公租房破解“夾心層”購房難題

　　應該說，公共租賃房對于解決城市中低收入家庭住房困難，在一定程度上解決外來務工人員居住問題，意義是相當積極的。
　　中國樓市經過十多年的快速發展，國民經濟支柱產業的地位業已形成。但過高的房價，卻又透支了國民的財富，抑制了民眾的消費需求，長遠又將損害中國的整體經濟，不利于經濟結構的優化；房價的過快上漲，還造就了眾多的財富神話，拉大了貧富差距，不利于社會的穩定；高房價不但讓部分城市居民離“居者有其屋”的夢想漸行漸遠，還阻礙了中國的城市化進程，成為戶籍制度之后又一個阻止農民成為“城里人”的壁壘；房地產業嚴重的“官商勾結”，腐蝕了社會機體，更加劇了社會矛盾的激化。總之，房地產業的非理性發展，已經引起民眾的普遍不滿。
　　正是在這樣的大背景下，中央不斷出臺調控政策。可因為房地產調控涉及多方面的利益，政策在多方博弈中難以得到有效落實，結果總是不盡人意，被民間戲稱為“空調”。也正因為如此，中央繼去年密集調控之后，今年年初又出臺了極為嚴厲的“新國八條”。該項調控措施可謂“多管齊下”，不僅用稅收、信貸杠桿來遏制投資、投機性需求，在強化“限購”政策方面更是提出十分具體的要求。此外，還要求地方政府切實承擔起房價調控的責任來，要求地方政府確定本地區年度新建住房價格控制目標，并在第一季度向社會公布。
　　
　　保障性住房的轉變：從經濟適用房到公租房
　　
　　在保障性住房建設方面，“新國八條”明確要求，加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區，可以把建制鎮納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。
　　另外，“新國八條”還要求“各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。”
　　應該說，“公共租賃住房”的概念在國務院層面上提出來，這還是第一次。而早在去年6月，由住房和城鄉建設部等7部門聯合發布的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》中，對“公共租賃住房”的供應對象即提出了明確的規定：主要是城市中等偏下收入住房困難家庭；有條件的地區，可以將新就業職工和有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。
　　此前，在政府層面上提出的保障房概念，一般是指經濟適用房和廉租房。一些地方政府為了渾水摸魚，也往往將拆遷安置房、限價房統計在保障性住房當中。
　　根據《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》精神，城市廉租住房和經濟適用住房的保障對象，均為城市低收入住房困難家庭，并要求經濟適用住房供應對象要與廉租住房保障對象相銜接。在建筑面積上，新建廉租住房套型建筑面積要求控制在50平方米以內，而經濟適用房套型建筑面積要求控制在60平方米左右。
　　筆者以為，廉租房和經濟適用房建設，確實能夠較好地解決城市低收入家庭的住房困難；但由于地方政府在落實廉租房及經濟適用房建設方面不夠得力，政策設計本身也存在著諸多漏洞，使社會腐敗很快就滲透進保障性住房建設和管理當中。
　　就廉租房建設和管理而言，由于建設標準較經濟適用房區別不大，很容易引起權力介入。一貫“幫富人說話，替窮人辦事”的著名經濟學家茅于軾，甚至提出“廉租房應該沒有廁所”的觀點，希望促進財富分配的合理化。雖然茅于軾先生的觀點遭到社會較多的反對，但適當拉開廉租房和經濟適用房建設標準，以有效防備權力在廉租房管理中起作用，是值得政府重視的。
　　而在經濟適用房的管理上，其權力尋租更是已經嚴重地影響著黨和政府的形象了。一方面是不該享受的對象申購了經濟適用房，如北京市經濟適用房房號在網上被吵到十幾萬元；深圳、北京等地經濟適用房小區里，停放著很多豪華轎車；一些經濟適用房申購對象局限于公職人員等。另一方面是權力借經濟適用房謀取私利，如某省直機關的經濟適用房，竟然弄出295平米的高檔房出來；一些經濟適用房供地，甚至蓋起了別墅。也正因為如此，社會要求取消經濟適用房建設的呼聲越來越高。
　　而產生以上問題的根本原因，就在于經濟適用住房可以上市交易，購買者可以輕松得到實實在在的好處。筆者因此曾建議，要把經濟適用房建設成面向城市“夾心層”的完全周轉房，住戶只能自住，不能出租、出借，永遠只能擁有“有限產權”；堅決反對將經濟適用房轉變成完全意義上的商品房，然后上市交易。因為建設經濟適用房的本意，只是解決中低收入者的住房困難，并沒有鼓勵他們投資。而只有通過限制購買者分享房價升值所帶來的紅利，才能有效阻止那些經濟條件不是買不起商品房的群體，以權力介入參與分割保障性住房這塊蛋糕，導致真正需要經濟適用房的那部分居民受傷。
　　此外，廉租房和經濟適用房，因未能照顧到城市中等偏下收入家庭的住房困難，也就顯得不夠完美。而“公共租賃住房”不但較好地解決了此前部分沒資格申請廉租房又沒錢買經濟適用房、沒資格買經濟適用房又買不起商品房，長期游離于商品房市場和政策保障住房之間、被社會稱為“夾心層”的城市居民。有條件的地區，政策還能惠及新就業職工和部分外來務工人員。
　　
　　公共租賃房可有效避免權力尋租
　　
　　從有關政策看，公共租賃房管理具有以下幾個明顯的優點：一是“出租”屬性，可有效避免經濟適用房管理中的權力尋租，讓租房人不能享受房價升值所帶來的紅利，那些有著一定經濟條件的人，就不會尋找權力去申請公租房；一些公租房住戶，一旦經濟條件變好，也會主動進入商品房市場，騰出已租的公租房。二是自住屬性，要求公共租賃住房只能用于承租人自住，不得出借、轉租或閑置，也不得用于從事其他經營活動；三是“周轉房”屬性，明確規定公共租賃住房租賃合同期限一般為3至5年，租賃合同期滿后承租人仍符合規定條件的，才可以申請續租；四是將外來務工人員納入住房保障體系，規定“有條件的地區，可以將新就業職工和有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。”
　　應該說，公共租賃房對于解決城市中低收入家庭住房困難，在一定程度上解決外來務工人員居住問題，意義是相當積極的。但由于地方政府在保障性住房建設方面欠賬太多，城市人口尤其是“夾心層”及進城務工人員要想真正實現“全覆蓋”，還需要耐心等待若干年。針對這一矛盾，中央明顯加大了保障性住房建設的力度，在去年新開工建設保障性住房580萬套的基礎上，要求今年再新建1000萬套保障性住房。
　　此外，在政策落實上，中央的決心也表現得相當堅決。從2月21日開始，住建部已開始陸續與各省、自治區、直轄市以及計劃單列市簽訂《保障性住房目標責任書》，以確保完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務。并向地方政府下達“死命令”，要求所有分配完成的目標任務，必須在今年10月31日前全部開工，否則主要領導將遭到從約談到行政處分乃至降級、免職的嚴厲處罰。
　　從目前一些城市已經公布的建設目標來看，均體現出“建設規模更大、資金投入更多、覆蓋面更廣”的特點，尤為突出的一點，是在公共租賃房建設方面確定了明確指標，且公共租賃房在保障性住房建設中所占比例較大，有的城市竟超過一半。這對于“夾心層”來說，無疑是個十分利好的消息。
　　如廣州市今年將推進6.88萬套保障性住房建設，其中新開工建設4.3萬套保障房，建設公共租賃房2.58萬套，占總數的37.5%，年底前可全部解決登記在冊的7.72萬戶低收入家庭住房困難問題；北京今年將通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集建設各類保障房20萬套以上，其中公共租賃房6萬套，占總數的30%；上海今年將新增各類保障房約22萬套，其中公共租賃房4萬套，占總數的18.2%；南京將新開工建設650萬平方米保障房，其中公共租賃房50萬平米，占總數的7.7%；成都公共租賃房建設力度最大，在建設保障性住房和棚戶區改造約400萬平方米中，公共租賃房就占了204萬平米，合總數的51%。
　　如果這些措施能夠落實到位，必將有效形成經濟適用房、廉租房和公共租賃房“三重住房保障”體系，使城市中、低收入家庭得到“無縫覆蓋”，助他們實現“居者有其屋”的夢想。這一惠民工程，對于推動社會和諧，將起到極其重要的作用。
　　
　　（作者系稅收及房地產資深評論員）