淺談測繪技術在房地產開發中的作用

張聞宇

（哈爾濱恒基測繪工程有限公司，黑龍江 哈爾濱150026）

一、測繪技術是房地產開發企業工作的重要依據

（一）保證房地產成果的重要資料是房產測繪。房產測繪是一項技術性和政策性較強的專業測繪。工作具體包括房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等七個方面的工作。其中,房產平面控制測量是房產測繪的第一步,屬于房產基礎測量;房產調查和房產要素測量包括房屋和房屋用地及其相關要素的調查和測量,是進行房屋產權登記和產籍管理的依據;房產圖繪制主要是指房產分幅平面圖(簡稱分幅圖)、房產分丘平面圖(簡稱分丘圖)、房產分戶圖(簡稱分戶圖)三種圖的繪制;房產面積的測算包括測算出房屋的建筑面積、產權面積、公攤面積以及房屋用地面積等;房產變更測量是由于房產狀況的不斷變化而進行的一項經常性房產測量工作;成果資料的檢查與驗收工作作為房產測量的最后環節,是保證房地產成果資料質量的最后一道關口。

（二）房地產開發前期規劃設計階段的測繪。企業房地產開發規劃，必須建立在測繪部門測繪的地形圖之上。企業房地產開發單位向城市規劃部門提出選址申請時，必須提交有資質的測繪單位施測或修測的現勢地形圖。地形圖施測精度及其比例尺選擇按規劃階段而定，在圖中顯示編制的詳細規劃和工程管線規劃，一般要求測繪1：500比例尺地形圖，個別地區的總圖設計，則要求測繪1：200比例尺地形圖。

（三）建設用地勘測定界測繪。首先，建設用地勘側定界是指依據土地利用總體規劃，經規劃管理部門核定的建設用地范圍、道路紅線圖以及其他有關文件資料和《地籍測繪規范》，查清并現場測定建設用地范圍，建設用地范圍內的地上地下附屬物以及行政區域界線、基本農田保護界線、土地權屬界線、八類土地利用現狀界線的位置數量和質量等所進行的測繪工作，它所形成的圖、文、表成果是建設用地審批的重要且必備的基礎資料。其次，建設用地勘測定界也包括農用地轉用征用和國有地出讓測繪。珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策，國家通過編制土地利用總體規劃，規定土地用途，嚴格限制農用地轉為建設用地，保持耕地總量動態平衡。

（四）施工階段的測繪。當規劃選址意見書、建設用地規劃和土地報批完成后，經過對詳細規劃勘察設計、建筑設計等成果的審批，房地產開發企業可向城市規劃主管部門申請辦理《建設工程規劃（臨時）許可證》，此時前期工作基本完成，工程進入施工階段。施工階段測繪的主要內容包括：場地平整測量、道路及管線定線、建筑物放樣等。進行建筑物施工放樣，必須在保證規劃要求的前提下，進行細部放樣。當不能滿足規劃要求時，應及時報告規劃管理部門，并通知設計單位進行圖紙變更。

（五）建筑物面積界定測繪。企業房地產開發公司在辦理《商品房預售許可證》時，必須委托測繪部門進行商品房面積界定。面積界定應嚴格依據《房產測繪規范》、規劃部門批準的施工圖和放線圖，精確計算房屋建筑面積、使用面積和分攤的公用面積，然后繪制房屋分層分戶平面圖。

（六）竣工測繪和房產測繪。企業房地產開發的竣工測繪和房產測繪是依據建設規劃管理部門審批的建設工程規劃圖、施工圖、放線圖和商品房面積界定圖以及其他有關文件資料和技術規范，通過先進的測繪技術手段，精確測定企業房地產開發區內所有地物包括地上、地下建（構）筑物的位置，并提供相關的數據（面積）、用途等信息狀況，為企業房地產開發建設工程的綜合驗收及更新城市基礎地理數據庫提供信息和資料。企業房地產開發竣工測繪和房產測繪的任務是進一步查清企業房地產開發區內住宅用地面積、公共用地面積、交通用地面積。綠地面積是否符合規劃要求，建設活動是否改變土地使用性質，建筑物是否有超高現象，各類管線埋設是否符合要求，房屋竣工面積和房屋預售界定面積之差是否在限差（3%）以內。竣工和房產測量應繪制竣工總圖、房屋分層分間平面圖和綜合管線竣工圖等，為規劃管理部門進行規劃驗收和界定違法建設及企業房地產管理部門進行房屋產權登記提供必備圖件。

二、房地產開發中測繪技術的應用是保證企業健康發展的重要手段

（一）加強城市測繪管理。一項房地產建設工程，由不同部門的測繪隊伍進行重復測繪，歸根結底是測繪管理體制方面的問題，這是1992年頒布施行的《測繪法》關于行業測繪管理、專業測繪管理和軍事測繪管理的規定和分工造成的。建議在新的《測繪法》還沒有修訂完善以前，借機構改革的東風，組建有足夠規格的測繪管理機構，其職責應當是：組織基礎測繪的規劃和實施工作；在技術方面做到五個統一，即坐標系統的統一、高程基準的統一、技術與質量標準的統一、多尺度地圖分幅的統一、測繪資料或地理信息管理和分發的統一；履行各項測繪市場管理職能，包括測繪隊伍的資質管理、測繪設計方案的審批、測繪任務的登記與備案、測繪成果的分發、測繪質量的監督檢驗和驗收等。

（二）進一步加強城市測繪技術工作。能否為房地產開發活動及管理工作提供可靠、實時的測繪保障，除了具備良好的管理體制外，還必須具備先進的測繪技術手段。隨著測繪新技術、新設備的推廣應用，測繪科技工作已經發生了深刻的變革，光學測繪儀器已被電子測繪儀器所取代，傳統的地面測繪被衛星定位、航空攝影和遙感等對地側繪技術手段所取代，傳統的模擬線劃地圖已被數字地圖和GIS技術所取代。目前乃至今后一段時間，測繪部門和其他有關部門要做的工作主要包括兩項內容：一是建設連續運行的差分GPS系統滿足測繪生產單位實時定位、監測及數據采集工作的需要。二是建設以城市基礎地理信息系統為支撐的規劃管理信息系統、土地管理信息系統、房產管理信息系統、各專業管線管理信息系統等。這些工作需要政府部門的組織協調和產學研機構的通力合作。

（三）放開搞活城市房地產測繪市場。我國加入WTO后，專業測繪不可避免地要與國際市場接軌，放開搞活城市房地產測繪市場勢在必行。房地產開發企業應當通過建設、規劃、土地、房產測繪及其他建設主管部門，通過招投標的方式或協議方式委托一家或多家有資質的測繪單位，從辦理規劃"一書兩證"直至取得土地證房產證實施全過程的測繪服務，生產出各行業管理部門所需的測繪產品，同時接受測繪管理部門的質量監督檢驗，匯交測繪成果，更新城市多尺度基礎地理信息數據庫。

（四）建立房產預測制度。在開發商取得預售許可證，在將房屋推向市場化之前，必須將竣工圖紙交由房產測繪部門，房產測繪部門通過圖紙進行面積預測算，以減少產權面積和合同面積的誤差。

（五）建立測繪部門定期扣分制，并對產權面積計算方式實行公示。首先，市場開放后，房管部門作為監管單位，對允許進行房產測繪的部門進行市場信任調查，通過調查情況對測繪部門進行打分，對不合格的單位進行公示，并取消其房產測繪資格，以杜絕房產面積測繪舞弊行為的發生。其次，使大眾清楚建筑面積和共用面積分攤計算方式，減少糾紛的發生。(4)提高房產測繪部門的準入門檻，必須選擇有技術力量、市場信譽好的企業從事測繪活動，以提高測繪成果的準確性和可靠性。

結束語

總之，測繪技術不僅為房地產開發企業各階段提供重要的測繪數據，同時也將促進企業房地產開發商降低成本給百姓帶來實惠，并以此也能促進測繪市場的健康有序發展。

[1]羅朝海.房地產開發全過程的測繪技術分析.連云港市產權監理處.【期刊】科技信息(學術研究).2008-12-25.