招拍掛向何處去

　　招拍掛制度改革的新征程才剛剛開始，要想真正讓其在繼續(xù)發(fā)揮制度優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，盡可能地去除連帶負(fù)面效應(yīng)，仍然有一條很長(zhǎng)的路要走。
　　
　　隨著近年來房?jī)r(jià)的迅猛增長(zhǎng)，對(duì)于招拍掛“推高地價(jià)導(dǎo)致地王頻出、房?jī)r(jià)水漲船高”的非議也越來越多。究竟應(yīng)該如何理性看待這一處于輿論漩渦中心的土地出讓制度，招牌掛制度又需要作出何種變更以適應(yīng)時(shí)代和社會(huì)發(fā)展的需求？
　　
　　招拍掛：必須堅(jiān)持的制度
　　招拍掛制度究竟是否是推高地價(jià)和房?jī)r(jià)的始作俑者？
　　答案無疑是否定的。
　　回顧過去，不難看出，招拍掛制度的產(chǎn)生是歷史的進(jìn)步，它是我國(guó)行政制度改革、市場(chǎng)制度改革及土地使用和出讓制度改革的產(chǎn)物。
　　從剛開始的經(jīng)營(yíng)性用地一律要求招拍掛出讓，到后來的工業(yè)用地同樣要求招拍掛出讓，這是一個(gè)漸進(jìn)的過程，是規(guī)范土地市場(chǎng)、促進(jìn)合理用地的必然要求，同時(shí)也在抑制行政權(quán)力干預(yù)市場(chǎng)、從源頭上防止土地出讓領(lǐng)域中的腐敗現(xiàn)象等方面發(fā)揮了重要作用。它的出現(xiàn)，意味著市場(chǎng)機(jī)制開始全面介入土地資源的配置和使用。經(jīng)過多次的規(guī)范和完善，實(shí)踐證明，在現(xiàn)行土地公有制度下，招拍掛出讓土地確實(shí)是體現(xiàn)公開、公平、公正原則的最佳選擇。正如國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史所言，它最大的好處就是防止暗箱操作。
　　從這個(gè)角度而言，招牌掛制度可以說為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)公開、公平、公正市場(chǎng)規(guī)則的建立立下了汗馬功勞。
　　事實(shí)上，盡管是以市場(chǎng)為基礎(chǔ)配置資源，但“價(jià)高者得”也并非招拍掛制度的唯一標(biāo)簽。從制度設(shè)計(jì)者的初衷來看，最大限度顯化國(guó)有資產(chǎn)價(jià)值固然是一個(gè)重要目標(biāo)，但它卻并非唯一目標(biāo)。以招標(biāo)出讓為例，它實(shí)際上是可以在“價(jià)高者得”與“綜合條件最佳者得”兩條原則中任選其一的，況且每個(gè)競(jìng)標(biāo)者只能報(bào)一次價(jià)，地價(jià)是難以被隨意推高的。而據(jù)筆者所知，近幾年來所出現(xiàn)的諸多“地王”中，尚沒有一宗是通過招標(biāo)形式產(chǎn)生的。
　　拍賣是表現(xiàn)最為激烈和直接的一種市場(chǎng)方式，也是目前最為詬病的一種出讓方式，因?yàn)椤暗赝酢蓖窃谶@種模式下誕生。可是，拍賣本身只是提供了一個(gè)公開、公平的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)，它并不直接推高價(jià)格，因?yàn)樵谑袌?chǎng)不景氣的時(shí)候，“流拍”的情況甚至有時(shí)比景氣時(shí)的“地王”還要多。例如，浙江溫州素以民間資本活躍著稱，但其今年1月底推出的10幅土地曾全部慘遭流拍，隨后土地市場(chǎng)又出現(xiàn)因無人報(bào)價(jià)或報(bào)名單位不足而導(dǎo)致的流拍情況。
　　掛牌方式則主要為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不夠激烈和充分的情況下設(shè)計(jì)。在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，大部分地方都很樂于采用這種方式。因?yàn)樗雌饋砜蛇M(jìn)可退，市場(chǎng)冷清時(shí)，設(shè)定好一個(gè)起始價(jià)，只要有人按此報(bào)價(jià)，哪怕后面再無人跟進(jìn)，也可以成交；市場(chǎng)需求強(qiáng)烈時(shí)，又可以自動(dòng)轉(zhuǎn)入競(jìng)價(jià)階段，價(jià)高者得。
　　無論哪種方式，只要運(yùn)用得當(dāng)，都沒有大問題。最為關(guān)鍵的是，如果取消招拍掛出讓制度，那么，還能有什么方式來公開、公平、公正地確定誰有資格成為土地使用者呢？因此，招拍掛制度仍然必須堅(jiān)持，而不能取消。
　　
　　制度完善大門開啟
　　堅(jiān)持土地招拍掛出讓制度，并不意味著它不需要完善。
　　招拍掛制度的設(shè)計(jì)成型是在10年前，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)條件、經(jīng)濟(jì)情況和民生問題都和現(xiàn)在大不一樣，而許多目前遇到的問題，也是當(dāng)年所預(yù)料不到的。因此，我們需要的不是“因噎廢食”，退回到過去無償使用土地、協(xié)議出讓土地的老路子上去，而是要與時(shí)俱進(jìn)，結(jié)合當(dāng)前的形勢(shì)，積極完善招拍掛制度。
　　從近兩年政府部門關(guān)于招拍掛的一系列政策和舉措的風(fēng)向來看，多種形式的嘗試正在進(jìn)行之中，“價(jià)高者得”將不再是人們貼在招拍掛制度上最醒目的那枚標(biāo)簽，招拍掛制度被進(jìn)一步完善的大門已經(jīng)打開了。
　　2010年4月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》進(jìn)一步要求，在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。
　　“顯然，新時(shí)期要求土地利用實(shí)現(xiàn)綜合目標(biāo)，使土地不但在經(jīng)濟(jì)上取得效益，而且要實(shí)現(xiàn)社會(huì)、環(huán)境、民生等多重目標(biāo)，招拍掛被賦予了更多的歷史使命。”國(guó)土資源部土地利用司司長(zhǎng)廖永林表示，招拍掛改進(jìn)與完善的方向，就是要使房地產(chǎn)用地供應(yīng)由單一的“市場(chǎng)定價(jià)”目標(biāo)向完善市場(chǎng)、促進(jìn)土地節(jié)約集約利用、保障民生等多重目標(biāo)轉(zhuǎn)變。在招拍掛大概念下，根據(jù)不同的用地需要細(xì)分為不同的出讓方式。
　　今年5月，《國(guó)土資源部關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見》正式下發(fā)，對(duì)北京等地去年試點(diǎn)的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用綜合條件最佳”等四種招拍掛創(chuàng)新做法予以了肯定，并要求各地根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)、住房建設(shè)發(fā)展階段，對(duì)需要出讓的宗地，選擇恰當(dāng)?shù)耐恋爻鲎尫绞胶驼摺?br/>　　
　　多種新措效果各異
　　從各地的實(shí)踐來看，這些新舉措都起到了不同的效果。
　　早在2007年，天津就開始了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓方式的探索實(shí)踐。他們的做法是，先由市發(fā)改委、物價(jià)局、建委、市規(guī)劃局等四委局限定擬出讓地塊商品房銷售價(jià)格，并經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)成本測(cè)算的方式，推算出土地出讓價(jià)格，市國(guó)土房管局據(jù)此確定土地出讓掛牌初始價(jià)，組織土地出讓，最終以“價(jià)高者得”的原則確定土地競(jìng)得人。“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓最大的特點(diǎn)是競(jìng)爭(zhēng)愈激烈，利潤(rùn)空間越小，這也將極大考驗(yàn)開發(fā)商控制成本、測(cè)算利潤(rùn)的能力。據(jù)了解，天津市在此基礎(chǔ)上對(duì)土地實(shí)行招拍掛，既保證了市場(chǎng)作用的發(fā)揮，又彌補(bǔ)了市場(chǎng)的不足，實(shí)現(xiàn)了宏觀調(diào)控目的。
　　深圳2010年10月27日掛牌出讓了首宗“定地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”地塊。按照此前深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)發(fā)布的出讓公告，寶安區(qū)西鄉(xiāng)A116-0335地塊屬安居型商品房用地，用地面積24008.78平方米，建筑面積64820平方米，以一次競(jìng)價(jià)和“定地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”方式公開掛牌出讓，確定地價(jià)為1.469億元，限定其房?jī)r(jià)不得超過8000元/平方米（含裝修）。卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司在3家競(jìng)買企業(yè)中勝出，以7380元/平方米的房?jī)r(jià)競(jìng)得了土地使用權(quán)。其他參與競(jìng)買的兩家企業(yè)報(bào)價(jià)分別為：金地（集團(tuán)）股份有限公司7680元/平方米、深圳萬科房地產(chǎn)有限公司7500元/平方米。據(jù)測(cè)算，企業(yè)的最終利潤(rùn)率將為約5%。
　　既限制住房?jī)r(jià)格，充分讓利于民，又確保地價(jià)這一國(guó)有資產(chǎn)價(jià)值不過分低廉，是上面兩種方式最大的特點(diǎn)。
　　青島從2007年推出了“商品房用地中捆綁限價(jià)商品住房用地”的供地模式，去年又進(jìn)一步統(tǒng)一和明確了各類住宅建設(shè)用地的保障性住房和限價(jià)商品住房的配建比例。這一措施最大的優(yōu)點(diǎn)就是既保證了保障性住房和限價(jià)房的落地，又解決了資金不足的問題。從2005年至2010年底，青島市內(nèi)四區(qū)的政策性住房用地總量為1584.8畝，其中配建的政策性住房用地約占一半。
　　從去年開始，北京市也探索推出了“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”供地模式。其具體操作過程是：由土地評(píng)估、專家論證、集體決策等程序設(shè)定土地合理價(jià)格區(qū)間，原則上該地價(jià)區(qū)間不超過本區(qū)域已經(jīng)成交土地的最高地價(jià)水平。當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)配建政策性住房面積，并最后確定競(jìng)得人。這種做法，一方面可以有效杜絕土地以高于目前市場(chǎng)行情的價(jià)格成交；另一方面還可增加政策性住房面積供給。
　　青島和北京這兩種模式則使保障性住房的供應(yīng)量能夠得到極大的保證，同時(shí)解決建設(shè)資金不足等問題。
　　此外，2010年北京市探索推行“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評(píng)標(biāo)方式，其特點(diǎn)就是在綜合招標(biāo)指標(biāo)體系中弱化了價(jià)格因素，將價(jià)格分值從原來的50分降到 25分，增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)、資信、資質(zhì)和業(yè)績(jī)等其他因素，強(qiáng)化了一些硬性指標(biāo)，調(diào)整了分值比例，有效地引導(dǎo)合理報(bào)價(jià)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。北京市 2010年推出的 93宗住宅用地中，有 69宗采用了招標(biāo)方式。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至今年6月13日，京城上半年成交的15宗住宅用地平均溢價(jià)僅為兩成，而去年同期成交地塊的平均溢價(jià)率高達(dá)135%。去年北京的住宅樓面價(jià)為9592.5元/平方米，今年到目前為4712.7元/平方米，同比下調(diào)一半。這一做法弱化了價(jià)格因素的重要程度，規(guī)范了開發(fā)商的非理性競(jìng)價(jià)行為。
　　另外，上海市采取了“招標(biāo)篩資格拍賣競(jìng)地價(jià)”方式，先招標(biāo)篩選土地競(jìng)買人，再采取拍賣的方式競(jìng)地價(jià)，減少了惡性競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)了政府目標(biāo)與市場(chǎng)配置的有效結(jié)合。長(zhǎng)沙市采取了“全部經(jīng)營(yíng)性土地實(shí)行網(wǎng)上掛牌出讓”制度，有效避免了交易過程中的人為干擾因素和“圍標(biāo)”、“串標(biāo)”現(xiàn)象發(fā)生。
　　制度改革的探索方式多種多樣，而且從目前的效果來看也還不錯(cuò)，但毫無疑問招拍掛制度的新征程才剛剛開始，未來仍然將面臨更多的風(fēng)浪和考驗(yàn)。要想真正讓招拍掛在繼續(xù)發(fā)揮其制度優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，又盡可能地去除連帶負(fù)面效應(yīng)，仍然有一條很長(zhǎng)的路要走。
　　（作者系《中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)》資深編輯）