“包賠協(xié)議”更像銷售融資的翻版

　　在滬市B股交易的江蘇新城是一家不太大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，該公司在上周三推出“差價(jià)賠付”的促銷奇招，承諾“最低價(jià)保證”：即在交房前3個(gè)月，如果交樓時(shí)房?jī)r(jià)低于現(xiàn)在這批正在售出房子的價(jià)格，會(huì)按照差價(jià)金額補(bǔ)償給買家，并寫(xiě)入購(gòu)房合同，一時(shí)讓市場(chǎng)側(cè)目。
　　新城拋出的這一奇招也不算太出新。在2008年就有不少房企在內(nèi)地多個(gè)城市先行試過(guò)水；即便在今年4月，南京就有三個(gè)樓盤玩過(guò)這一招；9月份，長(zhǎng)春的一家開(kāi)發(fā)商也有樣學(xué)樣。此舉能否搭救開(kāi)發(fā)商的性命、解其資金危局暫且另說(shuō)，但至少在業(yè)內(nèi)，卻是質(zhì)疑聲一片。
　　今年三季報(bào)顯示，新城當(dāng)下應(yīng)該相當(dāng)“差錢”。總資產(chǎn)超過(guò)290億元，前三季貨幣資金分別僅11.5億、19億和15.8億元；存貨卻從去年末的158.58億元暴增至今年三季度末的221.54億元，大幅增長(zhǎng)39.71%；其前三個(gè)季度的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流分別是-14.2億、-16.5億和-19.95億元。資金在不間斷的巨額流出，已竣工和正在興建中的樓盤卻嚴(yán)重積壓滯銷，變現(xiàn)艱難。
　　包括新城此次的“差價(jià)賠付”在內(nèi)，為了避免前期老業(yè)主滋事和買家擔(dān)心購(gòu)房后再次降價(jià)，一些開(kāi)發(fā)商推出“無(wú)理由退房”、“補(bǔ)差價(jià)退房”等購(gòu)房新條款。顯然是要給擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)下行而不敢出手的買家吃下“定心丸”，請(qǐng)買家放心購(gòu)買：房?jī)r(jià)如果漲了，其升值收益算買方的，房?jī)r(jià)如果下行的跌價(jià)損失算我賣方的；買房就變成了在做無(wú)風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)獲利的投資，這無(wú)疑還是在助長(zhǎng)及強(qiáng)化樓市的投資功能和預(yù)期。
　　地產(chǎn)商如果想要促銷成交，完全可以采用直接降價(jià)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)，根本沒(méi)有必要給自己套上一個(gè)人為設(shè)計(jì)的枷鎖；地產(chǎn)商的這種“包賠協(xié)議”看似雙方的愿打愿挨，本質(zhì)上還是對(duì)正常商業(yè)規(guī)則的扭曲。因?yàn)橘I樓置業(yè)本身就是一項(xiàng)存有風(fēng)險(xiǎn)的商品交易，沒(méi)有誰(shuí)能保證只漲不跌。從司法程序上看，房?jī)r(jià)波動(dòng)、尤其是下跌所導(dǎo)致業(yè)主經(jīng)濟(jì)損失是不能得到賠償?shù)摹?br/>　　在正常的商業(yè)規(guī)則中，要區(qū)分買賣雙方在合同守約和違約當(dāng)中的責(zé)任，明確買方和賣方不同的違約責(zé)任，按照不同的價(jià)格退房，但絕對(duì)不是按合同價(jià)。即如果是買房人的責(zé)任、惡意要退房，那就按照市價(jià)和合同價(jià)，兩者取其低者來(lái)退；如果屬于地產(chǎn)商的責(zé)任，兩者取其高者來(lái)退。但主管部門和司法單位對(duì)于當(dāng)下這種亂像，卻不愿出面以正視聽(tīng)，給市場(chǎng)一個(gè)明確的說(shuō)法。
　　由“差錢”所導(dǎo)致的資金鏈緊繃，既是真相也可能只是“表象”。如江蘇新城，在第三季報(bào)中，其預(yù)收款項(xiàng)已增至130.87億元。相較去年末，凈增加37.54億元，增幅為40.23%；略大于同期存貨39.71%的增幅。前者盡管屬于負(fù)債項(xiàng)，但其主要還是可以反映預(yù)售樓盤后暫時(shí)未確認(rèn)的收入。顯示該公司即便是在沒(méi)有大幅降價(jià)之前，還是有一些辦法讓資金回籠。
　　在銀根緊縮、形勢(shì)持續(xù)嚴(yán)峻的大環(huán)境下，成本高昂的海外融資、房地產(chǎn)信托、私募股權(quán)基金、民間高利貸等形式，盡管可能是飲鴆止渴，但房企卻照用不誤。有指信托融資在新城控股的資本鏈條中扮演了極為重要的角色，今年以來(lái)新城已通過(guò)信托方式融資約28.1億元。
　　在最近的3至5年間，每當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商在樓盤很難賣出去的時(shí)候，通常就會(huì)想方設(shè)法進(jìn)行“銷售融資”。地產(chǎn)商需要錢來(lái)救急、而不要房；放貸者需要確保穩(wěn)定的收益，最終也會(huì)不要房。但融資雙方都會(huì)通過(guò)“包賠協(xié)議”這種遮人耳目的形式、通過(guò)“房產(chǎn)銷售”這個(gè)媒介而走到一起，完成雙方各自需要的交易和索求。
　　因此，我們完全可以把新城的這種“包賠協(xié)議”，看作是一個(gè)經(jīng)過(guò)精心改頭換面的“銷售融資”合同。這個(gè)協(xié)議所包含的購(gòu)房合同，可以表示成買家購(gòu)房人在借給地產(chǎn)商錢，退房的時(shí)候就相當(dāng)于地產(chǎn)商向買家還款。這種融資交易的價(jià)格當(dāng)然不能下降，“包賠協(xié)議”就是在保證借款人的利息收入和本金。
　　如此這般，買房其實(shí)就是為了放貸。那么，哪些大資金來(lái)購(gòu)買這種具有“包賠協(xié)議”保證的樓盤，而實(shí)際真正玩的就是“銷售融資”的把戲，就更加值得關(guān)注。看看北京樓市在2008至2009年期間，一些樓盤“退房率”高達(dá)30至50%、甚至100%的各色交易故事，讓我們又有歷史重演的感覺(jué)。