淺談房地產開發企業的資金管理

　　【摘要】房地產企業開展經濟業務時，涉及到巨大的資金流轉，為了保證生產經營活動的順利進行，提高資金利用效率，節約資金成本和最大限度保證資金的安全，企業會制定相應的資金使用及管理制度，對單位的每一筆資金的收支進行審批，確保資金使用的恰到好處。
　　【關鍵詞】房地產開發企業 資金 管理
　　
　　一、房地產開發企業資金管理的特點
　　
　　1、房地產項目投資金額巨大，僅僅依靠企業自有資金遠不能滿足項目的投資需求，一般會向社會金融機構或上級單位進行融資。而房地產開發貸款是房地產企業主要融資渠道，開發貸款的使用對象，就是企業具體的開發項目。
　　2、在開發產品未完工前，一般需要通過獲得預售許可證，預售取得銷售資金，并將其再投入到開發項目建設中。
　　3、資金支出的重點內容是地價款、建筑安裝及基礎設施建設支出和稅費。
　　
　　二、房地產開發企業資金管理的風險
　　
　　（一）現金流風險
　　由于開發項目的投資巨大，對于房地產企業來說，現金流斷流是企業面臨的最主要的財務風險。所以，保持現金流的穩定是房地產資金管理的重要內容。
　　（二）銷售風險
　　不動產的可變現能力差，而且受國家政策調整的影響較大，如果企業開發的產品不被市場認可，容易造成產品積壓，變現困難，使得企業資金周轉上出現短缺。另外，房地產企業的產品銷售對金融政策的依賴程度較高。如很多消費者要通過銀行按揭來支付房款，銀行按揭政策的變動直接影響產品的銷售情況，進而影響到企業資金的回收。
　　
　　三、資金管理的主要內容
　　
　　企業對資金的管理主要表現為對資金的收支管理，而且在使用資金之前必須通過嚴格的審批程序，力求使資金的使用達到并滿足合理的需求。
　　（一）制定各級資金管理的職責
　　制定公司內各部門詳細的資金管理職責，明確各級部門資金的審批和使用權限，統籌利用企業所有資金資源，進行合理調撥使用，平衡資金供求關系，做到資金使用效率最大化。
　　（二）編制資金預算計劃
　　資金預算管理，從內容上看，是一個包括現金收支預算、銷售預算、生產預算、成本費用預算等在內的完整體系；從職能上看，是對其業務流、資金流、信息流和人力資源流進行全面整合，最終使企業的資金獲得最佳利用效率；從過程上看，是通過預算編制、執行與控制、考核與激勵，對資金預算內容進行整合并實現“預算職能”的以“資金預算管理”為中心的價值監控。所以企業應組織制定全面的資金使用預算管理制度。
　　1、根據公司各個部門資金需求計劃及公司工程項目的開發規劃，確定年度資金使用預算金額。
　　2、將審批通過的資金使用預算下達到各部門，并在預算執行的過程中實時進行監督、核實。
　　3、每期資金預算執行完畢，及時編制預算執行情況和預算差異分析報告，以便在下一期編制過程中進行調整。
　　4、在執行過程中遇到特殊情況時，要“因地制宜”及時予以統籌安排。
　　（三）資金的籌集
　　因房地產開發業是一個資金高密集的行業。房地產項目開發周期長，投資需要的資金量巨大，資金的來源是房地產開發企業最關注的問題，多渠道籌集開發項目所需的資金成為各房地產開發單位的工作重點之一。
　　1、資金籌集應當遵循的原則
　　籌集資金應當遵循合法、適量和時效性原則。籌集資金必須遵守國家的有關法律規章，接受國家的宏觀調控。合理預測資金需要量，防止盲目籌資。安排好資金的供應時間，確保資金籌集與企業經營協調一致。
　　2、資金的籌集方式
　　資金籌集可采取不同的形式和途徑，并且可以根據企業開發時期的不同階段采取多種籌集方式，力求達到最有效的資金籌集，以保證開發項目施工的順利推進。最主要的資金籌集方式有以下幾種：
　　（1）建筑施工企業墊資。建筑施工企業墊資是房地產開發中最為普遍的現象。為了保證房地產項目前期開發的可持續性，房地產企業在開發項目的招投標階段，往往會選擇有能力墊資建設的建筑商，在簽訂施工合同中明確規定根據施工進度分批支付施工進度款，并在簽定合同時收取一定比例的履約保證金。
　　（2）預售商品房款項的再投入。預售商品房款再投入業已普遍應用于房地產市場中。房地產開發企業在項目開工建設達到有關部門規定的要求時，可以向房地產管理部門申請“商品房預售許