銷售收入的實現，又影響了企業的整體償債能力，成本負擔會不斷加重，隨著資金的循環使用，一旦資金鏈條發生斷裂就會對企業產生損失性的影響。
　　 為了提高房地產企業的市場競爭能力，必須賦予其按照企業預算管理目標及企業內部各級職能部門性質和實際為基礎的績效基準。例如，為了建立符合低成本戰略的績效評價體系，企業就應該把績效評價指標主要放在成本費用的核算上。把運營、學習與成長也引入績效考核體系，從而保證企業財務管理良性發展。
　　 三、今后的發展思路
　　 面對當前越來越嚴格的房地產宏觀調控政策，撲朔迷離的國內外宏觀經濟形勢，對房地產企業來說既是挑戰更是機遇。在嚴峻的宏觀背景下，必將迫使房地產企業加快進入戰略調整期，在優勝劣汰法則的指引下，房地產開發企業必須及時調整發展戰略，實現戰略轉型。誰最早能找到企業正確的戰略目標，完成戰略轉型，誰就將成為行業的幸存者與勝利者。
　　 企業的經營理念是企業戰略的重要內容之一，它與企業的經營環境有著緊密的聯系，對企業的經營管理內容、核心能力、贏利模式等方面的轉變有著重要的影響。隨著房地產市場發展的規范化，房地產企業經營環境的變化，以及企業間競爭的加劇，以往的房地產企業經營理念已顯得較為單一；隨著政府對土地供給、資金借貸、房地產商品銷售等方面的調控，購房者由積極購買向觀望態度的轉變，導致企業資金難以及時回收，企業資金鏈運營壓力加大等。因此在新的經營環境下，房地產開發企業需要對其經營理念進行重新調整。
　　 在新形勢下，由于房地產市場整體環境的變化，傳統的以獲取土地為中心的贏利模式越來越難以支撐房地產企業的持續發展。這就要求房地產開發企業根據企業所控制或擁有的資金與核心競爭能力等對傳統的贏利模式進行創新與轉型，促進企業的持續發展。要實現房地產企業的戰略轉型，還必須在產品方面做文章、下工夫，要有別于其它房地產企業的產品服務以及項目開發，必須做到“人無我有，人有我新”，才能立于不敗之地。
　　
　　 參考文獻:
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　　 （作者單位：天津塘沽海洋高新區濱都公用設施綠化工程有限公司 天津 300451）（責編：若佳）