淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理

　　摘要：房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，而財務(wù)管理工作是以資金的籌集、使用及分配等財務(wù)活動為核心的工作。文章分析了在房地產(chǎn)中財務(wù)管理存在的比較突出的問題，以及可以應(yīng)對的解決辦法，力求在實際操作中，能夠掌握分寸，審時度勢，為房地產(chǎn)公司帶來出色的業(yè)績。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理；財務(wù)管理問題
　　一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點
　　第一，資金籌集數(shù)額大、資金周轉(zhuǎn)周期長。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)對象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是一項巨額資金的投入過程。一方面，由于高昂的地價和房屋工程造價使得房地產(chǎn)企業(yè)一次性投入的資金非常大，這就需要企業(yè)通過各種方式來籌集資金。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性、資金周轉(zhuǎn)率低等特點，這就使得資金在短期內(nèi)不能迅速收回，增加了資金周轉(zhuǎn)難度。
　　第二，投資決策難度高、開發(fā)風(fēng)險大。在房地產(chǎn)較長的開發(fā)周期中，存在著很多不確定因素，由于它們可能對開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的效益起著決定性的作用，因此房地產(chǎn)企業(yè)在做投資決策時要充分論證項目的可行性，這就進一步加大了投資決策的難度。另外，房地產(chǎn)行業(yè)自身的調(diào)整能力差，缺乏靈活變動性，項目一旦進入施工，就很難抽回資金，使房地產(chǎn)行業(yè)投資面臨著較大風(fēng)險。
　　第三，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)形式多樣化。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，開發(fā)活動涉及面廣，因而反映出來的財務(wù)形式是多種多樣的。
　　第四，財務(wù)管理難度大。房地產(chǎn)企業(yè)活動參與各方通常有房地產(chǎn)企業(yè)及其投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、被投資單位以及與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各單位和各上級管理部門，這就使得企業(yè)財務(wù)管理難度加大。
　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀
　　第一，財務(wù)管理制度不健全，控制能力差。企業(yè)缺乏完善的財務(wù)管理制度，如內(nèi)部財務(wù)牽制制度、稽核制度、定額管理制度、計量驗收制度、財產(chǎn)清查制度、成本核算制度等基本的財務(wù)管理制度，這些制度或殘缺不全或徒有其名。而財務(wù)管理制度的缺失，必然導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營成本的增加。
　　第二，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)缺乏預(yù)算和成本管理意識。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財務(wù)報表的層面，而沒有真正有效地將財務(wù)分析工具利用起來。在準(zhǔn)備投資某個項目前，有些房地產(chǎn)開發(fā)商沒有從土地的成本、資金的運作、對企業(yè)的資本性投資方案未進行明確的計劃和評價，這就會使得財務(wù)預(yù)算出現(xiàn)紕漏。
　　第三，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的顯著特點就是負債率高，而我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道又很單一，其資金的主要來源是銀行貸款，而投資者的自有資金比例很低。單一的融資渠道使房地產(chǎn)企業(yè)本身面臨著諸多風(fēng)險。如果企業(yè)投資項目出現(xiàn)紕漏，由于房地產(chǎn)企業(yè)自有資金偏低，償債能力弱，企業(yè)將會面臨著支付危機。因此，資本機構(gòu)失衡的問題必須引起企業(yè)足夠的重視。
　　三、如何提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平
　　第一，建立健全財務(wù)管理制度。制度建設(shè)是保證企業(yè)能夠長期健康發(fā)展的重要條件。建立規(guī)范的法人治理體制，以及能夠相互制衡和約束的權(quán)利分配和決策機制，用各項制度來體現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和管理思想。首先，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員要主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務(wù)管理的特點，積極探索整個開發(fā)經(jīng)營全過程的財務(wù)管理制度，并在實踐中注意根據(jù)實際情況進行修訂。其次，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理實踐中要健全和完善財務(wù)管理機構(gòu)。在資金管理中，對所有的財務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。再次，就行業(yè)特點在各施工工程項目部設(shè)立核算機構(gòu)，并要求財務(wù)人員持證上崗，充分發(fā)揮財務(wù)人員在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的積極作用。
　　第二，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)加強預(yù)算管理和成本控制。財務(wù)預(yù)算管理是企業(yè)預(yù)算管理的核心部分，通過財務(wù)預(yù)算使得每個部門得到合理的財務(wù)資源，同時也可通過預(yù)算解決一些可預(yù)見的潛在問題。利用財務(wù)預(yù)算加強對費用支出的控制，可有效降低公司的營運成本。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營周期中，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)以項目預(yù)算、資金預(yù)算、經(jīng)營預(yù)算及財務(wù)預(yù)算等方面進行全面預(yù)算，對企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營成果及其分配等作出具體安排。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本控制方面，一般來說，其成本包括開發(fā)成本及之后各個環(huán)節(jié)的成本，并且構(gòu)成復(fù)雜，持續(xù)時間長。要建立健全成本控制系統(tǒng)，加強對存貸和應(yīng)收賬款的管理可從以下方面入手：加強成本核算；嚴(yán)格控制管理費用支出，并加強工程預(yù)算管理；及時了解盡可能全面的信息，避免房地產(chǎn)上游行業(yè)的風(fēng)險傳導(dǎo)。
　　第三，積極開拓融資渠道。作為密集型的房地產(chǎn)企業(yè)必須要擁有合理的資金結(jié)構(gòu)。企業(yè)應(yīng)利用傳統(tǒng)融資，通過融資渠道多元化（如股票債券融資、合作開發(fā)、吸引外部投資來擴充資金）、控制企業(yè)經(jīng)營成本、降低資產(chǎn)負債率，使自有資本和借入資本達到最恰當(dāng)?shù)谋壤Ｍ晟瀑Y本結(jié)構(gòu)才能保證資金合理使用，提高資金使用效率，為企業(yè)擴大再生產(chǎn)、創(chuàng)造最大效益。
　　第四，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)定期檢查與考核，適時進行財務(wù)分析與監(jiān)督。企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風(fēng)險分析和方法性研究。準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務(wù)指標(biāo)分析。進行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。
　　第五，完善財務(wù)人員管理體系的建設(shè)。建立賬務(wù)人員垂直管理體系，在對財務(wù)人員上管理方面，保障了公司對下屬各項目公司的財務(wù)控制。實行財務(wù)人員的聘任、考評、晉級、獎懲等都直接歸上級公司管理，從而削弱下屬項目開發(fā)公司對財務(wù)管理的干擾，以達到保證財務(wù)控制體系的有效運行的目的。
　　（作者單位：青島國信置業(yè)有限公司財務(wù)部）