繼續推進房地產市場健康有序平穩發展

　　為遏制房價過快上漲，2011年1月26日，國務院辦公廳發布《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(簡稱“國八條”)，提出改進土地招拍掛制度，增加保障房供給；進一步升級稅收、信貸政策，合力抑制投資投機需求；明確房價控制目標，實行更大范圍更加嚴厲的限購政策等措施。“國八條”出臺后，多數城市成交量受到影響，百城價格漲幅得到明顯遏制。
　　根據黨中央、國務院房地產業“十二五”規劃的精神，內蒙古自治區“十二五”規劃明確了我區今后房地產業的發展目標：加強保障性住房建設，加大廉租住房和公共租賃住房建設力度；加強房地產一級市場調控，培育和完善二級市場；加強房地產建設規劃和宏觀調控，合理確定土地供應總量和結構，調控好土地一級市場。大力發展節能節地型住宅。培育壯大房地產龍頭企業，鼓勵信譽好、實力強的房地產開發企業通過兼并重組等方式做大做強，促進房地產業健康發展。
　　近年來，在國民經濟快速發展的帶動下，內蒙古房地產市場快速發展，但房地產市場的火爆同時也存在著房價上漲過快等問題。在呼和浩特，2010年商品房均價較2009年上漲16.1%。影響房地產發展、影響房價的因素有很多，作為首府城市，呼和浩特市房價上漲幅度較大的原因主要包括：
　　一、呼和浩特是以剛性需求占主導的市場
　　由于首府城市的吸引力，每年約有8-12萬人因工作調動、就學、養老等原因從周邊旗縣遷移到呼市，考慮要在呼市長期定居，首先要解決住房問題，平均8-12萬人對一個中等城市來說住房需求較大，這同時還要考慮呼市本來有200萬人口的基礎。需求的增長，推動了房價的上漲，在這種情況下，是占主導的剛性需求推動的房價上漲。
　　二、當前，購買房產成為一部分民眾的投資首選
　　由于近幾年通貨膨脹較為嚴重，在這種條件下，房地產是老百姓在通貨膨脹下保值增值的重要投資形式和投資渠道，同時也是造成房地產投機泛濫的因素。但在呼和浩特，投資房地產所占比例較小，房地產市場的主要上升還是來自于剛性需求占主導。
　　三、這幾年，隨著呼、包、鄂三地逐漸形成內蒙古自治區金三角地帶，呼和浩特的經濟水平逐年上升，發展前景非常好
　　GDP的上漲以及人均城鎮包括鄉村的收入水平逐步提高，會帶動對房地產需求量的擴大并同時推高房價。
　　四、由于“土地”這種不可再生資源越來越少，特別是市區內配套較好的土地，可取得的面積不斷減少，價格也持續上漲
　　 再加上建筑材料及勞動力價格等受全國物價上漲的影響不斷上漲，最終導致房地產價格持續走高。
　　房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。房地產市場的健康發展，影響到國民經濟的方方面面。同時，房價的快速上漲，也關系到民生與社會穩定問題。為抑制房價非理性上漲，促進房地產業健康有序發展，呼和浩特市政府出臺一系列措施，其中最核心的內容為限購與限貸。
　?。ㄒ唬┳》肯拶?br/>　　2011年4月，呼和浩特政府發布《呼市人民政府關于進一步貫徹落實房地產宏觀調控政策促進我市房地產市場持續健康發展的實施意見》，在本市市區實行住房限購措施。原則上對已有l套住房的本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女)，非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。限購措施的目的就是要抑制投機的需求、緩解通貨膨脹下社會對房地產巨大的需求壓力，以達到供求平衡。
　　（二）住房限貸
　　住房限購的同時也伴隨著限貸政策。目前，呼和浩特市各金融機構對首套房嚴格按照基準利率7.05％執行；貸款購買第二套住房的家庭，執行首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率1.1倍的政策；二手房房貸在基準利率的基礎上上浮25%左右，這在一定程度上抑制了投機需求。
　　另外，由于自2010年以來我國連續12次提高存款準備金率，使銀行資金被凍結的數額不斷提高，各銀行貸款額度日漸萎縮，越來越高的銀行利息和越來越慢的放款速度使得房地產開發企業資金壓力加大，放慢了擴張速度。
　　同時我們也要看到，在主流金融機構無法滿足房地產發展的金融需求情況下，大量民間資金投向房地產業，巨量的民間融資在推動房地產行業興旺發展的同時，也為未來經濟的可持續發展帶來隱憂。民間借貸活動涉及面大，參與人數多、層次廣，主要基于個人信用，以親緣、地緣為紐帶，一旦房地產行業出現大的波動，必定會引發一系列負面的連鎖反應，容易誘發社會不和諧因素。如何平衡房價調控與房地產正常金融需求的關系，引導民間資本在房地產行業的合理流動，這個問題值得我們深思和關注。
　　隨著房價調控政策執行的力度加大，控制效果開始顯現。呼和浩特市2011年1-6月，新建商品房均價6108元，同比增長7.55%，增速低于去年同期水平。普通購房者期待政策的進一步落實，普遍持觀望態度，房地產企業也開始實行謹慎的投資策略，不再盲目擴大開發規模，呼和浩特市商品房價格呈現平穩增長的趨勢。
　　與北京、上海等一線城市相比，這些城市對限購令的反應靈敏，成交量大幅下滑，房價出現穩中有降的態勢，而呼和浩特市則反應較為溫和，增速放緩，未出現大的波動，這是由地區實際情況決定的。在我區，尤其是呼和浩特這樣一個城市，銷售的住房絕大部分是滿足剛性需求或改善性需求的，置業目的不同于一線城市，也就不在限購令規范范圍內。如果限購、限貸政策執行過嚴，限制了需求，同時也限制了供給，正常的住房需求也難以保障。因此，在限制投資性需求的同時，也要加大商品房特別是住房的有效供給，滿足百姓的住房需求，促進和諧首府城市建設。
　　房地產業的健康發展，需要各方面的共同努力。作為有責任感的房地產企業，在嚴格執行政府各項政策的同時，也應考慮購買者的實際承受能力，制定合理的銷售價格；大力建設普通住房、小戶型住房，滿足中低收入者及年輕人的住房需求；在開發項目中配套建設經濟住房、廉租房來保障困難家庭和低收入者居有其所。
　　綜上所述，呼和浩特市房地產市場在政府的有效監管和調控下，在經濟快速增長的帶動下，總體呈現較為穩定的發展態勢。今后，應繼續加大保障性住房和普通住房的建設，增加有效供給；執行穩定的房貸政策，滿足首套房購買者的借貸需求；加強房地產項目規劃，加快城市建設、改善城市環境、提高城市容納能力。全社會特別是房地產相關行業要形成合力，推動房地產業健康、有序、平穩發展。
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