小城市的春天

　　差異化的地產(chǎn)調(diào)控政策，讓越來(lái)越多的三四線城市感覺(jué)到機(jī)會(huì)來(lái)臨。
　　
　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的嚴(yán)格調(diào)控，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)特別是一二線城市市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的趨勢(shì)已經(jīng)越發(fā)明顯。在大城市遭遇寒冬的房地產(chǎn)商開(kāi)始將目光瞄向調(diào)控尚未完全顧及的三、四線城市。而這些被認(rèn)為還擁有極大開(kāi)發(fā)空間的中、小城市也開(kāi)始紛紛抓緊機(jī)會(huì)自我推廣——“到小城市去！”成為了地方政府與地產(chǎn)商們的最新共識(shí)。
　　
　　一二線遇冷，三四線接棒
　　本刊2011年第9期《流拍來(lái)了》一文曾重點(diǎn)關(guān)注了漸趨猛烈的土地流拍風(fēng)：7月份長(zhǎng)沙掛牌土地流拍率高達(dá)40%。從6月份開(kāi)始，全國(guó)范圍內(nèi)土地流拍流標(biāo)數(shù)量開(kāi)始大增，被限購(gòu)的城市住宅土地流標(biāo)尤為明顯，長(zhǎng)三角區(qū)域?qū)嵭邢拶?gòu)的城市是土地流拍的重災(zāi)區(qū)之一。文章分析認(rèn)為：“后市走勢(shì)不明朗是開(kāi)發(fā)商拿地積極性減弱的重要原因。同時(shí)，隨著市場(chǎng)不斷下行，開(kāi)發(fā)商的資金壓力進(jìn)一步加大，在拿地上趨于謹(jǐn)慎，這使得最近兩個(gè)月土地流拍流標(biāo)大幅增加。”
　　由于房?jī)r(jià)調(diào)控依然未見(jiàn)太多實(shí)際成效，調(diào)控力度并未因?yàn)橥恋亓髋亩潘伞?月5日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳傳出消息，住建部已經(jīng)向長(zhǎng)沙市發(fā)函，要求加大限購(gòu)力度。“住建部催得很急，長(zhǎng)沙限購(gòu)被收緊是必然的趨勢(shì)。”湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳一位相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。
　　一邊是長(zhǎng)沙限購(gòu)被“明令”收緊，而另一邊，則可能是省內(nèi)其他城市的心態(tài)“放松”。“除長(zhǎng)沙外，湖南其他城市不限購(gòu)。”該位負(fù)責(zé)人表示。差異化的調(diào)控政策，讓越來(lái)越多的三四線城市感覺(jué)到機(jī)會(huì)。
　　“中國(guó)宏觀調(diào)控，對(duì)一二線城市的房?jī)r(jià)進(jìn)行打壓。在這種對(duì)比下很多大型房地產(chǎn)商紛紛搶灘二三線城市，完成了產(chǎn)業(yè)布局。” 岳陽(yáng)經(jīng)開(kāi)區(qū)復(fù)興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)人楊新華說(shuō)。
　　一些先知先覺(jué)的企業(yè)已經(jīng)在加大三四線城市的布局比重，其中包括萬(wàn)科、恒大、萬(wàn)達(dá)等巨頭的身影。到了今年，限購(gòu)令在全國(guó)重點(diǎn)城市全面推行，三四線城市成交量則被徹底激活。
　　
　　湘陰樣本：請(qǐng)開(kāi)發(fā)商下鄉(xiāng)
　　8月31日，湘陰縣人民政府聯(lián)合湖南省工商聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)組織了“品牌企業(yè)家湘陰考察暨土地出讓信息發(fā)布會(huì)”，到會(huì)的開(kāi)發(fā)商共有180多家。“湘陰縣政府招商引資熱情很高，這可以說(shuō)是一種開(kāi)發(fā)商和地方政府的不謀而合。”湖南省工商聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)李詠說(shuō)。
　　湘陰是連接岳陽(yáng)和長(zhǎng)沙的一個(gè)縣城。按照湘陰縣政府提供的一份資料顯示，縣城距長(zhǎng)沙中心城區(qū)38公里，所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)距離長(zhǎng)沙最近的只有19公里，處于“長(zhǎng)株潭”半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，是“長(zhǎng)株潭”地區(qū)沿湘江、過(guò)洞庭、經(jīng)長(zhǎng)江出海的必經(jīng)通道。
　　如果在3年前，或許這里對(duì)于長(zhǎng)沙的發(fā)展商吸引力有限，但現(xiàn)在明顯狀況不同。
　　在這次考察參與者中，包括長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商在內(nèi)，總計(jì)超過(guò)100多人。“在商會(huì)中考慮發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)的開(kāi)發(fā)商占了1/3。”李詠說(shuō)。但他同時(shí)幾次強(qiáng)調(diào)，“地方政府很積極，主動(dòng)找上門(mén)。”
　　湘陰縣縣長(zhǎng)黎作鳳則認(rèn)為“湘陰縣城的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)為內(nèi)需型，基本沒(méi)有投機(jī)行為、沒(méi)有市場(chǎng)泡沫，國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響有限，群眾購(gòu)房預(yù)期影響較小。”
　　并不僅僅是湘陰，事實(shí)上，在湖南省工商聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)，幾乎每周都接到了類似關(guān)于土地推介和項(xiàng)目推廣的合作計(jì)劃。“今年特別多。包括寧鄉(xiāng)，瀏陽(yáng)這樣的縣級(jí)市，土地推廣的熱情高漲。”李詠說(shuō)。
　　
　　對(duì) 話
　　“湘陰地塊增值空間很大”
　　
　　《國(guó)土資源導(dǎo)刊》（以下簡(jiǎn)稱“導(dǎo)刊”）： 湘陰此次舉辦土地信息發(fā)布會(huì)的初衷是什么？
　　湘陰縣國(guó)土資源局局長(zhǎng)周應(yīng)龍（以下簡(jiǎn)稱“周”）：我們的想法主要有兩個(gè)：
　　一是想進(jìn)一步提升湘陰地塊的增值空間。這兩年，雖然湘陰的土地市場(chǎng)發(fā)展較快，經(jīng)濟(jì)效益也呈現(xiàn)一年一個(gè)臺(tái)階的趨勢(shì)。但是，作為長(zhǎng)沙的北部衛(wèi)星城，湘陰地塊依然有較大的增值空間。
　　二是要增加湘陰地塊的透明度。通過(guò)開(kāi)展土地信息發(fā)布會(huì)，能增強(qiáng)本地土地商的知情權(quán)、自主選擇權(quán)，提升土地市場(chǎng)的透明度，防止互相操縱、秩序混亂的局面，防止資金逾期不到位的現(xiàn)象。
　　
　　導(dǎo)刊：發(fā)布會(huì)的后期反響和效果如何？
　　周：9月中旬，我們與湖南省不動(dòng)產(chǎn)業(yè)商會(huì)進(jìn)行了對(duì)接回訪，可以用五個(gè)字形容：來(lái)勢(shì)比較好。目前，長(zhǎng)沙地區(qū)的十多家土地商已經(jīng)與湘陰達(dá)成了意向，岳陽(yáng)也有幾家土地商有意向參加湘陰的土地競(jìng)標(biāo)，還有兩家外省的土地商明確表態(tài)要入駐岳陽(yáng)。
　　通過(guò)本次土地信息發(fā)布會(huì)，主要產(chǎn)生了三個(gè)方面的積極意義：一是為推介湘陰尋求到了很好的途徑；二是進(jìn)一步規(guī)范了土地出讓行為，防止了暗箱操作；三是會(huì)進(jìn)一步提升湘陰的土地價(jià)值，增加經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等多重效益。
　　
　　導(dǎo)刊：面對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及宏觀調(diào)控政策，湘陰謀求土地發(fā)展的下一步計(jì)劃是什么？
　　周：隨著房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步加強(qiáng)，為四線城市湘陰帶來(lái)了多重機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在機(jī)遇方面，隨著京珠滬線的即將拉通，沿江風(fēng)光線的拉伸，望城縣被劃入長(zhǎng)沙市，緊挨望城的湘陰與長(zhǎng)沙實(shí)現(xiàn)交界，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)也勢(shì)必將進(jìn)一步凸顯，地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)一步火爆。與此同時(shí)，對(duì)于土地市場(chǎng)監(jiān)管的挑戰(zhàn)也在增大。
　　下一步，我們主要有兩大塊計(jì)劃。第一是會(huì)將土地看得更重，也看得更緊。在去年的政府工作匯報(bào)上，我們就已經(jīng)對(duì)湘陰的土地整體進(jìn)行了全面的規(guī)劃，將土地明確分為三個(gè)層面：禁建區(qū)、限建區(qū)和建設(shè)區(qū)，對(duì)于管理商用地、休閑區(qū)用地等土地流轉(zhuǎn)將進(jìn)行嚴(yán)格控制。第二是會(huì)與中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院合作，進(jìn)一步完善250平方公里濱湖示范區(qū)的紙規(guī)劃，加快建設(shè)“兩型社會(huì)”的步伐。
　　另外，本次土地信息發(fā)布會(huì)上的11宗、面積達(dá)300畝的土地將會(huì)全部在今年底前實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上掛牌，并根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行定價(jià)。