萬科“過冬”術

　　房地產市場的持續調控使未來房地產價格走勢難以判斷，這也是投資者對地產股望而卻步的重要原因之一。筆者同樣對預測房價無能為力，但投資不是占卜，我們只需要找到在任何惡劣環境下都能頑強生存、健康成長的企業。如同天氣對農民的收成至關重要，但一個好農民不會抬著頭種地。
　　如果未來房地產市場持續低迷，那或許是對萬科（000002.SZ）最有利的情況。三季度末萬科賬面保留約340億元現金，目前采取的銷售策略是帶頭降價加速回款，正是為此而做的準備。
　　
　　真實業績遠超報表
　　截至三季度末，萬科預收賬款共計1228億元，而前三季度結算的銷售收入不足300億元。
　　一般來說，預收賬款是上市公司用來調節利潤的常用工具，有心者可以去觀察一下貴州茅臺（600519.SH）歷年預收賬款的變化。不過，房地產行業具有一定的特殊性，商品房在銷售上實施預售制度，在結算時則需要以房屋交付為條件，因此不可能隨意調節預收賬款，但預收賬款的上升通常也意味著未來營業收入的上升。
　　基于此，在估算公司實際凈利潤時，可以銷售金額為參考。需要說明的是，營業收入是指會計收入。而銷售金額則是當年實際發生的收入。也就是說，銷售收入中可能包含部分去年未結算的銷售金額，也可能未全部包含當年的銷售金額，也可能兩種情況同時存在。銷售金額中未結算成營業收入的部分，體現在“預收賬款”項下。
　　2010年萬科的銷售面積達到897.7萬平方米，銷售金額突破千億，達到1082億元，而利潤表中結算的收入僅為507.14億元。當年年報顯示，已結算部分的凈利潤率為14.36%，未結算部分，無法得知其成本結構，保守起見，全年凈利潤率按12%計算，則2010年凈利潤可達130億元。不過，當年年報顯示的凈利潤為72.8億元。
　　2011年，萬科銷售金額超過1200億元已沒有太多懸念，據其官網顯示，前11個月，萬科累計實現銷售金額1157.2億元。2011年三季報顯示，萬科已結算部分凈利潤率為12.