貨幣政策對房價影響的實證分析

　　一、引言
　　近年來某些地區房價飆升，催生了樓市巨大的泡沫，增加了國民經濟全局的系統性風險，給宏觀經濟穩定埋下嚴重的隱患。從2003年至今，央行出臺了一系列調控政策，幾次上調存貸款基準利率和存款準備金率、取消住房貸款優惠利率、提高住房貸款的最低首付比例和個人住房公積金貸款利率來控制房地產信貸風險，平抑被投資、投機炒高的房價。隨著各項貨幣政策的實施，盡管房價飛漲的勢頭有所抑制，但是北京、上海、深圳等地區的房價依然高位運行。
　　房地產業作為典型的資金密集型行業，資金需求大、周期長，其發展離不開金融體系的支持。金融市場上貨幣資金的寬松程度，影響著房地產市場的景氣狀況。所以，貨幣政策是調控房地產業的重要手段和措施。然而，樓市新政策出臺后，市場成交量持續萎縮，但房價依然堅挺，市場觀望氣氛濃厚，貨幣政策對房價的調控能力也逐漸成為眾多專家學者討論的焦點。本文將通過對2007-2010年全國房價變化進行實證分析來探討貨幣政策對房價的調控效果。
　　二、文獻綜述
　　貨幣政策是央行宏觀經濟調控的政策措施，央行運用貨幣政策調控房地產市場主要表現在兩個方面：一是運用一般性貨幣政策工具，即運用通行的三大貨幣政策工具間接調控貨幣供應量，由貨幣供應量的變化影響進入房地產市場的資金總量，進而影響房價。在我國，利率成為主要貨幣政策工具，即通過提高或降低利率改變貨幣市場和資本市場上各種金融工具的機會成本以作為政策信號改變投資者的未來預期來影響房價。二是運用選擇性貨幣政策工具——不動產信用控制，即規定貸款的最高限額、貸款的最長期限和首付的最低金額，通過主體限定和比例限制，對進入房地產市場的信貸資金供給規模進行限制。
　　國內學者關于貨幣政策對房地產價格影響的研究主要集中于利率和貨幣供應量對房地產價格的影響研究。由于研究時期和研究方法的不一，盡管大部分學者肯定了貨幣政策對房地產價格具有影響作用，但是對利率和貨幣供應量對房價的影響程度卻出現了結論相左的情況。
　　劉艷麗（2011）從趨勢水平和波動水平兩個視角出發，對我國貨幣政策調控房價的有效性進行實證檢驗。她認為，差別化信貸政策和貨幣供應量可以在長期趨勢水平上調控房價，但利率不能有效調控房價。在房價短期波動調控中，必須將總量調控、供給和需求結構調控全面結合起來，否則貨幣政策無法有效調控房價。
　　俞康澤、余澤庭（2007）認為，貨幣政策變量與房價指數有著長期穩定的關系，可以通過貨幣供應量與利率的調節來調控房價。但是，貨幣政策對房價調控能力有限，且貨幣政策對房價的影響存在3-4個月的滯后期。相對而言，利率工具要優于貨幣數量工具，利率政策的效應隨著時間的推延將逐漸顯現。
　　陳淮和鄭翔(2005)剖析了央行2004年利率調整的宏觀經濟背景，從房地產開發商、購房者、商業銀行、房地產金融發展和房地產市場發展的影響等5個方面，分析了利率調整對房地產市場發展的影響。
　　劉雪