限購:餡餅還是陷阱?

　　沒有最嚴，只有更嚴。繼加息和房產(chǎn)稅試點之后，調(diào)控再一次升級。根據(jù)1月26日出臺的“國八條”及相關規(guī)定，直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實施細則。新一輪樓市限購大潮，在全國鋪開。
　　限購會降低房價？
　　現(xiàn)在陸續(xù)有20多個城市和地方出臺了一系列調(diào)控細則。其中北京2月16日出臺的“京十五條”被認為是最嚴厲的地方限購令。業(yè)內(nèi)普遍認為，隨著限購令的陸續(xù)出臺，各地樓市成交量將出現(xiàn)大幅度萎縮。但是房價會隨之下降嗎？
　　陳真誠（財經(jīng)評論人）：新的“限購”政策，不但將全部覆蓋所有的一、二線城市，還將覆蓋房價過高、上漲過快的省會以下城市，政策要求比除深圳外此前所有已經(jīng)采取了“限購”措施的城市的政策要嚴格，而且沒有明確“限購”時間。這樣，已經(jīng)出現(xiàn)限購令的城市將重新調(diào)整限購口徑，不再能規(guī)定居民還可再新購一套住房。由此可見，這一升級版的“限購”政策的嚴厲程度超出了許多人的預期，相當嚴厲，是有房地產(chǎn)調(diào)控以來最嚴厲的控制需求的政策。一旦嚴格施行，不折不扣地執(zhí)行，意味著目前很多家庭將被“限購”，異地投資的大門已經(jīng)基本上被關上，將使市場再次出現(xiàn)觀望，需求明顯下降，對樓市成交量造成致命打擊，起到立竿見影的效果。
　　尹中立（中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任）：因為以前第一批的限售實際上就十幾個城市，現(xiàn)在限售的城市擴大到直轄市、計劃單列市，以及省會城市，應該說比以前所有房地產(chǎn)調(diào)控政策當中力度最大的。因為現(xiàn)在的一線城市和二線城市的房價已經(jīng)遠遠脫離了普通買房人的購買力，但是它房子賣得非常好，原因在于部分的有錢人財大氣粗。所以實行限售的話，實際上使得這些有錢人，他有錢也不能夠隨便投資房地產(chǎn)，這樣的話就使得住房需求一下子從源頭就切斷了。
　　
　　楊紅旭(上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長)：去年9月底陸續(xù)有15個城市限購，應該說有一定效果，但樓市并未因此而顯著降溫。有兩點值得注意：一是部分投資投機性資金流向了沒限購的城市，“擠出效應”明顯，比如由于“左鄰右舍”的廣州和深圳實行限購，東莞樓市“因別人之禍得福”；二是大部分城市規(guī)定一個家庭還能新購一套房，這就意味著，只要投資投機者還想買房，短期內(nèi)成交量并不會回落，但“房票”一旦用掉，未來就很難再購房，也即需要一段時間后（比如半年），限購效果才會明顯出現(xiàn)。
　　如此推理，隨著全國30個左右的城市紛紛加入限購陣營，則很多投資投機需求跨區(qū)域投資的難度越來越大，限購城市與非限城市之間的“擠出效應”減弱。與此同時，隨著時間的推移，隨著投資投機者手中的“房票”花掉，限購效果也將越來越明顯，預計下半年效果將會顯化。隨著這類市場需求的減少，同時伴隨著商品房供應量的增加，預計今年全國房價漲幅回落，總體維持盤整態(tài)勢，其中部分城市房價將出現(xiàn)一定程度的下跌。
　　
　　袁一泓（財經(jīng)評論人）：在當下的中國國情之下，行政干預往往效率最高，其效果要超出市場手段。1月26日晚間公布的新“國八條”便是行政干預的最好說明。我必須借此表明自己的態(tài)度：2011年底全國主要城市（亦即調(diào)控文件所指出的“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市”）的平均房價，必定會也必須下跌。如果房價拒絕下跌反而上漲，調(diào)控就會如影隨形。一句話，不達目標，調(diào)控不已。但是，那些宣稱調(diào)控一來，房價將暴跌的說法，也不無夸張，這也會誤導消費者。
　　
　　
　　朱大鳴（財經(jīng)評論人）：限購能夠解決老百姓住房問題嗎？如果不是稀缺的東西，你愿意去囤積獲取差價嗎？顯然，限購這種不準買賣的行政行為，是一種短視而且危害極大的行為。行政權力又自己提議出臺房產(chǎn)稅，自己通過，然后自己征稅，這對于權力的守法性和守夜人角色，已經(jīng)造成了巨大的破壞力。事實上，房產(chǎn)稅本身并不能增加一絲一毫的住房，只能增加百姓住房成本。還有貸款制度，嚴格限制給房地產(chǎn)企業(yè)貸款，表面嚴厲的措施，只會導致大量的中小民營企業(yè)喪失競爭力。因為有官方背景的企業(yè)或者其他行業(yè)的企業(yè)，是不在意這些限制的，他們有各種途徑進行輸血，你也限制不住他們貸款炒地皮和炒房子。
　　越多的行政干預，導致越多的權力尋租。行政門檻的提高，在某種程度上，是為官員們提供更多尋租的借口和工具。市場逐步被侵蝕，宏觀調(diào)控越來越難。原因不在于市場抗藥性，而是在于權力在自我阻止，形成內(nèi)耗。
　　限購令不僅違背了市場規(guī)律，還給權力隨意干涉市場開了不好的頭，讓人對于權力邊界有多大產(chǎn)生懷疑。市場的存在在于消除信息的不對稱和不確定性，但是，當前權力忽左忽右的行為，已經(jīng)令市場參與者無所適從，形成內(nèi)阻，浪費國力和財力。人們之所以對房產(chǎn)稅失望，原因在于房產(chǎn)稅在法理上存在嚴重的邏輯漏洞，竟然還有寵物們?yōu)橹庌q。權力自己提出方案自己通過自己受益，以改革之名，做不守法則的事情；反對違法出臺房產(chǎn)稅者，被扣上利益集團的名聲。這就為權力隨意收稅打開方便之門，合法做事、以法治國的理念已經(jīng)被損害。
　　
　　易憲容（社科院金融研究所研究員）：根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，房價仍在大漲。比如北京，2010年的房價就上漲40%以上。同時，在2010年12月份及2011年1月份，全國住房銷售同樣又回到量價齊升的態(tài)勢上。這就是地方政府住房限購令所達到效果。可見，對于地方政府的住房限購令，無論是媒體還是政府職能部門不要過高地估計它能夠起到多少作用，現(xiàn)在該是全面退出的時候了。
　　要讓國內(nèi)住房市場得到真正的調(diào)整，就得有嚴格的住房信貸政策及嚴厲稅收政策(比如對住房交易流轉(zhuǎn)稅及住房交易所得稅，借鑒香港及新加坡課稅的做法)，只有從這兩方面入手，才能嚴厲打擊房地產(chǎn)投機炒作，擠出房地產(chǎn)泡沫，讓住房泡沫回歸理性。
　　
　　任志強（華遠集團董事長）：市場從來都是用價格來調(diào)節(jié)和引導消費需求的，價格低則消費增加，價格高則消費減少。這本是經(jīng)濟學常識，但中國卻出現(xiàn)了政府用各種行政措施千方百計地降低住房的價格，卻又同時在價格降低時不允許增加消費需求的反經(jīng)濟規(guī)律常識的做法，這豈不令人無法理解嗎？除非政府只想證明即使采取了一系列的嚴控措施，但市場仍無法改變嚴重的供不應求的局面。但嚴重的供不應求中難道不應增加供給嗎？不增加供給難道價格會不上升嗎？
　　
　　限購推動房租上漲？
　　上海等春節(jié)前已落實限購政策的城市，已經(jīng)出現(xiàn)交易量急凍、二手房轉(zhuǎn)售為租、開發(fā)商推遲開盤等觀望情緒。但是，一些問題也顯現(xiàn)出來——房租上漲、量跌價不跌、改善型需求受到限制……
　　童大煥（《東方早報》評論專欄作者）：人往何處去？錢往何處去？始終是我們首要關注的時代背景性問題。即使戶籍控制、上學和高考歧視都阻擋不了千軍萬馬奔向大中城市的腳步，嚴厲的住房限購政策同樣改變不了人口的流向，但它卻有可能極大地改變大中城市出租屋的供應結(jié)構。像北京、上海這樣的一線城市，每年凈增加外來人口高達60萬以上，在限購政策下，這些人全部必須租房居住，如果二套房以上的購房被嚴厲限制，房租的飆升將不言而喻。
　　
　　劉杉(財經(jīng)評論人)：就在CPI公布第二天，北京市發(fā)布了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，嚴格限制外地人和本地人購房。據(jù)說以直接限制購買住房為手段的限購令將在全國主要大中城市推開，這將導致住房需求大幅下降。不過需求下降未必推動價格翻盤，因為限購令其實暗示了房價上漲的預期，也會同時促使住房擁有者繼續(xù)囤積住房。想買的人買不到，能買的人買不了，房價很可能僵持一段時日。因為外地人無法買房，這轉(zhuǎn)而會推升租房價格，加上假期過后流動人口增加，一線城市房租大幅上漲一二成。很多人買不起房，也租不起房，生活變得艱難，兔年看來是個吃糠咽菜的年份。
　　
　　葉檀（財經(jīng)評論人）：這一理論禁不起推敲。我國的房地產(chǎn)市場與房租之間沒有必然聯(lián)系。此前我國的房地產(chǎn)主要是投資品種與抗通脹品種，從2003年中國房地產(chǎn)徹底走向市場化以來至今，雖然房地產(chǎn)歷經(jīng)數(shù)次調(diào)整，但總的周期并沒有改變，房地產(chǎn)依然處于上升通道當中，目前還是沒有出現(xiàn)拐點。
　　不斷上升的房地產(chǎn)價格催生出房地產(chǎn)投資客，贏利方法是買房、捂房而后擇機出手獲得資產(chǎn)增值收入。在房價泡沫不斷上升遠遠超過房租時，投資客絕不會把出租當做主要的贏利來源，原因是租售比離譜，靠出租要幾十年甚至一百年之后才能收回成本，每月收取的租金收益跑不贏一年期存款利率。沒有人會傻到出租房屋謀利，看看手握5套、10套房的人有多少是做寓公收房租獲得收益的？
　　
　　薛建雄（中國房地產(chǎn)信息集團分析師）：租的上漲與政策沒有絕對的直接關系。在2008年上半年，房價上漲同時房租也是上漲的，但是在下半年房價跌了，房租卻依然是上漲的。房租漲幅主要原因是季節(jié)性及當下物價通脹的壓力。春夏是房租上浮的主要時間點，春節(jié)過后是求職的主要時間點，夏季則是眾多大學生畢業(yè)求職尋找住處的時間段。
　　
　　網(wǎng)友觀點：
　　網(wǎng)友wyh9177：“限購令”不與《物權法》沖突：《物權法》調(diào)整的是已形成的物權，購房行為歸《合同法》調(diào)整，《合同法》有“需經(jīng)批準生效的合同，經(jīng)批準才生效”的類似規(guī)定。
　　
　　網(wǎng)友cxinhai：限購令是花招，解決不了房價下降的根本問題。只要各級政府靠賣地過日子，房價就降不了。
　　
　　網(wǎng)友肖33：限購令也會無效！如果我有錢，我在廣州購一套，在深圳購一套，在南京購一套，在杭州購一套，在天津購一套，在北京購一套，我看你限購令奈何！
　　
　　網(wǎng)友破浪：限購好！中國人多地少本是國情，房子就不該放在市場上自由買賣。若在中國國內(nèi)什么東西都放在市場上自由賣買，那還叫社會主義國家嗎？限購不單一要按家庭來限購套數(shù)，建議附加人均限購的平方數(shù)，超出的部分就交稅，超的越多就倍增交稅。