房地產測繪改革與實踐創新分析

遲進軍

（哈爾濱廣廈房地產面積測量有限責任公司，黑龍江 哈爾濱150800）

一、房地產測繪是促進城市發展的必要工具

（一）房地產測繪是為房地產業提供服務的一項專業服務性技術活動。首先，房地產測繪能為房地產開發、經營以及交易提供基本信息服務。一個城市、縣城乃至建制鎮的房地產業的發展與測繪密不可分，房地產測繪通過房地產位置、界址、占地范圍、面積、數量等測量、形成圖表、卡冊簿，這些測繪成果為房地產企業實施房地產開發經營、決策、銷售、核算提供了數量方面的依據，也為房地產消費者選擇購置房地產提供了必要的信息。其次，房地產測繪為房地產管理提供信息服務。房地產測繪通過在城市、縣城、建制鎮建立平面控制網、形成標準的坐標系統，并繪制房地產基礎圖紙、房地產分幅平面圖，能為房地產管理部門提供房屋總量、房屋地域分布、行業分布情況、房屋利用現狀等基礎資料，有利于管理部門正確決策；同時，在繪制房地產分幅圖的基礎上，精密測量，進一步細化，繪制房地產分丘平面圖、分層、分戶平面圖，環環相扣，形成一個有機整體，能直觀地表現出每一處的房地產狀況，并且能為房地產產權登記部門提供具體位置、界址、占地范圍和房屋面積等信息。

（二）房地產測繪可以為其他部門提供參考資源。房地產測繪形成的測繪成果可以為城市規劃、綜合開發、拆遷改造提供必要的數據、信息資料等；同時，還可以為稅收、保險等部門提供基礎資料和相關信息

二、市場經濟條件下房產測繪現狀分析

（一）市場經濟的發展促使房產測繪問題突出。市場經濟的發展帶動了房產事業的發展，這種人所需的重要行業利潤空前，不少的房產巨頭也在市場上撈足了腰包。后起的部分人以利益為目標，瘋狂斂財，導致了房產行業出現了很多丑陋的現狀。這種情況延伸到社會公益事業也經常出現，經常有報道這地大橋倒塌，那地有樓層倒塌，死傷多少多少人，這種豆腐工程的背后都離不開高層的黑幕交易！房地產業的不斷發展，房地產市場逐步活躍繁榮，但開發建設預售房屋"缺斤少兩"，面積縮水，不公平分攤等問題日益突出。房地產交易中發生大量的房屋建筑面積糾紛投訴案件。這等等都是測繪工作下的疏忽和失職。

（二）市場經濟條件下，測繪主要侵犯買家權益問題突出。首先，公攤貓膩。開發商在公攤面積上做手腳的手法多樣。有的開發商增加每套住宅的公攤面積，將不應計入每套銷售面積的部位計入銷售面積，如人防、自行車庫等；有的以建筑面積計價，承諾一個較高的使用系數但又不把使用系數寫入合同中，在實際交付時，使用系數大打折扣，這是利用了買房人很難確切測量整個小區的公攤面積；還有的開發商在預售時，暫定每戶分攤面積很小，但在實際入住時在允許的誤差范圍之內增大分攤面積，按規定購房者無理由退房，只能增加房價款。還有按套內建筑面積賣房時，開發商容易加大公攤比例來多掙錢。其次，測繪誤差。測繪誤差純粹是人為原因所導致的，就其目的很明顯，無非是謀取更多的經濟利益。中消協投訴與法律事務部主任王前虎就北京國際友誼花園房屋面積糾紛進行呼吁，"對房屋面積測量和質量檢測單位實行嚴格監管，堅決打破行業壟斷和地區壟斷"，"要明確房產測繪單位違規操作應承擔的法律責任，建立合法、有序的競爭機制"。第三，測繪違規。房產開發商擅改合同增添公攤部位，導致實際房產尺寸與實際的嚴重不相符合。開發商對進行測量的單位提供有限的資料或者數字不準確的資料，以此形成了錯誤的測繪結果，給買方形成了實際房產以外的機會成本。開發商無權擅自改變功能和改變合同增添公攤部位，開發商擅自更改資料和測繪隊的失職行為完全違反了《商品房公攤面積暫行規定》的相關規定，也違反了合同法的規定。

三、房地產測繪改革與實踐創新舉措分析

（一）加強測繪隊伍建設，提高測繪人員素質。在市場經濟、行業競爭日益加劇的今天，誰占有市場的主動權，誰就立足于不敗之地，房地產測繪更是如此。房地產測繪技術性強，業務人員要精通各種現代化的測繪儀器的使用及測繪技術，熟練掌握測量規范。因此，房地產測繪單位擁有技術強、業務精的專業技術人員是立足于市場的必要條件。房地產測繪單位是中介服務機構，要有規定數目的專業技術人員，并且在資質允許的范圍內執業。法律、法規的頒布實施既給測繪單位帶來機遇、又使測繪單位面臨挑戰。因此，我們測繪人員要加強業務學習、獲得測繪執業資格、掌握全面的測繪技術和技能。

（二）加強規范測繪業務，實施市場化運營。加強規范測繪業務，對任何測繪單位從上而下都要樹立了靠誠信、準確、優質服務才能不斷發展壯大的工作理念。在實施房屋建筑面積量算委托測繪業務中，要堅持嚴格按照《房產測量規范》、嚴格執行收費標準。在受理房屋測繪業務委托書后，要在承諾時限內派測繪組進入現場按測繪對象實際現狀進行測量，對其房屋的外觀、現狀進行多角度的拍照存檔，對復雜敏感的公攤部位要求開發商與業主間填寫公攤部分面積認定表，盡量減少由此而產生的糾紛。實行計算過程公開，采取測繪人員自查，復核人員檢查，領導抽查確認無誤后簽發測繪報告。工作中堅持嚴把質量關，保證測繪成果納完整、準確、高效，并做到熱情服務。

（三）房地產測繪單位要在資質許可的范圍內開展工作，并積極拓展業務面。房地產測繪單位的工作要走在委托單位委托辦理測繪業務之前，要按照"先整體后局部、先控制后碎部"的原則建立房地產平面控制網，確立平面坐標系統。這項工作范圍廣，所用時間長，修測、補測要求及時。然后，要繪制分幅平面圖、分丘平面圖和分層、分戶平面圖。同時，房地產測繪單位要認清形勢，積極拓寬業務面。我國國情是中國特色的社會主義，市場經濟給測繪單位提供了發展空間，提供了競爭機會。自古以來就有商場如戰場的說法，測繪單位要在確保主要業務的同時爭取合法的他項業務，并且只要資質允許，就要涉足工程測量、地籍測量，同時還要探索接納新業務，以保證有穩定的經濟收入和良好的企業形象。

（四）加強健全市場管理制度，實行透明化服務。市場經濟的發展把企業推向市場，實行市場管理，由市場去裁決企業的運營方向，加以必要的宏觀調控，讓企事業單位更透明，更能適應WTO帶來的挑戰。為使測繪工作真正形成一個健康有序、勤政務實、廉潔高效的工作局面，保證測繪成果的完整、準確、無誤。可以制定了一套行之有效的管理制度和測繪質量控制制度，明確了法人代表崗位責任、質檢負責人員崗位職責、兩級檢查、設備管理、質量監控、質量記錄、檔案管理、用戶服務、考核考勤、財務管理等制度。分解工作任務，簽訂目標責任，按月考評獎懲，實行測繪政策、經營證照、辦事程序、收費標準、承諾時限公開透明，各項獎懲制度落到實處，建立了一個良好的工作管理體系。對于違反國家標準《房產測量規范》違規測繪的測繪單位，堅決查處。通過實施"凡在市場上流通交易的房屋，無論是預測數據還是實測數據，包括分攤情況，都將在網絡上公示"，切實作到房產測繪數據的公平、公正、公開，方便群眾、服務全社會；對測繪市場上的違規行為予以堅決的查處，使房產測繪市場逐步向規范化、專業化邁進。

結束語

隨著我國加入WTO將會有更多的先進技術和完善的人才會加入到測繪業務中來，市場是大家的市場，一切只有建立在公平的基礎上才能完善和諧。因此，通過實行房產測繪市場化運作，將會有更多的有測繪能力的企業進入測繪市場，從而提高我國測繪事業單位的技術水準和服務效率。

[1]夏硯博,胡駿紅.建立房地產測繪地理信息系統 大連鵬程工程勘測設計有限公司 【期刊】中國高新技術企業 2007-10-20