淺談住宅地產設計階段工程成本控制要點和技巧

戴志中

（廣宇集團股份有限公司，浙江 杭州 310000）

1 方案設計階段

對建筑方案進行合理的規劃。方案設計時可能影響工程成本的主要因素如下：

1.1 戶型布置的合理性。戶型合理性包括不同面積、不同類型戶型在項目中所占的比例，也包括每個戶型本身平面布局的合理性。這個合理性應在充分做好前期可行性研究的基礎上由項目負責人進行決策，避免在項目實施過程中進行調整，否則將對項目工程進度和造價造成較大影響。同時，在戶型平面布局設計時固然要考慮其功能和實用性，但也要考慮是否有利于結構布置。此外，有的設計師為了立面好看，往往在平面上做一些凹凸變化，這時就要考慮其可能帶來的結構成本的增加，在立面造型和工程成本之間做出取舍。

1.2 總體平面布局、地下室位置和范圍設計。總體平面布局的好壞，直接影響工程建設成本和今后銷售價值。尤其是對于一些郊區大型住宅地產項目，因為占地面積較大，往往會遇到山坡、池塘等相對復雜地形，這時應根據前期地勘資料仔細考慮總平面布局及地下室位置和范圍設計，從而減少土方工程量和工程造價。在設計時并宜參照以下原則進行：

1.2.1 在工程地質較好的區域布置小高層或高層建筑，而在工程地質相對復雜或較差的區域布置低層和多層建筑。同時應合理設計建筑層數，如多層建筑以5～6層為宜，小高層建筑以11層為宜。

1.2.2 盡量利用原有地形地貌進行小區景觀布局，如將原有池塘改造為景觀湖泊，將原有山崗改造為山體公園，而不是把所有地形推平重做。

1.2.3 盡量在原有低洼地區或地表軟弱土層較厚的地區設置地下室。同時根據小區總體規劃要求、住宅使用功能要求等合理設計地下室面積。一般來說，地下室面積在保證基本住宅使用功能要求及規劃要求的情況下，不宜設計過大，否則將會增加可售面積的單方造價。但我們可以通過適當增加工程成本，從而獲得更多可實現銷售價值或提升銷售價值的地下空間的辦法，來挖掘地下空間的價值潛力。此外，對于地下室外邊線設計，通常而言，沿著地上建筑外圍柱網落下作為地下室外邊線是較為經濟的。

1.3 公共架空層等不能分攤到銷售建筑面積區域的設計。在部分城市，公共架空層是不作為公攤面積分攤到住宅銷售建筑面積中的。這時就要充分考慮公共架空層的設置對銷售價格的提升能有多大作用，從而合理確定公共架空層面積，避免無謂增加成本。對于其它不計算面積或不能分攤到銷售建筑面積的區域，包括一些為了立面造型而做的純裝飾構件，也都要進行同樣的分析。因此，在方案設計前，應深入了解當地政府規劃、房管部門對建筑面積、銷售面積確認的規則。

總之，前期方案設計階段是工程造價控制的最重要階段，在該階段應當按照價值工程理論對工程成本與可實現銷售價值間做出細致地量化分析，從而為整個項目的工程造價控制打下堅實的基礎。

2 初步設計與施工圖設計階段

該階段主要工作目標是在方案設計的總體框架下對工程成本控制目標的進一步細化，具體應注意以下幾方面：

2.1 基礎型式選擇。應根據地質詳勘資料、建筑荷載及不同基礎類型經濟指標，合理確定基礎型式。對于樁基礎，應考慮樁基礎型式對地質土層的適應性、施工難易程度及經濟性。如對于山邊坡地埋深較淺的卵（塊）石土層，夯擴樁、人工挖孔樁、沖孔樁均適用，而從造價上看，夯擴樁經濟性最好，人工挖孔樁次之，沖孔樁最次。

2.2 主體結構選型。如對于多層住宅，是選擇矩形柱鋼筋砼框架結構或是異形柱框架結構，就需要結合功能和經濟性進行比較分析。通常情況下，異形柱框架結構造價會略高于矩形柱框架結構，但異形柱框架結構的好處是在房間內基本看不到突出的柱角，同時增加了內部使用空間，這對于重視風水（不希望看到陽角對沖）且注重使用面積的消費者來說更有吸引力。因此，決策者應對潛在消費群體的消費心理進行調查了解后予以選擇。此外，對于地下室結構柱網，在考慮柱網尺寸結構經濟性的同時，還應考慮是否能最有效地布置停車位。

2.3 外立面（門窗）及內部裝飾作法和裝飾材料的選擇。目前裝飾工程在工程造價中所占的比重越來越大，而且裝飾材料品種規格越來越多，因此，在設計時應注意以下幾點：

2.3.1 施工圖中應標明所有裝飾材料的品種、規格尺寸、施工工藝等，如有可能，宜提供裝飾材料樣板或圖片，從而能夠清晰地進行報價和成本預測。

2.3.2 裝飾材料選擇過程中，應事先對當地裝飾材料市場進行充分調查了解，這樣才能做到在裝飾效果基本一致的情況下，降低工程成本。如在廣東市場上，同樣是國產灰色花崗巖，山東白麻的價格幾乎是封開灰價格的三倍。

2.3.3 對于非精裝修交付標準的住宅內部裝飾作法以及水電配套工程做法，應事先了解當地消費群體對家居裝修的習慣做法。避免產生開發商花錢做好后，業主在裝修時又返工重做的情況。如目前家居設計時天花照明及開關插座的布置位置差異性較大，造成開發商原先預埋在結構內的管線浪費。因此，對于非精裝修住宅，可在圖紙設計時取消大部分室內電氣預埋管線。

2.4 細部節點做法設計和圖紙完善程度。對于地產開發企業來說，采用按圖紙總價包干的方式落實工程承包單位是最有利的。但采用這種承包方式的前提是設計圖紙的完善性。否則有可能造成以下不利情況：一是在招投標過程中，投標單位因考慮圖紙的不完善性而將承包總價提高，轉嫁風險成本；二是投標單位因對圖紙的不完善性沒有充分認識而報出了低于實際成本的價格，那么其在中標后就有可能制造麻煩，產生扯皮現象；三是在工程實施過程中因圖紙的不完善性造成工程變更較多，使得最終決算價大大高于中標價格。因此在施工圖設計階段，就要完善細部節點設計、檢查各專業圖紙之間的吻合程度以及消除其它圖紙問題，為今后招標時獲得理想的工程承包價格以及工程順利實施墊定基礎。

2.5 應注意在控制工程質量通病方面增加適當的構造措施。目前住宅工程中，裂縫、滲漏等質量通病較多，雖然大部分是由于施工單位原因造成且由其保修，但這也對開發商的信譽造成了不良影響，同時也可能影響該項目的銷售，即項目價值的提升。尤其是對于分期開發、分期交付的住宅項目，更是如此。因此，本人認為有必要適當增加構造措施，以減少質量通病產生的概率。如對于輕質墻材砌體，可通過適當增加構造柱或圈梁，以減少墻體裂縫的產生。

2.6 在給排水、強電、弱電、消防、暖通等安裝工程設計方面，一是要注意配電房、消防監控中心、弱電機房等設備用房的合理定位，使得主管線和分支管線總體造價最經濟。對于分期開發的項目，還要考慮后期工程與前期工程是否能經濟合理的銜接。二是對管線走向、管徑規格尺寸經濟性進行多方案比較，在不違反規范的前提下獲得較經濟的設計。三是對于涉及今后物業管理或業主經常使用的設備功能選擇，如弱電門禁、道閘、監控等設備，應綜合考慮性價比，避免出現設備交付后很快被淘汰或需要改造升級的狀況。

2.7 本階段可對設計單位進行限額設計管理，如對每平方米用鋼量等提出明確的指標要求，并對指標完成情況予以合理獎懲。從而充分調動設計單位工作積極性，使工程造價得到較好預控。

總之，初步設計及施工圖設計階段是工程成本控制的重要階段，在開發計劃中應給該階段留有充足的時間，使圖紙設計與審核工作能夠做得細致深入。目前有的開發企業在方案設計階段花費大量時間，然后為了趕著開工銷售，壓縮初步設計和施工圖設計時間，造成圖紙的完善性存在嚴重問題，最終造成工程造價增加、工程進度受到影響，得不償失。

[1]王運道.房地產開發企業工程成本控制，技術經濟，2001年02期

[2]朱淼.淺談房地產開發企業成本控制，遼寧工程技術大學學報，2004年01期