美國養老“過山車”

　　無論“重資產”模式還是“輕資產”運作，老年社區的生意要想長遠發展，回歸到基本的服務品質才是王道。
　　
　　即便在美國，老年社區依然只是一門新興的“賠本生意”，目前行業領軍者Brookdale Senior Living(NYSE：BKD)、Sunrise SeniorLiving(NYSE：SRZ)都是常年虧損，所能指望的就是未來的預期——2010年開始，美國“嬰兒潮”一代將陸續步入65周歲的年齡。
　　其中，Brookdale是目前美國最大老年社區運營商，截至2010年底，在全美34個州擁有559個社區，其中189個為其全資擁有，具有服務5萬名老年人的能力，其提供的3種服務模式，在歐美養老社區服務業中頗有代表性：
　　1.退休中心(Retirement Center)，目標人群年齡段在70歲以上，生活基本能夠自理，可以獨立居住，在Brookdale的社區平均居住31個月左右，社區提供餐飲、24小時緊急響應、家政、禮賓、交通及康樂活動等基本服務，還可以提供額外收費的定制型輔助醫療服務，比如用藥提醒、高級護理等。
　　2.協助居住(Assisted Living)，目標群體是希望能繼續獨立居住，但需要提供日常生活活動協助(Activities of Daily Living)的老人，一般在80歲及以上，平均居住時長19個月，基本服務包括健康評估、一日三餐、社交及康復活動、家政和個人洗衣服務等。在部分社區，還為老年居民們提供鍛煉計劃和方案，并有防治阿爾茨海默氏癥以及其他老年癡呆癥的項目。
　　3，持續照顧退休社區(Continuing CareRetirement Community，C CRC)，這種服務模式將養老公寓、護理居住、公共設施等集中在一起，老年人根據自身的需求和經濟條件，可以選擇一旦退休就入住不同的居住形態，需要增加服務項目時，不必再來回搬遷，在每月支付定的服務費用后，就能享有家庭保健、醫療以及其他各種服務。在Brookdale，居民需要支付10萬到40萬美元的進場費(Entrance Fee)，這部分費用在某些情1況下能夠退還，根據入場費的金額不同，享有不同的權益，比如不同類型的居住單位或者服務類型。
　　
　　以上三類服務，大多以居住單元收取服務費用，根據Brookdale2010年報提供的數據，80％的服務費用是個人支付的，其中最廉價的是退休中心服務，一個單元(unit)的月平均收費3358美元，而CCRC每月的收費標準高達5168美元，折合成年收費超過6萬美元，即便在美國，這個收費標準也算是不菲。根據美國勞工部的數據，2009年全美在職人員的平均年薪不過4.3萬美元，盡管資歷越高，收入往往也越高，但一般美國人的養老金也只有退休前收入的六七成，加之美國人私人儲蓄有限，父母與子女財務獨立，有這種支付能力的退休老人占比也不會太高。
　　即便如此，Brookdale的經濟效益卻一直不佳。自2005年登陸紐交所以來，始終沒有盈利。2010年入住率為87.1％，當年仍虧損4890.1萬美元。根據2010年利潤表的數據，Brookdale維持社區運作的運營支出為14，38億美元，對比收入，毛利空間不能說小(參見圖表一)。不幸的是，Brookdale采用“重資產”的運作模式，長期持有不動產等合計37億美元，為第三方提供運營的管理費僅占收入總量的0.3％。2010年，公司“折舊及攤銷”和“設施租賃費用”兩項合計4.63億美元，加上大量舉債，財務費用超過1.4億美元，這些都大大削弱了公司的盈利能力。
　　而Sunrise采用相對“輕資產”的運作模式，截至2010年底，其經營的319個社區中，10個為其全資擁有，經營租賃26個，參股139個(其中137個不用納入報表)，144個由第三方擁有，其“物業和設備”一項才2.39億美元，饒是如此，直到2010年才實現正的營業利潤，此前都為虧損。
　　美國從事養老社區盈利能力差，與過去20年問行業持續震蕩相關。20世紀80年代中期開始，行業經歷第一波熱潮，當時美國65周歲以上的人口猛增，獨立的老年社區建設項目吸引了大量傳統地產商和由政府支持的基金，它們過度修建了缺乏或者根本沒有醫療設施的獨立社區，泡沫在20世紀80年代晚期開始破滅。20世紀90年代中后期，第二波建筑熱潮開始興起。不同的是，這一次建設匹配了輔助生活設施，但隨后蕭條接踵而至。過量修建往往導致區域內養老社區入住率下降，收費標準無法提高。再加上這類服務機構雇員眾多，Brookdale和Sunrise分別擁有2萬3萬名雇員，高昂的勞動力成本也缺少壓縮的彈性。
　　值得注意的是，美國養老社區產業在2005 2007年曾經歷過一輪高潮，除了由產品成熟度以及老齡人群增長所驅動外，同時受到股權投資和抵押融資等金融手段的助推，導致相關老年社區的資產價格上升到歷史高位。在這個過程中，企業家往往信心爆棚，以Brookdale為例，公司在2005年實現IPO，受到資本市場熱捧，募集資金2.42億美元，其后4個月內，就耗資7.27億美元收購資產，此后連續并購。營業收入從2005年的7.9億美元暴增至2010年的22.13億美金，同時不斷放大杠桿，資產負債率從62.9％上升到78.4％。
　　2008年金融危機發生后，由于目標群體資產普遍縮水，影響了入住率，從2006年的91.1％下降到2009年的86.5％，同時，融資渠道收窄，市場普遍對其償付能力有懷疑，公司價值迅速“雪崩”。從Brookdale的股價表現(參見圖表二)，可以感知其整個“過山車”行情，2005年IPO時以每股23美元開盤，2006年中一度飆升超過52美元，可在2008年11月遭遇大甩賣，跌至3.15美元，目前股價在14美元左右。
　　盡管中美養老社區產業環境不同，但是美國的案例至少有以下啟示：首先，在中國養老社區看似前途無限，但是這筆錢未必好掙。在具體運營過程中，各種服務細節千頭萬緒，能否打造成熟的產品是成功的前提；其次，介入養老社區產業應理性規劃，切忌一哄而上，尤其應注意財務風險，穩健擴張；再者，無論“重資產”模式還是“輕資產”運作，老年社區的生意要長遠，只有回歸到基本的服務品質，才是王