房產中介:春去是否還回來?

　　房子總是牽動著老百姓的那根最敏感的神經。跟房子相關的事情，其關注度往往會在瞬間被放大數倍。近十年房地產業的發展帶動了一系列相關產業，特別是房地產中介服務業的發展。伴隨著一棟棟高樓平地起，房產中介也遍地開花，成為房地產業的附庸者，以近乎空手套白狼式的獲益模式，分去了買賣交易中的利益差，賺得盆滿缽滿。如今，它們卻呈現了這樣一個局面，以當年遍地開花的速度迅速淡出。
　　樓市泡沫吹倒中介
　　房產中介倒閉潮來勢洶洶。這廂開發商剛剛承受不住壓力略微下調房價，那邊全國各地紛紛傳來中介倒閉的消息。隨著全國房地產市場交易量的下降，特別是二手房成交量的減少，在這個有點“冷”的大環境里，房產中介的冬天已然來臨。
　　據鏈家地產市場部公布的統計報告顯示，今年以來北京二手房中介共關閉門店1000家。截至目前，上海、杭州各地中介也紛紛表示生存面臨挑戰。
　　在這場危機中，倒閉的門店80%以上都是中小中介，然而對于個別小中介來說，二手房的成交量并沒有顯著的變化。已經在中介行業摸爬滾打六七年的俞先生，在北京地鐵四號線周邊的小區里開了兩家小型房產中介門店，“每年的成交量也就一兩套吧，今年也是，跟去年比也沒有什么明顯的變化，我也沒感覺周圍有撤店的，陶然亭這附近還新開了好多家呢。”
　　對此，北京萬紫千紅房產經紀公司的部門經理陳女士也表示受到整個大環境的影響不大，“單子還是跟以前差不多，不會說是一下子一點都沒有，我們公司的情況還是跟以前差不多，雖然房價有些變化，但是我們還是有成交量。”據她的介紹，萬紫千紅房產經紀公司在北京開了17家店，都是在北京市順義區，目前沒有一家店面有撤店的打算，“其他的房產公司有撤店的，有那么一兩個品牌各自關了一兩家。”她說，關門主要還是因為人員的問題，人員跟不上就不能出活，不出活肯定就掙不到錢了，撤店的一般都是小中介，跟人員的培訓和公司的管理都有關系。
　　但是對于一些大中介而言，存量房的成交量出現明顯波動，這已經體現在他們的成交量上。據偉業我愛我家地產分析師孔丹介紹，北京11月上半月的二手住宅成交量比10月已經出現大幅下降，11月上半月僅僅成交了3456套二手住宅，“跟10月下半月比的話，大概減少了900多套，將近三成吧，下跌了挺多的，”他說這已經對各個中介公司造成影響，“二手房交易量下降對咱們公司肯定是有一定影響的，業務量減少，這是毋庸置疑的，影響都是一樣的。”
　　而在北京房地產中介行業協會網站上公布的數據顯示，即使受到相當大的影響，今年偉業我愛我家的二手房成交量仍然排在北京房地產中介中的第二位，鏈家地產位列第一。正是幾大公司，占據著二手房交易的主要份額。
　　“現在成交量較小，可能客戶都集中在比較好的中介公司，這對于那些承受能力相對來說弱一點的中小中介來說，生存壓力會更大一些，”鏈家地產市場分析師馮聯聯分析說，“從今年4月份開始，二手房都是以每月七八千套成交的，這半年多的時間，很多中小中介就關店了。”
　　在北京，一家中介門店每個月的成本約在10萬-15萬元左右。六個月不盈利狀態的持續，足以讓部分中小中介或者識時務者成俊杰，一步三嘆終關門。
　　租賃成中介生存妙招
　　“像我們這種小到不能再小的中介能生存，主要還是靠租賃這一塊，你說一年就成交出去一套房子，能夠嗎？”俞先生說，“這些年，不管什么時候租房子的人都很多，所以我主要做租賃業務，不管房價怎么調整，對我們公司的生存都沒有什么明顯的影響。”
　　像俞先生這樣的小中介主要以一兩個小區為市場，因為店面小所以成本也低，做租賃足以維持生計，若是能夠獲得好的二手房交易量，那就算是錦上添花。然而對于大型連鎖中介來說，將業務集中于租賃領域，則相對來說成本較大。
　　然而市場已然這樣，不管利益大小，有，總是好的。靠租賃起家的大中介們也在重拾老本行。
　　“我愛我家做租賃在房產經紀領域里是最早的，現在做得也比較大，”孔丹分析稱，結合自身的情況和市場形勢，“我們預計明年的二手房市場依然是比較低迷的，所以我們明年的重點還是租賃市場，租賃市場明年的需求量肯定比今年還要多。”
　　對此，鏈家地產分析師馮聯聯也說，“我們只做二手房和租賃，現在主要還是專注于二手房市場，像租賃這一塊也一直在做，但是現在市場很低迷，除非說鏈家要刻意做一個轉型，否則在二手房市場成交量不好的情況下，鏈家的租賃業務也會占有很大的比重”。
　　租賃似乎成了房產中介面臨生存困境最好的避風港。據北京七彩陽光房地產中介公司的房產顧問丁會仁介紹，“萬柳社區附近好多中介門店都強關了，我們公司主要是在海淀區做寫字樓租賃，生意還行。”萬紫千紅房產經紀公司的部門經理陳女士也說，“租賃這一塊一直都挺好，相對來說比較穩定。”
　　擴店瞅準二三線城市
　　在一片倒聲的關店潮中，擴店也漸漸成為逆潮流而上的趨勢。
　　北京萬紫千紅房產經紀公司陳女士介紹說，“公司新房代銷、二手房和租賃這三塊都是屬于盈利的，新房代銷剛剛開始，但肯定不會賠錢。目前還在持續的招人擴大規模，在海南等地開分公司。”
　　雖然市場是低迷的，但是對于一些中介，特別是大中介來說，也是它們搶占市場的好時機。“我們最近就有進一步擴張的打算，店面總量是增加了四家。總體來說我愛我家撤店這種情況沒有，但是可能會出現這種情況，如果某個區域的需求量減少，某個樓盤的交易量減少了，在一定區域內沒有價值再設店，就會把店撤掉，然后在新興的區域開一些大的旗艦店。”孔丹介紹說擴張總會面臨風險，“一個店的成本也不低，要二三十萬，同時開一個新店需要一個培育期，需要養三個月或者半年才能盈利。”
　　“但我們看的是房地產的一個長遠的預期，現在是屬于一個特殊的時間段，政府正在進行調控，可能現在交易量有所下降。但是從長期來看，政府也不希望交易量下降，政府希望的是房價能夠下來，希望二手房市場和新房市場整個市場都是活躍的。”孔丹分析，如果都沒有交易的話，那整個經濟也很難繁榮起來，所以對這個市場仍然充滿信心。
　　北上廣房產中介市場雖然不能說已經飽和，但是目前的低迷情況使得房產中介的擴張戰略轉向二三線城市。
　　“二三線城市現在的政策還是比較松的，這些二三線城市的購房需求很多都是自住需求，不像是北上廣這樣的大城市，外來人口很多，投資需求也很多。相比之下，二三線城市外地投資客比較少，投資率低，不管政府調控與否，對房價的影響都不大。”按照孔丹的分析，我愛我家在全國共七個城市有分公司，政府調控政策對天津、南京等地的影響相對較小，而北京、上海的房價波動則比較大。
　　“像天津等城市，本身是在一個擴張期，城市改造和新城建設這方面的需求特別旺盛。”孔丹說大部分中介公司都是在天津、南京這樣的城市擴張，而不會選擇西部，因為西部的二手房市場還不是很健全，大部分是新房市場， 二手房的交易量也不是特別活躍，房價較低，自然中介的利潤率也就較低，“我們現在最西是到太原，頂多就是打算到成都和重慶，其他地區就沒什么打算，新房市場在西南地區還有很多，但是二手房市場在當地還沒有進一步擴張的打算。”
　　鏈家地產市場研究部分析師馬先生也表示，“目前鏈家在北京倒沒有什么大的變化，但是在成都、重慶和青島在開設分公司，我們現在正在執行一個全國性的戰略。”
　　寒冬尚未至
　　對于房產中介來說，現在比以往的冬天都冷，卻還沒到最冷的時候。
　　“全市一個月二手房交易量下降到七八千，這是從沒有過的情況。”馮聯聯介紹說，“現在全市成交7000多套，去年11月成交應該是1.6萬套，比去年同期少了一半差不多。”
　　
　　“說到以前，即使2008年的時候，市場交易非常低量的情況下，到年底二手房市場都會有一個稍微小點的反彈，2009年2010年的反彈情況就特別明顯，2009年11月成交是3萬多套，12月僅僅二手房住宅就成交了4萬套了，但是今年年底二手房市場的反彈跡象仍然不明顯，基本上還是屬于很穩定的低位情況。”面對1月和2月的春節假期，馮聯聯預計二手房市場將還有四五個月依然是低成交量。
　　“像其他城市南京、大連，其實也都是一個低位的情況，只不過說下降得沒有北京明顯，像北上廣的限價是最嚴格的，所以中介的壓力相對來說比較大一點。”按照馮聯聯的分析，不只是全國各地，北京市內各個區縣也都屬于全面下降的情況。
　　據北京房地產中介行業協會公布的數據顯示，2011年10月存量房網上簽約套數共計8277套，其中朝陽區成交2159套，位列全市區縣存量房簽約量之首，其次為海淀區和豐臺區，各成交971套和864套。同去年的數據相比，各區縣的成交量排名還是朝陽、海淀……整體全面下滑，各區縣都存在中介撤店或關門的情況。
　　然而最冷的時候還沒有到來。隨著二手房交易量的持續低迷，房產中介的生存壓力將會越來越大。
　　“我估計二手房年底之前不會降了，房主如果沒有什么特殊的需求，也就不會急著賣房子了”，俞先生說。與此同時，更多的人都在觀望著，隱隱期待或確定二手房價格會出現的波動，房主希望漲價，買者希望降價。
　　“關鍵是現在房價包括二手房價都是往下波動的，所以現在大家都在觀望，拿著錢等著房價降下來。”孔丹分析稱接下來房價肯定還是會有調整的，“從10月上半月來看，和今年房價最高點7月份相比差不多是跌了12%，估計年前還能跌一點，能跌到兩萬左右吧。現在兩萬一二，估計還能跌1000塊錢左右。如果到具體的區域可能會跌得更多一點”，孔丹指出，交通不便利的房山區可能跌幅會更明顯一點，另外，“因為朝陽地方比較大，通地鐵的地方不是特別多，加上朝陽有些地方原來房價就比較高，所以現在跌幅可能也比較大。”
　　“從購房者的角度來說這種觀望的情緒不僅不會減弱，反而還會持續加深的。”鏈家地產市場研究部分析師馬先生稱，“據現在來看，11月的成交量很可能就在5000套以下，可能會延續前三個月（8月-10月）的這種低迷趨勢，成交量在年底之前很難回升。無論是從房價降價的幅度還是項目降價的比重，下降的規模都很大，總體均價11月下降的速度也更快了。”馬先生說在這種情況下，消費者普遍認為現在房價已經開始實降，將來降價的幅度肯定還會更高，所以現在并不急于出手。
　　如今二手房市場的交易已經受到商品房房價的影響，一手房和二手房價格倒掛會成為導致二手房市場慘淡的一個重要因素。開發商會不會形成規模性降價不僅僅是普通消費者關注的問題，也是中介關注的焦點。
　　“一直到年底，開發商也不會形成規模性的降價。現在像北京、上海、廣州等一線城市已經形成調控趨勢了，但是其他城市還沒有確定具體是怎么回事，因為很多限制的政策的期限是今年年底，到期之后是放松還是縮緊都沒有明確的說法。”馬先生分析現在開發商方面也在觀望，如果現在大幅降價的話，明年將會面臨低價賣房的風險，“如果現在降價了，那一旦明年調控放松了，他明年再賣房就很難再把房價提上去了，這種難度很高。”
　　開發商大規模降價后要面臨的另外一個危機就是整體項目的貶值。“另一個原因就是，如果開發商現在項目降價的比重不多，一旦開發商項目大幅度降價，就會面臨整體項目的貶值以及對于前期業主利益的侵害等多種風險。一旦在北京進行價格調整，就會影響到北京周邊，比如說天津和石家莊的價格預期。因為北京降價了，天津、石家莊也會跟著降，買主會等降了再買。”馬先生分析，從目前來講開發商的銷售難度都會增加，“所以說到年底，從小范圍降價到規模降價的過渡區還是太短了，可能要到明年一季度或者說上半年才能開始形成大規模降價。”
　　盡管大規模價格倒掛局面短期內不會來臨，房產中介的二手房交易量顯然還會持續低迷。
　　年終獎：優勝劣汰大洗牌
　　這個冬天發給房產中介服務行業的年終獎，將是一次優勝劣汰，存強去弱的大洗牌。
　　“這個洗牌是肯定的，不只是中介機構，還有開發商，都會有一個洗牌，估計到年底很多開發商的壓力還會更大，一些中小企業可能會面臨退出，一些不是大型連鎖的、作坊式的中介可能也會面臨這個問題：被市場淘汰。”孔丹認為從長遠來看，北京市政府要對經紀市場進行調控，資質和門檻要提高，一些沒有形成規模的可能就要面臨危機。
　　被消費者戲稱為空手套白狼的房地產中介服務業，目前存在著許多讓人詬病的地方。從業人員素質總體偏低，從業資質參差不齊，同時過渡依賴于二手房業務，已然成為制約房地產中介服務業發展的瓶頸。
　　現在中國整個房地產中介服務市場還沒有形成良好的模式。房地產業曾經為國民經濟的發展創造了巨大的貢獻，而我國的房地產服務業卻仍然作為附屬品存在于產業格局中，沒有發揮出這個朝陽產業的真正優勢。
　　房產中介的春天，依然沒有來臨，因為冬天，才剛剛開始。