淺談房產(chǎn)拆遷的成本管理

陳慧琳

（大慶市薩爾圖區(qū)房產(chǎn)管理站，黑龍江 大慶 163316）

前言

由于在傳統(tǒng)體制中，房屋的拆遷實(shí)行的安置辦法具有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，因此，拆遷中產(chǎn)生的矛盾并不十分突出；而隨著城市房屋拆遷市場(chǎng)化運(yùn)作的逐步實(shí)行，城市危舊房屋拆遷改造的規(guī)模也越來越大，涉及的問題也更為復(fù)雜，矛盾日益突出。廣大的被拆遷人、房屋使用人遵守拆遷法規(guī)，積極配合拆遷，為城市的建設(shè)和發(fā)展做出了的貢獻(xiàn)，但也存在對(duì)拆遷成本管理的措施不當(dāng)，損害了拆遷人的利益，嚴(yán)重阻礙了城市建設(shè)的順利進(jìn)行。綜上，為體現(xiàn)公平原則和與時(shí)俱進(jìn)的精神，為解決當(dāng)前普遍存在的拆遷難題，提供了拆遷成本的有效管理和控制。

1 房產(chǎn)拆遷的成本組成

相比其他經(jīng)濟(jì)措施，房產(chǎn)拆遷的成本管理更為復(fù)雜，不僅項(xiàng)目的時(shí)間可能比較長，而且動(dòng)遷的工作有要求細(xì)致高效。因此，房產(chǎn)拆遷的成本具有其自身的特點(diǎn)，成本核算上也存在一些問題。

首先，房產(chǎn)拆遷的成本不能進(jìn)行隨意分?jǐn)偂Ｓ糜诓疬w的部分房產(chǎn)成本沒有根據(jù)實(shí)際用途轉(zhuǎn)出，有時(shí)相關(guān)內(nèi)容根本不做任何分?jǐn)偂Ｓ捎诔杀举M(fèi)用分?jǐn)偟碾S意性，造成拆遷工程成本的核算部分脫離實(shí)際情況，無法及時(shí)提供真實(shí)完整的成本資料。

其次，在拆遷工程中，實(shí)物工作量與財(cái)務(wù)的賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。在購買或自建拆遷用房等項(xiàng)目上，沒有制定規(guī)范的操作程序，造成拆遷工程成本核算的依據(jù)無法及時(shí)取得，導(dǎo)致成本核算缺乏真實(shí)性，給經(jīng)營決策造成影響。

最后，在拆遷工作中，人力成本難以計(jì)量。拆遷工作需要大量的時(shí)間和耐心，需要切實(shí)的向被動(dòng)遷對(duì)象進(jìn)行講解，有效的進(jìn)行安置工作。工作中不確定性較大，花費(fèi)的人力和其他成本難以具體計(jì)量，相關(guān)費(fèi)用難以審核，這部分成本既不透明也難以控制。同時(shí)，加上相關(guān)財(cái)務(wù)人員水平不高的情況也經(jīng)常出現(xiàn)，往往不重視建設(shè)過程的成本管理，致使成本反映不真實(shí)，造成房產(chǎn)拆遷成本無從考核。

2 成本控制策略及程序

房產(chǎn)拆遷作為耗費(fèi)大量資金和人才資本的社會(huì)行為，需要對(duì)土地資源、政策資源、人力資源以及技術(shù)資源等進(jìn)行有效的整合，來實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。同時(shí)，作為具有社會(huì)屬性、技術(shù)屬性及生產(chǎn)屬性的社會(huì)行為，造成了其產(chǎn)品成本控制的復(fù)雜性。對(duì)于其成本管理工作的開展，應(yīng)給予重視，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，加強(qiáng)成本管理觀念的創(chuàng)新，切實(shí)開展具體的成本控制工作。

2.1 成本系統(tǒng)管理觀念的創(chuàng)新

長期以來，房產(chǎn)拆遷工作的成本管理時(shí)往往比較重視某一領(lǐng)域或階段成本的控制，而忽視對(duì)其他領(lǐng)域或階段的成本的分析與研究。相關(guān)管理人員應(yīng)該樹立成本的系統(tǒng)管理觀念，將房產(chǎn)拆遷的成本管理工作做為一系統(tǒng)工程進(jìn)行，強(qiáng)調(diào)整體與全局，對(duì)拆遷成本管理的對(duì)象、內(nèi)容、方法進(jìn)行全方位的分析與研究。

2.2 成本控制的相關(guān)程序

如何提高成本控制工作的效率，首先必須要有明確的思路，不僅要有符合實(shí)際的考核指標(biāo)，還要有有力的監(jiān)督，兼顧效率與公平。對(duì)于房產(chǎn)拆遷工作而言，成本控制涉及內(nèi)容復(fù)雜，應(yīng)做好設(shè)計(jì)預(yù)算和考核指標(biāo)，具體分析拆遷工作的實(shí)際情況，找出控制成本的主要內(nèi)容，形成科學(xué)有效的責(zé)任成本體制。

2.3 預(yù)算管理

實(shí)行拆遷工作的預(yù)算管理是進(jìn)行房產(chǎn)拆遷成本控制的有效手段。房產(chǎn)拆遷的成本管理工作始于預(yù)算的編制，終于預(yù)算的執(zhí)行分析。全面的進(jìn)行成本預(yù)算管理是普遍采用的現(xiàn)代管理模式，全面預(yù)算管理系統(tǒng)為房產(chǎn)拆遷工作的預(yù)算工作的事前編制、事中控制和事后分析提供了一個(gè)有效的手段。

3 房產(chǎn)拆遷成本管理的具體控制方法

3.1 行政部門成本控制

相關(guān)的行政部門主要負(fù)責(zé)相關(guān)的運(yùn)營工作，要切實(shí)的擔(dān)負(fù)起所承擔(dān)的責(zé)任，對(duì)房產(chǎn)拆遷工作給予相關(guān)的支持。在房產(chǎn)的拆遷工作中，相關(guān)行政部門主要發(fā)生的費(fèi)用在于管理費(fèi)用。對(duì)于相關(guān)的從事房地產(chǎn)的企業(yè)而言，也應(yīng)將管理費(fèi)用納入預(yù)算管理范疇，具體針對(duì)每項(xiàng)費(fèi)用的產(chǎn)生進(jìn)行具體分析，控制其總量，個(gè)別實(shí)行定額制，將管理費(fèi)用控制在一個(gè)合理范圍。

3.2 財(cái)務(wù)部門成本控制

首先，要加強(qiáng)相關(guān)資金管理，作為財(cái)務(wù)管理的中心環(huán)節(jié)，資金管理嚴(yán)重影響了房產(chǎn)拆遷工作的順利進(jìn)行。房產(chǎn)拆遷項(xiàng)目作為土地資源的合理開發(fā)再利用的前期項(xiàng)目，在整個(gè)土地資源使用項(xiàng)目過程中，往往是投入最大的，因此，為了保證房產(chǎn)拆遷工作的順利進(jìn)行，要求相關(guān)管理部門進(jìn)行有效的統(tǒng)籌安排，合理調(diào)度，積極落實(shí)補(bǔ)償金的發(fā)放。同時(shí)，在相關(guān)的資金管理過程中，對(duì)所有財(cái)務(wù)往來都要嚴(yán)格按規(guī)章制度辦事，要把一切發(fā)生的貨幣資金收支、物資發(fā)出和轉(zhuǎn)移，據(jù)實(shí)填制憑證，認(rèn)真審核，落實(shí)個(gè)人責(zé)任范圍避免出現(xiàn)問題。

其次，要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)計(jì)劃，進(jìn)行有效預(yù)算并嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，將房產(chǎn)拆遷的成本控制在預(yù)算內(nèi)。對(duì)于超出預(yù)算的費(fèi)用要按有關(guān)規(guī)定辦理。對(duì)于即將要開始的拆遷工程項(xiàng)目，要求工程部門對(duì)該項(xiàng)目提前做出規(guī)劃設(shè)計(jì)，財(cái)務(wù)部門根據(jù)工程圖紙做出預(yù)算，并在工程過程嚴(yán)格監(jiān)督。待項(xiàng)目完成后，財(cái)務(wù)部門要對(duì)支付款項(xiàng)等嚴(yán)格把關(guān)，審核成本和決算表，準(zhǔn)確真實(shí)地反應(yīng)工程成本。

最后，應(yīng)堅(jiān)持成本控制的長效機(jī)制，作為各級(jí)政府部門和相關(guān)企業(yè)的重要工作，房產(chǎn)拆遷工作的成本控制管理工作并不是短期或偶然發(fā)生工作，而是需要相關(guān)政府部門與企業(yè)共同努力才能完成的系統(tǒng)工程。要求相關(guān)政府的財(cái)務(wù)部門和企業(yè)的財(cái)務(wù)部門不僅應(yīng)做好詳細(xì)的賬務(wù)明細(xì)，而要主動(dòng)參與到公司各階段的成本控制工作中。相關(guān)的財(cái)務(wù)人員需要進(jìn)入實(shí)際拆遷現(xiàn)場(chǎng)，了解房產(chǎn)拆遷工作的實(shí)際進(jìn)展?fàn)顩r，詳細(xì)的對(duì)工作難易程度進(jìn)行評(píng)估，有利于評(píng)價(jià)工作進(jìn)程，做好資金安排。

3.3 拆遷工作成本控制

首先，房產(chǎn)的拆遷工作應(yīng)事先做好明確的時(shí)間和人員安排計(jì)劃。詳細(xì)有效的計(jì)劃是做好工作的前提條件，這樣有利于相關(guān)部門和企業(yè)進(jìn)行有效的資金安排和人員安排，不僅可以提高房產(chǎn)拆遷工作的實(shí)際效率，也可以減少不必要的人力物力等資源浪費(fèi)。在拆遷過程中，應(yīng)做到每戶動(dòng)遷對(duì)象都有固定的經(jīng)辦人負(fù)責(zé)，這些經(jīng)辦人不僅幫忙分析被動(dòng)遷對(duì)象的實(shí)際情況，宣傳動(dòng)遷政策，簽約后還需要積極幫動(dòng)遷戶做好相關(guān)的回遷動(dòng)遷的工作。由于拆遷工作中牽扯的利益較大，因此具體將實(shí)際拆遷工作分配落實(shí)下去，做到責(zé)任到位，將動(dòng)遷戶利益放在首位，可以加快動(dòng)遷工作的進(jìn)程。

其次，應(yīng)加強(qiáng)拆遷補(bǔ)償安置成本控制，由于這將直接關(guān)系到拆遷工作的難易程度。一般來講政府相關(guān)政策規(guī)定，該部分成本主要根據(jù)被動(dòng)遷對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估值構(gòu)成，一般有并且受當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)制約。因此，具體可采取以下措施：要把握住對(duì)等的原則，尤其是在房產(chǎn)拆遷工作中，拆遷公司與被拆遷對(duì)象處在不對(duì)等的地位中，這不僅表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)地位，而且也表現(xiàn)在參與拆遷的主動(dòng)性，補(bǔ)償安置協(xié)議中所處的地位。要根據(jù)房屋種類采用有針對(duì)性的評(píng)估方法，隨著加快城鎮(zhèn)建設(shè)的步伐，帶來了大量的農(nóng)村房屋拆遷。農(nóng)村房屋所占用土地大多為農(nóng)村集體土地，采用貨幣補(bǔ)償時(shí)，往往由政府定區(qū)位地價(jià)，然后再考慮房屋重置價(jià)；要評(píng)估之前首先應(yīng)明析評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)文件，產(chǎn)權(quán)文件是每個(gè)評(píng)估師在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先必須掌握的重要資料，是正確估價(jià)的基礎(chǔ)。各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文件所記載的房地產(chǎn)權(quán)屬內(nèi)涵各不相同，但都與房地產(chǎn)估價(jià)息息相關(guān)。

4 結(jié)語

在拆遷工作中，應(yīng)依法保護(hù)拆遷當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，要注意維護(hù)社會(huì)公平的原則，對(duì)拆遷當(dāng)事人雙方都依法予以保護(hù)。以法律為準(zhǔn)繩來衡量，注意使社會(huì)公平在法規(guī)中得到保障，使社會(huì)公平成為拆遷人當(dāng)事人雙方都能夠平等地享受到的權(quán)力，真正實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平方面進(jìn)行了卓有成效的探索和可喜的突破與創(chuàng)新。

[1]張鎮(zhèn)宇.動(dòng)遷安置用房?jī)r(jià)格對(duì)動(dòng)遷成本的影響分析.上海管理科學(xué)，2004.

[2]王迪.從EVA看中國房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造.市場(chǎng)周刊研究版，2005.