2011年房價下跌是大概率事件

　　現在看來，盡管市場各方對新國八條的出臺反響不一，但對房地產市場的政策調控已在加緊落實當中，隨著上海、重慶本周正式征收房產稅，預計政策調控的效果將逐步顯現。
　　
　　房地產調整是必然趨勢
　　導致當前房地產市場調整的邏輯主要有以下三種：
　　1、貨幣政策回歸常態帶來的需求下滑。首先是信貸政策收緊帶來的流動性下降，房地產投機需求大幅下跌，導致房價高位縮量整理；其次是貨幣政策提高借貸成本，從而抑制投機需求；最后從開發商角度而言，房貸收縮意味著資金鏈可能收緊，導致新增房地產投資出現邊際下降，房地產行業出現分化，具備較強資金優勢和政策扶持的強勢企業將能夠具備外生性的資源整合能力。
　　2、各項政策累積效益逐步顯現。新國八條的出臺，事實上表明了調控力度越來越嚴厲。政策的執行與落實盡管仍有時滯的效果，一旦包括房產稅、交易稅、信貸監管與土地交易等政策在各地加速落實，那么，房地產市場出現調整就是必然結果。
　　3、供給與需求失衡的重歸均衡是時間問題。如果房產稅政策能夠有效抑制投機需求，或將導致眾多投機者將手中的庫存房在較短時間內于市場拋售，從而大幅增加市場供給，而剛性需求在面對房價可能下跌的預期時則有萎縮的可能，因此，供不應求的失衡狀態將會變成供大于求的另外一種失衡。
　　而事實上，當前房價不跌反漲的趨勢亦在眾多投機者心中形成定勢思維，將房子作為黃金儲存的中產階級不是少數，這一部分存量房的有效釋放將為看似供給不足的市場提供更多的變數。然而，這種財富效應的改變將會隨著房價調整而不斷縮小，所謂的通脹問題將隨著房價下跌帶來的流動性收縮而自動消失。
　　
　　房地產行業洗牌開始
　　市場規律表明，沒有只漲不跌的股市，也沒有只漲不跌的樓市。2008年金融危機的出現和1997年金融危機如出一轍。2001年股市的見頂與2011年樓市的見頂亦是同樣不可避免。當前盲目的看多樓市只會受到市場客觀規律的懲罰，忽視政策調控嚴厲與有效性的投機者亦將要吞下未來市場下跌的苦果。
　　在政策與信貸緊縮的高壓之下，作為政策敏感度高且資金密集型的房地產行業出現大洗牌是大勢所趨，眾多中小型企業都將面臨被清洗的局面。尤其是對沒有資金和政策優勢的企業而言，均可能出現被整合被兼并的結果。
　　對于具備資源整合能力的房地產龍頭企業應該獲得市場的重視，這如同2002年的中信證券一樣，在未來房地產市場出現見底之前，具備資源整合能力的企業將獲得更多的外生性增長機會，這一點將在龍頭型公司的股價上漲帶來催化劑。投資者可以從戰略布局角度開始選股，等待出現更佳的買入機會。
　　
　　地產金融板塊具有不確定性
　　由于對房地產的相關貸款已占到銀行信貸余額的20%以上，房市調整仍將從信貸增速、資產質量、撥備提升等角度影響絕大多數銀行的業績增長。隨著銀行再融資的不斷加強，各大銀行資本充足率的提升也將為房價下跌提供資產安全緩沖墊，因此，短期來看，銀行業績出現增速下滑是大概率事件。
　　但從地產股與銀行股的走勢來看，中期仍存在不確定性。首先是行業的發展存在收縮的可能性。無論是地產業與銀行業，或是證券業都在努力轉型過程當中。地產業的發展要從暴利行業轉變為支持國計民生的公共服務行業，銀行業要從過度依賴貸款利差模式的粗放型模式發展為差異化的服務模式和品牌化戰略；證券業要由靠天吃飯的過度依賴經紀業務和投資銀行模式向綜合理財供應商模式發展。因此，整個以包括房地產行業在內的整個泛金融行業都處于經濟結構調整的背景下，而產業結構的升級必將在較長時間內逐步實現，投資者需要有較大的耐心期待。
　　（本文作者為華林證券研究中心副主任，SAC執業資格證書編號：S1280208010036）