樓市下行中的獲利之策

朱悅心

有“危”必有“機”。如果認定中國樓市泡沫破滅的進程已經開啟，那么您不僅不必驚慌，反而應著手準備迎接一個更大的盈利機會。

中國經濟最大的風險，來自瘋狂了長達10年之久的房地產市場。2008年金融危機后，全球樓市都在下跌，唯獨中國樓市一枝獨秀，這是非常奇怪的現象。不過從今年9月開始，“房價永不下跌”的神話終于走到了盡頭。

有人認為樓市價格松動，是因政府“限購令”在發揮作用。他們相信：在中國經濟被房地產“綁架”的狀況下，一旦房價暴跌殃及到GDP增速、就業率與地方政府利益時，政府調控力度勢必會減弱，貨幣政策也可能再度放寬，這樣樓市繁榮便會卷土重來。目前，許多專家也認為，這一輪降價潮只是牛市中的調整，而非“拐點”。

實際上，房地產市場近期出現降價風暴，其實可以說是中國經濟放緩的必然結果。即便沒有出臺限購令，已幾乎趕超美英等發達國家國內一線城市的房價也很難獲得長期支撐。每一輪脫離基本面的暴漲，都在為日后的下跌積聚動能。僅靠上漲預期拉動的樓市繁榮，其本質是一場“金融傳銷”游戲，而金融傳銷對經濟的危害，遠遠超過實體傳銷。對于這樣的市場，停漲便意味著暴跌，“穩定房價”是一個不可能完成的任務。資本的天性就是追逐利潤，只要無利可圖，一定會選擇撤退。下跌預期一旦形成，政府無論做什么也難以阻止。

泡沫對一個國家的經濟、倫理和社會秩序的摧殘是巨大的。泡沫開始發酵，沒有破裂的時候，會對整個社會資源分配體制造成扭曲。如果擁有一套住房所帶來的泡沫升值收入，遠遠高于個人的誠實勞動所得，那么整個社會都會陷入浮躁。大家不再誠實勞動，同時變得貪婪；企業家也不再從事制造業，紛紛投入到房地產大軍來。

應該說，樓市回歸到正常、合理的價格和秩序，不僅有利于重建誠實、健康的發展模式，而且是大勢所趨。雖然中國經濟可能在短期內會經受一次陣痛，但卻能使今后的步履更加堅實。

在目前的價位，樓市主要靠投機需求支撐，其特征是“買漲不買跌”。開發商降價，不僅無法獲得更多投機資金的青睞，反而會引來更大的拋盤——二手存量房與新盤市場形成惡性競爭的局面。一般而言，房企股票的價格跌幅會遠遠超過房價跌幅，尤其是在泡沫破滅之初、政府尚未注資“救市”的時期。

相對股票，認沽權證可以把杠桿進一步放大。房價下跌趨勢一旦確立，股票每下跌1%，認沽權證的價格便可能上漲10%甚至更高。因此，相對樓市跌幅，認沽權證的獲利空間可高達幾十倍。

權證相對股票，唯一的風險在于到期日。投資股票，只要做對趨勢即可。但涉及到權證，趨勢與時機必須同時正確；這當然增加了難度。例如，若投資者購買了2012年6月30日到期的認沽權證，但截至該日樓市仍未明顯下跌，那么就有可能損失全部本金。不過考慮到樓市下跌幾為定局，不確定的只是時間，而一旦認沽權證擊中，即可獲得幾十倍利潤，投資者不妨將本金分為多份，分期購入權證，以逸待勞。

此外，如果房價下跌，所有地產鏈條上的“成本環節”都會降價。地價、鋼材水泥價格、建筑工人和房產中介的工資，甚至裝修、家電、汽車等行業也會波及。國內期貨市場，給了我們投資這些“成本環節”的機會。其中上海期貨交易所的工業品是布空的最好對象。從9月開始，螺紋鋼價格已經下跌23%，滬銅下跌31%，滬膠下跌33%，而此時中國經濟才剛剛顯現放緩跡象。

同樣，最好也購入黃金期貨進行對沖。這種進行工業品和黃金的雙向操作，其實等同于利用了“工業品與黃金的比價”。例如，上海期貨交易所的螺紋鋼品種于2009年3月開始交易，直到今年2月，價格一直維持上漲態勢，之后便風光不再。10月下旬，國內鋼材價格甚至一周內暴跌500元/噸，跌幅高達10%。由此可見，螺紋鋼本身的價格時漲時跌，不易把握。

但如果換個角度，考察“螺紋鋼黃金比”，那么這個比值的下跌趨勢其實早在2009年8月就已確立，因此可以安心地進行順勢操作。這一比值可看作“扣除通脹因素的螺紋鋼實際價格”，相對螺紋鋼本身的價格，具有超前效應。“螺紋鋼黃金比”長線下跌，說明鋼材市場處于熊市，即使螺紋鋼的名義價格創出新高也無法改變這個事實。