奢華養老?

　　很難將這里同傳統的“養老院”聯系在一起：位于寸土寸金的京城CBD南區，甫一走進便是寬敞的酒店式大堂，影音室、書畫室、圖書館、健身厲、康復室、電腦室、藝廊等一應俱全，這些公用面積約占到總面積的40％50％。房型有單人間、雙人間、臥床老人間等，均是為老人量身打造。
　　房內處處能看到專為老人設計的細節：柜門特殊的高度為照顧老人不便彎腰或乘坐輪椅；每個房間門口都裝有夜燈，方便晚歸的老人尋找鑰匙；走廊的扶手也經過專業設計，既方便老人隨時攙扶，又不至于明顯到讓敏感的老人覺得像是在醫院里。
　　這是計劃于明年3月正式運營的恭和苑北京雙井老年健康生活中心。79歲的金阿姨剛剛在此試住了一周，“我們感覺這里比家里還好”。養老警報
　　相關數據披露，2011年以后的30年里，中國人口老齡化將呈現加速發展態勢。到2030年，中國65歲以上人口占比將超過日本，成為全球人口老齡化程度最高的國家；到2050年，60歲及以上老人占比將超過30％，中國社會將進入深度老齡化階段。
　　人口老齡化加速發展，但國內的養老產業和服務卻嚴重滯后?！拔胰ミ^政府辦的養老院登記過。北京第一福利院、第五福利院，我都去那看過。但是住不進去，我登記了好幾年也住不進去?！苯鸢⒁陶f。
　　據新生代市場監測機構副總經理、資深消費者行為學與營銷專家肖明超透露，截至2009年底，全國各類老年福利機構包括社會福利院、敬老院、養老院、老年公寓和老年護理院等有38060個，床位266.2萬張。從國際經驗來看，發達國家的養老服務機構每千人擁有的床位數在50-70張。而在中國，65歲以上的老人每千人擁有的床位數不過23.5張。保守估計，全國養老機構的床位缺口數量在300萬張以上。
　　
　　銀發商機
　　
　　2007年，有意轉型從事養老產業的樂成公司請專業的調查公司針對北京、上海、杭州和?？诘人膫€比較發達的城市，就老年人的服務需求、生活習慣、地區消費能力進行細致的調研，得出的結果不是那么樂觀。
　　調研結果顯示，受調人群主要關注的是價格，他們當時能接受的價格是每月3000多元。另外，有90％的老人還是喜歡在家里養老。
　　樂成養老營銷總經理高峰認為，雖然居家養老一直會是社會的主流，但機構養老必然會是一種有效的補充。專業機構養老的出現與發展將會帶動居家養老水平的提升，“如果養老不成為一個專門的行業，當整個供應鏈體系、價值鏈體系都不存在的時候，居家養老就會停滯不前”。
　　然而，如果以調研所得出的人們可接受的僅為每月3000多元，那么養老產業的市場化運營就會比較困難。樂成養老投資總經理高峻松認為，按照這樣的消費水平，公司不可能提供高品質的服務，經營將不可持續。
　　“作為探索者，我們應該做出一個引導消費者的產品模式。比方說，我們現在做調研的時候，先請目標客戶參觀一下我們這里，然后再讓大家給出價格，這樣就會高出很多了，能夠達到10000多元。這證明我們的戰略和選擇是對的?！?br/>　　結合調研結果，從長遠來看，樂成養老規劃建立三級城市養老服務設施體系：
　　第一級是社區日問照料中心，建在老社區或者傳統社區里面，以服務半自理老人為主，提供上門日問照料、短期24小時照料等服務，即所謂的社區養老。
　　第二級是城區老年健康生活中心，即恭和苑業態，平均每個項目有300張左右的護養床位，能提供長期照料和特殊護理，可以覆蓋自理、半自理甚至完全不能自理的老人。
　　第三級則是城郊持續照料社區，這種業態則既包括第二級中的老年健康生活中心，也包括部分老年住宅售賣，社區內建有醫院、商業、休閑中心、公共交通等配套設施。
　　在這三級業務體系中，樂成養老目前的重心還是在第二級，即恭和苑業態。恭和苑選擇在城市的核心地段而非青山綠水的郊區，主要是基于三個方面的考慮：其一，老人越上年紀就越喜歡熱鬧，越怕被社會拋棄，在郊區其實會加重老人的社會隔離感；其二，優質的醫療資源通常分布在城市中心的大醫院里，在郊區，萬一遇到老人緊急的醫療需求，可能耽誤救治；最后，也最重要的是，核心市區交通環境較好，子女親朋探視就更加方便。
　　恭和苑初步的收費模式是按房間收費。以普通一居室為例，一位老人入住的費用將在每月1萬元左右，如果是夫妻共住一室，仍是1萬元。根據入住前對每位老人身體健康狀況的評估，恭和苑將為他們提供相應等級的護理服務，不同等級護理服務會有不同的收費標準。除月租金和護理費用外，根據房型的不同，人住的老人還需要繳納幾十萬到100萬元不等的押金。
　　在養老行業，做地產是最簡單的事情，而給老人提供高品質的養老服務，才是真正的難題。以養老服務為主，養老地產為輔，這是樂成養老為自身定義的、與其他養老地產公司的差異之處。盈利之困
　　按高峰的話說，恭和苑就是要做國內高端、頂級的養老社區，“一定要摘中國養老服務皇冠上最亮的那顆明珠”。
　　但恭和苑高昂的費用著實讓很多老人發怵?！拔业耐诵萁鹨簿褪?000元左右，離休的老同志可能是5000元。就目前中國的國情來講，對于大多數老人來說，這都是很難承受的?！苯鸢⒁陶f。
　　不過高峻松卻算了另外一筆賬：一位老人住一個單問，一年的總花費大約是15萬到20萬元。假設老人75歲(許多生理指標開始衰退的年齡)左右住進來，按照北京的人均壽命大概是82-83歲，老人在這里住7-8年，總的養老金基本在150萬200萬元之間。而押金多為子女代付，過后也能退還給子女。
　　他認為，實際上北京資產總額在150萬到200萬元的老人非常多。許多老人完全有能力自己支付這筆費用。另外，老人基本上有自己的住房，如果觀念比較開放，老人甚至可以將住房賣出，用這筆錢來支付恭和苑的費用，更不用提子女比較富裕，愿意也有能力為父母付這筆養老金的家庭。
　　而對于很多人覺得侍奉父母在家頤養天年才是盡孝，高峰認為這種觀念正在改變。老人不愿去養老院更多的是出于對價格的敏感，而越來越多的家庭發現無法在家為老人提供足夠好的照顧。如果有養老院能提供高品質的服務，讓老人生活得更好，那么送入養老院反而更顯孝道。
　　高峰預期，恭和苑雙井項目正式運營第一年入住率有望達到40％，第三年入住率有望達到90％。當然，這只是樂成養老單方面相對樂觀的預期。一方面，高端的定位使客戶群體局限性非常強，也無法保證那些具備支付能力的老人或家庭一定會選擇入??；而更為重要的是，即便入住率高，也不一定能保證利潤。
　　老年社區這種商業模式，美國早已有成例在前，很多案例說明，老人家的養老錢并不好掙(詳見后文《養老社區：看上去很美》)。對于國內的養老機構而言，一方面，需要盡可能提高入住率。老年社區的生意類似酒店業，邊際成本較低；同時，建立老年社區往往需要持有一定量的物業資產，如何為部分資產找到穩定和低廉的融資渠道，從而實現持續的業務擴張，是個非?，F實的考慮。國內老年社區普遍采用一次性繳納高額押金的做法，其實就相當于無息貸款，這不是偶然的。
　　高峻松也認同這一點。他認為恭和苑選址市中心，地塊面積小，靠近醫院，靠近子女，因此項目經營本身風險不大，但如何提高盈利水平卻是個問題。養老產業投入大，收益周期較長，如果入住率不夠，市場反映不活躍，資產的流動性就會有影響。樂成養老的策略就在于怎樣快速輸出服務，讓老人住進來。
　　他認為，目前來看，做養老服務產業收益不是很高，但其優勢是收益長期穩定。在美國的次貸危機中，做養老服務產業的企業所遭受的損失都比較小?！斑@是因為養老服務產業不像旅游業，經濟形勢一旦不好，居住率立刻下降。老人只要住進老年服務機構，就不會因為經濟環境不好而馬上搬家。所以，養老服務的經營受經濟波動影響小，收入比較穩定。”這可能正是許多大型地產機構選擇進入養老地產的原因之一。