房地產行業上市公司財務分析

　　 摘 要：文章通過介紹財務指標分析的方法，分別從四個方面對房地產上市公司進行了定量分析，得出結論：雖然目前房地產行業發展勢頭強勁，盈利能力較強，對投資人和債權人的利益有一定保障，但是其財務狀況仍不容樂觀，企業管理者仍應繼續提高其償債能力和營運能力，努力降低企業的財務風險，增強企業全部資產的營運效率，這樣才能使企業在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
　　 關鍵詞：房地產企業 償債能力 盈利能力 營運能力 發展能力
　　 中圖分類號：F234 文獻標識碼：A
　　 文章編號：1004-4914（2011）12-195-02
　　
　　 一、目前我國房地產上市公司的現狀
　　 我國的房地產市場是當今世界上最大的房地產市場。《2011中國房地產市場趨勢觀察研究預測報告》中數據表明：2010年1月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5％，漲幅比2009年12月份擴大1.7個百分點;環比上漲1.3％，漲幅比2009年12月份降低0.2個百分點。新建住宅銷售價格同比漲11.3％，漲幅比2009年12月份擴大2.2個百分點;環比上漲1.7％，漲幅比2009年12月份降低0.2個百分點。同時，也應清醒地看到，中國的房地產企業在快速發展中存在著這樣那樣的問題。房地產企業目前面臨的財務困境主要存在流動性不足、權益不足、債務拖欠及資金不足四種形式，具體表現為產品變現能力差、負債依賴程度過高、工程款欠款嚴重、開發資金嚴重不足、預期償債壓力過大。
　　 二、財務分析的方法
　　 1.財務分析的意義。財務分析是根據企業財務報表等信息資料，采用專門方法，系統分析和評價企業財務狀況、經營成果以及未來發展趨勢的過程。財務分析對不同的信息使用者具有不同的意義，具體來說，財務分析的意義主要有以下幾個方面：一是可以判斷企業的財務實力。通過對資產負債表和利潤表有關資料進行分析，計算相關指標，可以了解企業的資產結構和負債水平是否合理，從而判斷企業的償債能力、營運能力及獲利能力等財務實力。二是可以評價和考核企業的盈利能力和資金周轉狀況，揭示財務活動存在的問題，找出差距，得出分析結論。三是可以挖掘企業潛力，尋求提高企業經營管理水平和經濟效益的途徑。四是可以評價企業的發展趨勢，預測其生產經營的前景及償債能力。
　　 2.財務指標分析概述。（1）償債能力分析。一是短期償債能力分析：
　　 二是長期償債能力分析：
　　 （2）營運能力分析。
　　 （3）盈利能力分析。
　　 （4）發展能力分析。
　　 三、房地產行業上市公司財務分析案例研究
　　 某房地產上市公司，按總資產和凈資產的規模在中國房地產上市公司排名中都是高居榜首，根據該公司2009年至2010年的資產負債表和利潤表可以計算出以下財務指標：
　　 1.償債能力分析指標。
　　 流動比率＝流動資產÷流動負債
　　 ＝20552073.22÷12965079.15＝1.59
　　 速動比率＝速動資產÷流動負債
　　 ＝（20552073.22－13333345.80）÷12965079.15＝0.56
　　 資產負債率＝負債總額÷資產總額
　　 ＝16105135.21÷21563755.17＝74.69％
　　 產權比率＝負債總額÷所有者權益總額
　　 ＝16105135.21÷5458619.96＝295.04 ％
　　 2.營運能力分析的指標。
　　 應收賬款周轉率（次數）＝營業收入÷應收賬款平均余額
　　 ＝5071385.14÷【（159402.46＋71319.19）÷2】＝43.96次
　　 存貨周轉率＝營業成本÷存貨平均余額
　　 ＝3007349.52÷【（13333345.80+9008529.43）÷2】＝0.27次
　　 流動資產周轉率＝營業收入÷流動資產平均余額
　　 ＝5071385.14÷【（20552073.22+1303232794）÷2】＝0.77次
　　 總資產周轉率＝營業收入÷總資產平均余額
　　 ＝5071385.14÷【（21563755.17+13760855.08）÷2】＝0.29次
　　 3.盈利能力分析的指標如下：
　　 營業利潤率＝營業利潤÷營業收入＝1189488.53÷5071385.14＝23.06％
　　 凈資產收益率＝凈利潤÷平均凈資產（指所有者權益）＝14.16％
　　 4.發展能力分析的指標如下：
　　 營業收入增長率＝本年營業收入增長額÷上年營業收入總額
　　 ＝（5071385.14-4888101.31）÷4888101.31＝3.75％
　　 資本積累率＝本年所有者權益增長額÷年初所有者權益
　　 ＝（5458619.96-4540851.25）÷4540851.25＝20.21％
　　 資本保值增值率＝年末所有者權益÷年初所有者權益
　　 ＝5458619.96÷4540851.25＝120.21％
　　 通過以上財務指標可以看出該上市公司2010年的財務指標有以下特點：一是償債能力分析。一般認為，生產企業合理的最低流動比率是2，速動比率為1較合適，該企業流動比率是1.59，速動比率是0.56，表明該企業的流動資產較少，速動比率過低，企業會面臨償債風險。
　　 資產負債率越低（50％以下），產權比率越低（100％以下），說明企業長期償債能力越強。該企業資產負債率是74.69％，產權比率是295.04％，表明企業資產對債權人權益的保障程度較低，承擔的風險較大，企業的長期償債能力較低。二是營運能力分析。該企業應收賬款周轉率是43.96次，周轉速度較快，表明企業對應收賬款管理的效率較高。，信用銷售管理嚴格；存貨周轉率是0.27次，流動資產周轉率是0.77次，總資產周轉率是0.29次。這三個指標較低，表明企業存貨占用水平較高，流動性較低，流動資產利用效果較差，企業全部資產營運效率較低，長此以往會降低企業的短期償債能力及獲利能力。三是盈利能力分析。該企業營業利潤率是23.06％，表明企業主營業務市場競爭力較強，發展潛力較大，獲利能力較強。凈資產收益率是14.16％，說明公司自有資本獲取收益的能力較強，營運效益較好，對公司投資人、債權人的利益有一定保證程度。四是發展能力分析。資本積累率反映了公司當年所有者權益總額的增長率，體現了公司資本的積累情況，是公司發展強盛的標志，也是公司擴大再生產的源泉，展示了公司的發展潛力。該企業資本積累率是20.21％，表明公司的資本積累較多，公司資本保全性較強，抵御風險、持續發展的能力較強。資本保值增值率是根據“資本保全”原則涉及的指標，更加謹慎、穩健地反映了公司資本的保全和增值情況，也充分體現了經營者的主管努力程度和利潤分配中積累狀況，一般該指標應大于100%。該企業資本保值增值率是120.21％，表明公司的資本保全狀況很好，所有者權益增長很快。
　　 四、對房地產行業發展的思考
　　 通過對房地產上市公司的財務指標分析，可以發現雖然目前房地產行業發展勢頭強勁，盈利能力較強，對投資人和債權人的利益有一定保障，但是其財務狀況仍不容樂觀，企業管理者仍應繼續提高其償債能力和營運能力，努力降低企業的財務風險，增強企業全部資產的營運效率，這樣才能使企業在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
　　
　　 參考文獻：
　　 1.2011年房地產行業發展趨勢及現狀.搜房網，2010－12－13
　　 2.財政部會計資格評價中心.2010年中級會計資格財務管理.中國財政經濟