保障房資金從何而來?

　　新建的保障房將改變住宅的供應結(jié)構(gòu)，也會改變整個行業(yè)的未來走向。
　　
　　為了遏制當前過高的房價，解決國內(nèi)居民的基本居住條件，政府在未來5年里，計劃建設城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，保障性住房覆蓋率將達到20%。然而，建造3600萬套保障房，僅靜態(tài)估計，至少需要融集資金7萬億元。
　　中國內(nèi)地人口多，區(qū)域廣，區(qū)域經(jīng)濟差別大，不少地方政府的財力有限。在中國的中西部地區(qū)，以目前的經(jīng)濟發(fā)展水平，如果不是靠中央政府的財政支持，這些地區(qū)不太有能力解決當?shù)氐谋Ｕ闲宰》拷ㄔO。即使這個住房保障體系是合理的，政府的實際財力也難以支撐這個巨大的住房保障體系。
　　面對如此龐大的資金投入，需要多種渠道進行籌資。僅依靠財政，是不現(xiàn)實的。“國家早已規(guī)定地方將土地出讓金的10%用于保障房建設，但落實不理想。”有政府官員如此感嘆。
　　
　　保障房融資的“重慶模式”
　　重慶率先走出了一條創(chuàng)新之路，成為中國房產(chǎn)改革的實驗田。輿論稱之為“重慶模式”。郎咸平甚至說，只有重慶模式才能救中國。
　　“重慶模式”主要是加大保障房的建設，而放寬商品房的管制。只要民眾居者有其屋，商品房價格可以隨行就市，漲跌自便。保障房在分配上實行寬進嚴出，住滿五年后，才可以購買下來，而且出售也只能用經(jīng)適房價格賣給政府。
　　重慶未來3年建成3000萬平方米公共租賃住房，約需成本1500億元。由于公租房用地以劃撥方式供應，減免土地出讓金，加上免征城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅，免征城市建設配套費等行政事業(yè)性收費和政府性基金，可直接減少一半資金投入，實際投資在700多億元。
　　對這700多億元資金，大概200億元由政府投入，主要有幾個來源，一是土地全部劃撥，土地成本作為國有資產(chǎn)注入；二是把每年土地出讓收益的5%用于公租房建設，每年有10多億元；三是中央下?lián)艿膶ｍ椯Y金和市里每年安排的財政預算資金。
　　還有500多億的資金缺口，需要面向社會融資，而社會資本愿意進入保障房建設的理由無非有二：
　　理由一：保障房具有源源不斷的租金收入。如果存入銀行，每年只有3%左右的利息，而投入公共租賃住房后，可實現(xiàn)4%以上的收益。從全部750億元投資看，其中500億元通過社會融資方式解決，如果支付4%~5%的年利息，每年大約需要20多億元。按照重慶公共租賃住房每年每平方米120元左右的租金標準計算，3000萬平方米每年可收租金36億元，除了用于還款付息外，近一半的資金還能用于房屋的維護和管理，完全可以實現(xiàn)當期資金的平衡。
　　理由二：3000萬平方米的保障社區(qū)，配套的商鋪是香餑餑。依照國際社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積的比例，大約修建60萬平米商業(yè)，以均價10000元/平方米計算，商業(yè)可獲得60億的銷售資金。
　　“只要運作得當，政府建設公共租賃住房不會成為一種經(jīng)濟負擔，反而會成為一筆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”重慶市長黃奇帆如此總結(jié)。
　　
　　保障房對保險資金頗富吸引力
　　在新加坡和香港，金融、保險資金進入公共租賃住房建設領域并得到可靠收益，已有先例。“保障房通過收取房租，可以形成地方政府的良性資產(chǎn)，因此資本市場會感興趣。”
　　兩會期間，中國人壽總裁楊超呼吁，應盡快出臺險資參與保障性住房投資及管理的相關細則，從而在促進保障性住房建設和發(fā)展的同時，實現(xiàn)保險業(yè)又好又快發(fā)展。中國人壽已與北京、福建等多個地方政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，其中包括險資投資保障房建設。
　　無獨有偶，中國平安董事長馬明哲也建議，利用保險資金支持國家保障性住房建設，發(fā)揮保險資金改善民生的作用。他表示利用保險資金支持保障性住房建設，不僅有利于加快保障性住房建設工程的發(fā)展，而且有助于提高保險資金的長期投資收益。“國家5年新建3600萬套保障房的目標，無疑讓敏感的險資看到獲利空間。”
　　太平洋保險集團最近宣布，旗下太平洋資產(chǎn)管理公司發(fā)起設立的“太平洋—上海公共租賃房項目債權(quán)投資計劃”已正式通過保監(jiān)部門備案。該計劃將募集40億元人民幣資金，主要用于上海地產(chǎn)集團在上海市區(qū)建設的約50萬平方米公共租賃住房項目的建設和運營。
　　有政府背景的保險資金和企業(yè)年金進入公共租賃房領域。“這些資金存在銀行里的利率回報非常低，如果用這些資金去購買政府建的、有優(yōu)惠政策的房屋，再交給政府作為公租房，租金回報肯定比銀行利息高得多，而且政府可以承諾擔保。”
　　
　　REITs，保障房融資新途徑
　　廣州則提出正在研究房地產(chǎn)投資信托基金REITs、提高用于保障房建設的土地出讓金凈收益比例等手段解決融資難題。
　　REITs是以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs不僅資金來源廣泛，而且是以專業(yè)的人員進行房地產(chǎn)項目的投資選擇及運作管理，因此在可運作的資金規(guī)范上、管理上及投資策略的制定上都具有先天的優(yōu)勢。對于投資者而言，REITs風險低，回報穩(wěn)定。
　　對于保障房項目而言，與債務融資相比，REITs是以股權(quán)形式的投資，不會增加企業(yè)的債務負擔。如果從銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)要按借款合同約定的還款，財務壓力大，而且房地產(chǎn)企業(yè)也難以就那些短期內(nèi)回報低的項目向銀行申請貸款。
　　
　　開發(fā)商建保障房被寄厚望
　　對于保障房的建設，因為利潤太低，開發(fā)商參與動力不足。萬科首度打破沉默，總裁郁亮表示，萬科愿意參與保障房建設，但前提是符合股東利益。如果將來的制度可以讓保障房持續(xù)運營，萬科會加大參與力度。
　　萬科目前參與保障房建設主要是盡到行業(yè)領跑者的責任。據(jù)郁亮稱，“我們向地方政府說，建保障房只要給我1塊錢利潤就夠了。為什么給1塊錢利潤？這樣就可以對股東說，我們做這個項目沒有虧錢。”
　　萬科參與的保障房建設，都需要自身投入資金，政府提出的回報率是3%，平均算下來回報率在3%~5%左右。
　　新建的保障房將改變住宅的供應結(jié)構(gòu)，也會改變整個行業(yè)的未來走向。萬科非常看好保障房的供應，因為保障房供給是未來房地產(chǎn)行業(yè)獲得比較好的發(fā)展環(huán)境的必要條件。只有保障房大量落實到位，房地產(chǎn)業(yè)才有發(fā)展的基礎。
　　盡管保障性住房在外界看來，其利潤很低，但在調(diào)控之下也不失為一個安全的經(jīng)營模式。保障性住房的利潤率大約為3%，但是安全系數(shù)非常高。因為成本很好控制，甚至是固定成本。建好能很快交付使用，對于房企而言，能夠加速資金周轉(zhuǎn)非常重要。
　　（作者系資深營銷專家）