保障房:調(diào)控市場(chǎng)下的另一扇窗

　　如果說(shuō)開(kāi)發(fā)企業(yè)想要在未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)占有一席之地的話，現(xiàn)在就不得不考慮進(jìn)入保障性住房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。
　　據(jù)媒體報(bào)道，今年全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套的任務(wù)指標(biāo)已分解到各省份，中央財(cái)政資金也將在全國(guó)兩會(huì)前后陸續(xù)下?lián)堋＿@標(biāo)志著，我國(guó)有史以來(lái)最大規(guī)模保障性安居工程全面啟動(dòng)。
　　當(dāng)中央政府號(hào)令各地政府大規(guī)模推出保障性住房計(jì)劃時(shí)，房地產(chǎn)圈內(nèi)人士普遍感到擔(dān)憂，政府會(huì)因此搶了房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)份額。而整個(gè)十二五規(guī)劃期間，政府會(huì)建設(shè)3600萬(wàn)套的保障性住房，這將徹底改變中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。
　　
　　多數(shù)開(kāi)發(fā)商有意參與保障房開(kāi)發(fā)
　　
　　目前很多大城市都在實(shí)施限購(gòu)令，限制外地人及投資性購(gòu)房，房貸首付比例、利率也在提高。大建保障房之后，中低收入的戶籍市民可以等待，不用急于購(gòu)房。針對(duì)商品房的購(gòu)房需求、投資需求均會(huì)受到抑制。雪上加霜的是，由于較大戶型商品房建設(shè)用地供應(yīng)量減少、地方政府財(cái)政壓力增加、房?jī)r(jià)仍在高位，土地拍賣價(jià)格很難大跌。地產(chǎn)商很可能會(huì)面臨成本上升、銷售量減少、新開(kāi)工不足的局面。
　　商品房開(kāi)發(fā)這扇門似乎關(guān)上了，保障性住房建設(shè)這扇窗卻打開(kāi)了。
　　“今年1000萬(wàn)套，未來(lái)五年3600萬(wàn)套保障性住房建設(shè)，需要巨額資金。總理這次提出的數(shù)字是硬性指標(biāo)，各地方政府必須全力以赴，確保落實(shí)。錢從哪里來(lái)？除了部分是中央財(cái)政劃撥，還要靠銀行貸款！誰(shuí)來(lái)建設(shè)？除了部分由政府保障辦操作，絕大多數(shù)還是靠房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)建設(shè)！”保利地產(chǎn)副總余英說(shuō)。
　　盡管當(dāng)記者問(wèn)到是否有意參與保障房的開(kāi)發(fā)時(shí)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都回答 “具體的開(kāi)發(fā)意向要根據(jù)市場(chǎng)與政策的實(shí)際情況而定”，但是事實(shí)上很多房企都把“參與保障房建設(shè)”列入了戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃中。
　　業(yè)內(nèi)的老大萬(wàn)科一直以良好的市場(chǎng)敏感性取勝，它的開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)也一直被其他房產(chǎn)企業(yè)視為投資的風(fēng)向標(biāo)。而對(duì)于保障房開(kāi)發(fā)，萬(wàn)科表示了濃厚的興趣。萬(wàn)科總裁郁亮表示：“萬(wàn)科非常愿意在兼顧股東利益的情況下，積極參與保障性住宅的開(kāi)發(fā)。”而在此之前，萬(wàn)科已經(jīng)多次參與了保障房項(xiàng)目的建設(shè)。例如廣州的萬(wàn)匯樓項(xiàng)目，武漢的青山區(qū)項(xiàng)目，北京的紅獅家園項(xiàng)目等等。
　　在越來(lái)越嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，開(kāi)發(fā)商不管是貸款還是拿地都變得越來(lái)越困難，商品房市場(chǎng)也越來(lái)越萎縮。“今后房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)應(yīng)該是向兩個(gè)方向發(fā)展。一個(gè)就是開(kāi)發(fā)高檔商品房住宅，有錢人住商品房；一個(gè)就是政府的保障性住房，中低收入者全部住保障性住房。”湖南灣田集團(tuán)的于五洋告訴記者。
　　另外，“民生保障工程建設(shè)的社會(huì)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于利潤(rùn)價(jià)值，參與民生工程建設(shè)，對(duì)企業(yè)品牌的扶植和維護(hù)健康市場(chǎng)是很有意義的。”一位國(guó)有房產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷經(jīng)理說(shuō)。企業(yè)品牌形象提升了，也可以對(duì)它旗下其他商品房項(xiàng)目產(chǎn)生一定積極影響。
　　如果說(shuō)開(kāi)發(fā)企業(yè)想要在未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)占有一席之地的話，現(xiàn)在就不得不考慮進(jìn)入保障性住房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。
　　
　　期待政策的明朗
　　
　　盡管每個(gè)房企都想在這1000萬(wàn)套的保障房里面分一杯羹，但是，這似乎不是一件容易的事。
　　首先擺在面前的就是利潤(rùn)的問(wèn)題。按照規(guī)定，保障性住房的利潤(rùn)會(huì)控制在3%~5%，相比商品房開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)來(lái)說(shuō)小得多。而資本總是逐利的，特別是對(duì)于上市公司而言，利潤(rùn)過(guò)低無(wú)法對(duì)股東交代。
　　“利潤(rùn)低，但是要保障一定的量，或給予其他方面的投資回報(bào)。”于五洋似乎不擔(dān)心這個(gè)問(wèn)題。郁亮則希望政府推出以租為主的保障性住房模式，這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的蛋糕會(huì)得到保留，并且有可能做得更大更香。
　　以往，經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的建設(shè)開(kāi)發(fā)，一般是由國(guó)有企業(yè)承擔(dān)的。在意識(shí)到“兩分市場(chǎng)”格局后，一些民企也開(kāi)始著手保障性住房的研究開(kāi)發(fā)。
　　以長(zhǎng)沙為例，長(zhǎng)房集團(tuán)幾乎包攬了所有經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。“民企存在進(jìn)入保障性住房開(kāi)發(fā)的壁壘。”于五洋說(shuō)。同時(shí)，他說(shuō)，對(duì)于大部分民營(yíng)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金并不是問(wèn)題，困難主要在于難以拿到開(kāi)發(fā)保障性住房的項(xiàng)目。
　　另外，“目前政府的政策指引、稅收扶持的不明確，這些是有效貫徹保障性住房建設(shè)主要制約因素。”上述國(guó)有房產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷經(jīng)理告訴記者。這些也許就是某些企業(yè)在進(jìn)入保障房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)前猶豫的原因。
　　的確，盡管有媒體稱1000萬(wàn)套的任務(wù)指標(biāo)已分解到各省份，但是至今鮮有省份公開(kāi)具體的數(shù)字。而這些保障房將細(xì)分為什么形式，公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房還是限價(jià)房？每種占多少比例？保障資金安排、保障性住房建設(shè)用地指標(biāo)、保障性住房區(qū)域布局，這些都需要有一個(gè)詳細(xì)的計(jì)劃。由于“蛋糕”才剛剛分好，各地政府可能還來(lái)不及做一個(gè)具體的規(guī)劃。而距離10月31日的最后開(kāi)工期限只有7個(gè)多月了。
　　據(jù)《廣州日?qǐng)?bào)》報(bào)道，《廣東省城市住房保障條例》已經(jīng)開(kāi)始征求公眾意見(jiàn)。相信不久之后，其他各省的相關(guān)規(guī)定也會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。
　　“保障房重點(diǎn)在于制度建設(shè)”
　　
　　有人戲稱這項(xiàng)巨大的民生保障工程為住房“大躍進(jìn)”。的確，此次住房保障工程的規(guī)模之大是史無(wú)前例的，而這么大規(guī)模的保障房建設(shè)，如果沒(méi)有一個(gè)完善的管理監(jiān)督制度體系，其結(jié)果不言而喻。
　　加上保障性住房利潤(rùn)低，難免一些開(kāi)發(fā)商為了控制成本而偷工減料，導(dǎo)致保障性住房質(zhì)量問(wèn)題層出不窮。杭州保障房藍(lán)橋名苑小區(qū)，一期交房的800多套保障房，有500多戶業(yè)主要求維修，因房子存在空鼓裂縫、樓頂滲水、門窗松動(dòng)等質(zhì)量問(wèn)題；武漢市首個(gè)通過(guò)電視直播公開(kāi)搖號(hào)的保障房項(xiàng)目洪山區(qū)麗華苑，許多業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)外墻滲水、墻面脫落等。
　　而要保證保障房的質(zhì)量，除了依靠開(kāi)發(fā)商的社會(huì)責(zé)任感之外，還需要政府加強(qiáng)對(duì)保障房建設(shè)的監(jiān)管與問(wèn)責(zé)。這也是對(duì)政府執(zhí)政能力的一次考核：如何在吸引開(kāi)放商積極建設(shè)保障性住房的同時(shí)保證其質(zhì)量的優(yōu)良。
　　正如郁亮所說(shuō)：“保障房的重點(diǎn)不是蓋房子，而是制度建設(shè)。對(duì)公務(wù)員、醫(yī)生、老師這些公職人員，他們的住宅完全市場(chǎng)化能解決嗎？對(duì)低收入人群的保障房，又如何設(shè)計(jì)退出機(jī)制呢？有的地方規(guī)定，住滿五年就能賣，但一個(gè)城市有多少土地五年以后可以重新來(lái)一次？土地夠不夠？有沒(méi)有足夠多的土地和財(cái)力做這件事情？如果建4000萬(wàn)套保障房，按照平均15萬(wàn)元一套的話，需要6萬(wàn)億元，這是一個(gè)龐大的數(shù)字。”
　　不少開(kāi)發(fā)商都表示，如果政府能“確保開(kāi)發(fā)資金及時(shí)到位，建設(shè)保障性住房周邊的市政配套，給予開(kāi)發(fā)保障性住房開(kāi)發(fā)商稅收優(yōu)惠，或在其開(kāi)發(fā)其他商品房時(shí)提供優(yōu)惠或支持”，將極大提高開(kāi)發(fā)商參與保障房建設(shè)的積極性。