溫柔限購

　　毫無例外，長沙開發(fā)商普遍盼望政府出臺比較溫柔的限購令，這似乎符合開發(fā)商心態(tài)，但政府卻要冒樓市繼續(xù)大幅上漲的風(fēng)險。如今限購令出臺了依然沒有解除開發(fā)商憂慮的情緒。長沙限購令出臺顯溫柔
　　
　　盡管擁房族、開發(fā)商和地方政府，甚至包括中央政府并沒有迫使房地產(chǎn)價格下降的動力，但是，中央仍然擔(dān)心房地產(chǎn)繼續(xù)上漲可能引發(fā)的社會動蕩和經(jīng)濟(jì)危機。在限購大潮密集出臺時候，長沙在第三批出臺了限購令。長沙限購令三大特點為：一是保剛需限投資，長沙市區(qū)90平米以下戶型嚴(yán)格限購；二是小戶型投資成本輪長沙限購令重點調(diào)控對象；三是二手房市場機會增大。
　　30多個城市陸續(xù)限購，但房價仍未有轉(zhuǎn)折性變化，而長沙限購令更顯溫柔，之所以“溫柔”，原因在于跟隨失去理智的房地產(chǎn)市場簡單判斷，固執(zhí)地認(rèn)為房產(chǎn)價只能漲不能跌，生怕影響開發(fā)商與政府之間的利益關(guān)系。另一方面，認(rèn)為房地產(chǎn)沒有泡沫，剛性需求旺盛。即便如此，房地產(chǎn)界信息混亂，政出多門，傳言不斷的現(xiàn)象并沒有消除。我們不解的是，為何限購令不與中央保持一致，為何民怨沸騰，炒家投機盛行，政府不借助限購令治理房地產(chǎn)市場，糾正市場失靈現(xiàn)象呢？我們不得不說長沙溫柔限購令不但不能有效調(diào)控市場，反而有引發(fā)新的嚴(yán)厲調(diào)控風(fēng)險。
　　從政治層面上來說，北京正在召開“兩會”，面對宏觀調(diào)控政策的屢屢失效，“兩會”再次演變?yōu)椤胺康禺a(chǎn)研討會”。既然中央推出“國八條”不起作用，那兩會之后，可能中央要出臺更大范圍內(nèi)調(diào)控政策，矛頭不僅指向異地投資和投機炒家，而且要遏制地方政府借高房價推高GDP的做法，現(xiàn)在我們看到中央把GDP增長定為7%，房地產(chǎn)必然成為“降溫”的領(lǐng)域。
　　從供需關(guān)系來說，中央要確保全國1000萬套保障性住房目標(biāo)，投資總額高達(dá)1.3萬億元，房地產(chǎn)領(lǐng)域“分灶吃飯”政策凸顯出來。低收入和窮人由“五類保障性”分類解決，市場開發(fā)商品房，可以繼續(xù)把推高的高房價維持在高位，以這樣的方式保持“供需平衡”，這才是“國八條”的實質(zhì)。但人們眼睛只盯著限購令，而溫柔限購令又迎合了開發(fā)商的悲觀情緒，所以長沙限購令是豬八戒照鏡子。
　　從社會層面看，世界歷史發(fā)展的情況說明，無論是中央和地方政府絕對承受不起房地產(chǎn)風(fēng)險帶來的社會震蕩和經(jīng)濟(jì)崩潰的壓力，上世紀(jì)80年代的日本經(jīng)濟(jì)泡沫、1998年爆發(fā)的東南亞金融危機，2008年美國爆發(fā)的次貸危機，房地產(chǎn)無一不是罪魁禍?zhǔn)祝醒霝槭裁匆尫康禺a(chǎn)風(fēng)險引爆社會動蕩呢？況且“動員無預(yù)兆”，誰知道房地產(chǎn)泡沫什么時刻破滅？風(fēng)險已經(jīng)悄悄來臨。
　　另外一方面中國房地產(chǎn)“黃金十年”發(fā)展已經(jīng)不由市場簡單的“供需關(guān)系”調(diào)節(jié)了。我們看到，限購令頒發(fā)之后，成交量急劇減少，最大下跌幅度達(dá)80%，但是我們卻不見價格下跌。限購頒發(fā)后一些城市成交量同比普遍下降了43%，成交價卻上漲30%。說明房地產(chǎn)供需扭曲現(xiàn)象是非常嚴(yán)重的，矯正市場失靈還需要相當(dāng)長的時間，我們估計至少需要6—8個月，甚至更長，需要說明的是，矯正的力量不完全取決于地方政府，大部分由開發(fā)商的資金供應(yīng)鏈決定，再就是銀行限貸政策是否持續(xù)。因此，即便長沙頒發(fā)了最溫柔限購令，但市場依然彌漫著悲觀的氛圍，市場前景并不明朗，開發(fā)商并未“領(lǐng)情”。
　　
　　限購對房地產(chǎn)市場供需的影響
　　
　　巴菲特有句名言：只有當(dāng)退潮以后，我們才知道誰在裸泳。當(dāng)資產(chǎn)價格上漲的時候，人們無法感覺泡沫的存在，因此，沒有人聽從房地產(chǎn)泡沫存在的忠告。
　　那么，房地產(chǎn)價格和整個通貨膨脹的關(guān)系是怎樣形成的呢？我們覺得主要是從三個方面來體現(xiàn)：
　　第一，財富效應(yīng)：房地產(chǎn)價格上漲，意味著人們名義財富的增加，貨幣需求就會相應(yīng)地增加，人們感覺錢似乎多了，市場出現(xiàn)了“有的是錢”的言論。
　　第二，交易效應(yīng)：房地產(chǎn)價格上漲，往往伴隨著交易量的擴張，成交量越來越大。那么，它所需要完成的媒介作用的貨幣也就越來越多，銀行信貸、按揭市場和地下融資活動活躍。所以，房地產(chǎn)價格與流動性是掛鉤的，相應(yīng)對貨幣的需求量就越來越大了，所以我們說要管理貨幣流動性，防止資金過多流入樓市就是這個道理。
　　第三，替代效應(yīng)：如果房地產(chǎn)價格上漲，人們會調(diào)整自己的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和投資方向，減少其他方面的開支，而少持有貨幣、股票和其他物質(zhì)。樓價上漲人們會過多地持有不動產(chǎn)，貨幣在人們資產(chǎn)持有中的比重就下降了，其他消費減少了。一旦資金鏈斷裂，個人就破產(chǎn)將引發(fā)連鎖效應(yīng)，那時不動產(chǎn)難以套現(xiàn)。過多持有不動產(chǎn)會降低貨幣在其他消費領(lǐng)域的需求，全民把錢都統(tǒng)統(tǒng)集中到樓市上來，推高房價當(dāng)然在所難免。
　　我們談?wù)摲康禺a(chǎn)價格上漲的時候，必然和貨幣是聯(lián)系在一起的，就是和我們廣泛談?wù)摰耐ㄘ浥蛎洝⒘鲃有赃^剩，以及熱錢、投資、消費和股市等等這些問題糾葛在一起。其實，不等長沙市政府頒發(fā)限購令，“銀行限貸”早已在長沙五大國有銀行實施。
　　迫于無奈，長沙限購令到底對房地產(chǎn)市場供需有多大影響呢？我們來看一組數(shù)據(jù)。中國購房人的年齡為20～29歲的占33%，30～35歲的占37%，兩者加起來占70%，這部分人群一般屬于首次購房，因此，長株潭無需擔(dān)憂，限購令不涉及70%以上的人群，不僅如此，限購令會刺激本地居民的購買熱情。現(xiàn)在看來長沙限購令只是成為匆匆的“過客”對于調(diào)節(jié)房價幾乎沒有作用，但不斷調(diào)控打擊和銀行信貸收緊已經(jīng)使開發(fā)商比沒有限購令更憂傷，因為他們不知道未來政策的走向，不知道自己的資金還能維護(hù)到什么時候？從這方面來說，限購令的作用已經(jīng)達(dá)到。
　　
　　限購令的三種版本
　　
　　除北京、上海和武漢實施最嚴(yán)厲限購令之外，各地頒發(fā)的限購令普遍比較溫和，例如，沈陽溫柔版限購令給中高端樓盤帶來利好；鄭州市僅限二環(huán)內(nèi)，被指溫柔的“圈圈令”，毫無例外，長沙開發(fā)商普遍盼望政府出臺溫柔限購令終于落地了，這似乎符合開發(fā)商心態(tài)，但政府卻要冒樓市繼續(xù)大幅上漲的風(fēng)險，屆時更嚴(yán)厲調(diào)控手段可能出現(xiàn)，這是開發(fā)商忐忑不安的所在，現(xiàn)在遠(yuǎn)不是他們喜笑顏開的時候。
　　從已經(jīng)頒發(fā)限購令看，的確分為三種，嚴(yán)厲版，普及版和溫和版，朱偉說：“眾多城市出臺的限購令，看上去很猛，但實際上很溫柔。”長沙亦不例外。市場和媒體發(fā)出聲音，“長沙限購令政策出臺，限制了誰？房價又會降嗎？”但我們不要忘記，銀行有“限貸令”約束，樓市不完全由政府和開發(fā)商來“做局”說了算，市場經(jīng)濟(jì)“看不見的手”將自動發(fā)揮調(diào)控作用。
　　我們反復(fù)提到，溫柔版限購令必然要冒風(fēng)險；一是限購令若不能控制價格持續(xù)暴漲，樓市再次陷入無序炒作狀態(tài)，政府首先要必承擔(dān)調(diào)控失敗的責(zé)任，至于中央是否“追責(zé)”那要看殺哪只雞給猴看；二是“國八條”之后，沒有誰敢說不再頒發(fā)嚴(yán)格調(diào)控手段來補充國八條；三是調(diào)控不見效，溫柔限購令遭嚴(yán)厲指責(zé)和抨擊，釀成全國輿論，中央有可能順從民意，再度頒發(fā)調(diào)控政策，這無異于推翻各地溫柔版的限購令，開發(fā)商空喜一場；四是開發(fā)商只顧自己利益，與銀行、稅務(wù)、戶籍部門串通一氣，偽造文件引發(fā)民暴和輿論揭黑，溫柔限購令必然成為問責(zé)依據(jù)。
　　現(xiàn)在，長沙頒發(fā)了溫柔限購令，并不表明各方可以安枕無憂，一切要看調(diào)控效果，樓市穩(wěn)定狀態(tài)和市場反應(yīng)。這無異于一場政策賭博，在走經(jīng)濟(jì)和政治“鋼絲”。其實開發(fā)商并沒有很好理解“國八條”精神實質(zhì)，眼睛只盯著限購，1000萬套保障性住房的供給可以緩解3000萬人的居住，三年后3600萬保障性住房上市，大約1億人可以“安居”，如果開發(fā)商繼續(xù)按現(xiàn)在的模式走路，必然冒更加大風(fēng)險，因此，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型才是唯一出路，依賴地方政府的袒護(hù)不會形成競爭力。
　　
　　限購令太溫柔，調(diào)控藥方不見效，中央有可能派出工作組，直接接管調(diào)控大權(quán)，并逐一問責(zé)。那么，長沙追悔晚矣！
　　
　　長沙限購不能“溫柔”的理由
　　
　　我們依據(jù)長沙房產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)說明，2010年長沙實現(xiàn)商品房銷售面積2140.46萬平方米，銷售金額928.48億元，同比分別增長22.72%、43.13%，明顯高于GDP兩倍的增長速度。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約680億元，同比增長37%，約占全市固定資產(chǎn)投資的21%。而2010年全年累計批準(zhǔn)預(yù)售2133.37萬平方米，同比增長50.25%，也同樣創(chuàng)下歷史新高。有些指標(biāo)明顯高于GDP數(shù)倍的增長，2010年長沙樓市卻呈現(xiàn)量價齊漲的態(tài)勢，全年銷售面積更與重慶、上海一起擠進(jìn)全國城市三甲。說明房地產(chǎn)領(lǐng)域匯集了太多的資本，影響了技術(shù)創(chuàng)新和制造業(yè)的投入，連幼兒園牛奶質(zhì)量和入院價格都普遍遭受民眾抱怨，所以人都盯著房地產(chǎn)，其他民生問題無人關(guān)心。
　　筆者認(rèn)為，只要商品房的增長高于GDP增長，1000萬套保障性住房就無法落實，李克強的“軍令狀”完全有可能演變成“關(guān)羽軍令狀”。我們認(rèn)為，軍令狀兌現(xiàn)的前提是很好地限制商品房的無止境的需求和爆炒，供給政策才有可能落實，不然商品房和保障性住房的土地供應(yīng)和資金需求難以同時滿足，最后選擇的很可能是拋棄保障性住房。
　　所以，李雍軍撰文說限購令出臺前夜長沙樓市很“忐忑” ，依我們看，出臺后更加忐忑。央行貨幣政策委員會委員、清華大學(xué)教授李稻葵博士說：“魔鬼藏在細(xì)節(jié)中，北京市限購令的一個重大缺陷是把戶籍放在核心位置，這就把炒房的一部分利潤，轉(zhuǎn)移給倒買倒賣戶籍和開虛假稅務(wù)證明上來，房市投機卻沒有控制住。”嚴(yán)厲限購令況且如此，溫柔限購令似乎是一紙空文。
　　調(diào)控市場是假，暗推樓價是真。被許小年斥為‘斯文掃地’的將不是李稻葵，但許教授是不會負(fù)責(zé)任的，官員就不同了，拿紅頂子賭一把，這不符合政府、開發(fā)商和消費者利益一致政策的制定和實施原則。
　　筆者的意見是，把各方面利益充分考慮進(jìn)限購令，才是好政策，社會嘲笑限購令，被中央抓住“把柄”，吃不了兜著走又為哪般？
　　中國高房價不僅老百姓不知所措，西方人也無法看懂中國，我們以澳大利亞為例，在墨爾本，買一棟占地450平方米，有前后花園、私人停車位的花園洋房也只需要不到40萬澳元(約合人民幣200多萬元)。而200萬元人民幣在北京連一套一室的高檔公寓都買不了，在長沙不過是購買一套月湖公園旁的高樓住宅。
　　我們看到，各地限購令后，中國買房客開始“出海”，國內(nèi)不行就出洋，今年至少有50億美元出擊海外，世界許多地區(qū)地產(chǎn)界已經(jīng)感受到中國買房客的沖擊力，一位神秘中國商人以總價3320萬美元的高價買下了紐約一處500多平方米的公寓，創(chuàng)下紐約房價的新高。國外媒體感慨稱，“中國制造”找了個兄弟——“中國購買”。因此，中國政府應(yīng)該征收“海外不動產(chǎn)稅”來補充保障性住房的資金不足。中國炒房的流動性不遏制同樣陷中國于不義，一個有近2億窮人的國家肆無忌憚在國際上炒房，這不是一個自詡為“發(fā)展中國家”的良好形象。
　　最后，一些長沙開發(fā)商堅持認(rèn)為長沙沒有必要出臺限購令，但是我們要問，其他城市頒發(fā)了限購令，游資一夜之間席卷長沙，我們有那么多土地和樓盤能經(jīng)受得起全國炒家的瘋狂炒作嗎？全世界都懼怕中國炒家，長沙哪能經(jīng)得起這般“折騰”呢？樓價高了，百姓苦了，企業(yè)家的社會責(zé)任和政府“扶持之手”又在哪里呢？
　　人民政府必然是為人民謀福利的政府，住房成為廣大人民的資產(chǎn)和財富收益，分切蛋糕需要要的制度和政策，而增進(jìn)效率則不然。
　　（本文作者王義高系湖南省政協(xié)委員、湖南省經(jīng)濟(jì)地理研究所副所長、研究員、碩士生導(dǎo)師、教授；湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。歐陽京系華中科技大學(xué)技術(shù)經(jīng)濟(jì)專業(yè)學(xué)士、金融經(jīng)濟(jì)師、中國注冊評估師、注冊投資咨詢工程師，湖南華天酒店股份有限公司審計部經(jīng)濟(jì)師。）
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　　青島限購令：兩套房以上家庭禁買房
　　1月29日，青島市正式發(fā)布“限購令”，符合條件的本市和非本市居民，可以再購一套房。對于已經(jīng)擁有了兩套以上住房的購房者，將禁止其再買房。
　　青島目前的限購令適用期為自文件發(fā)布之日起至2011年年底。青島市市轄七區(qū)，新建商品住房和二手住房，已有1套住房的本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女)、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房;對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。
　　購房人購房時要填寫《購房人及家庭成員情況申報表》，并提交房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)出具的關(guān)于擁有住房情況的證明。
　　盡管并不是新國八條中明令要求出臺限購令的城市，青島依然較早的出臺了限購令，對此，青島市國土資源和房屋管理局副局長王咸寧表示，青島市是二線城市中投資需求比較旺盛的熱點城市之一，此次出臺限購令是為了抑制投資需求。
　　
　　濟(jì)南限購令：限新購一套住房
　　2月12日，濟(jì)南房產(chǎn)“限購令”正式出臺。根據(jù)要求，各商業(yè)銀行對貸款購買商品住房的家庭，首付款比例調(diào)整到30%及以上;貸款購買第二套住房的，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%等規(guī)定;購買第三套及以上住房的，則暫停發(fā)放貸款。
　　從即日起至12月31日，本市及非本市戶籍居民家庭，只能在市區(qū)范圍內(nèi)新購一套新建商品住房。
　　
　　上海限購令：兩套房以上家庭禁買房
　　2月1日，上海發(fā)布了《關(guān)于本市貫徹落實〈國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知〉的實施意見》，共9條措施，主要內(nèi)容如下：
　　一是合理引導(dǎo)住房需求，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。暫定在上海已有1套住房的該市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前兩年內(nèi)在該市累計繳納1年以上個人所 得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明的非該市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。對在上海已擁有2套及以上住房的該市 戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非該市戶籍居民家庭、不能提供兩年內(nèi)在該市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明的 非該市戶籍居民家庭，暫停在上海向其售房。違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。