臺灣房地產市場發展歷程及景氣高峰期調控的研究＊

陳國鐵，楊邦勇

(1.福建工程學院工程管理系，福建 福州 350108;2.福建工程學院黨辦校辦，福建 福州 350108)

臺灣房地產市場發展歷程及景氣高峰期調控的研究＊

陳國鐵1，楊邦勇2

(1.福建工程學院工程管理系，福建 福州 350108;2.福建工程學院黨辦校辦，福建 福州 350108)

臺灣房地產市場發展受到島內外政經情勢的影響，在發展過程中起伏波動。本文對臺灣房地產市場1960～2009年的發展歷程進行了全景式回顧，對臺灣房地產市場景氣高峰期的宏觀調控進行了系統總結，最后對臺灣當局的房地產市場宏觀調控措施的得失進行了分析。

臺灣;房地產市場;發展歷程;宏觀調控

臺灣房地產市場自1960年代至2002年，經歷6個發展階段，有過三次明顯的劇烈漲幅，于1990年開始進入將近十年的低迷期，之后在2003年開始出現復蘇的跡象，目前則仍維持穩健發展的態勢。臺灣當局在房地產市場景氣高峰期時，曾實行多項抑制房價高漲的政策，但效果并未如預期，甚至對房地產市場產生難以彌補的負面影響;在市場景氣蕭條時，則提出多項振興方案，雖發揮景氣回溫的帶頭作用，但部分措施長期實施的結果，亦未獲得預期的成效。

一、臺灣房地產市場的發展歷程概況

1960年至2002年臺灣房地產市場的歷史概況，分為六個發展階段，1960年代房地產業有企業化經營形態的出現;1970年代因為開始出現大量的農村居民遷入城市，對房地產的需求增加，所以基本上房地產是相當繁榮的。1981年至1986年國際景氣不振，導致島內經濟也一片低迷，使房地產業衰退。1987年至1989年“大家樂”養成的投機心理轉移至其他市場，房地產市場也因此狂飆。1990至1995受228金融管制，1989年下半年，房地產逐漸疲軟，1990年伴隨政治及股市的動蕩，房價下跌。1995年至2002年，因為亞洲金融風暴，房地產市場趨冷。以下本文根據相關資料從基本情況、投資、生產、交易等四方面列表說明1960年至2002年臺灣房地產市場的歷史概況(見表1)。

表1 臺灣房地產市場1960年至2009年發展歷程一覽表

二、臺灣當局在三次景氣高峰期對房地產市場宏觀調控舉措

從表1臺灣房地產市場1960年至2009年發展歷程一覽表可以看出，自1970年以來有三次明顯的景氣循環，1973～1974年、1979～1980年、1987～1989年分別是三次景氣循環的高峰期。前兩次高峰期是因為當時房屋供給相對稀少，加上油價上漲、物價膨脹所引起的“輸入性通貨膨漲”，使得民眾產生預期心理，保值性需求大增所致。第三次高峰期房價高漲的原因主要是當時經濟快速成長，整體金融情勢失控，貨幣供給過多，引起地價上漲，房地產供給成本增加;加上國民所得日益提高、利率過低、游資充斥、投資管道不足、股票市場飆漲、房地產投資(投機)性需求大增所致。臺灣當局對這三次房地產景氣高峰期的房價高企漲與供需失衡問題進行了宏觀調控，提出抑制措施。

(一)1973～1974年的房地產調控措施

臺當局提出暫緩公告土地現值、高樓限建、建筑材料限價與《穩定當前經濟措施方案》等措施。因高樓限建措施的事前準備不夠周全，不但使得土地利用效率大減，房地產商亦多以將資金移轉至郊區興建四樓以下的住宅來因應;建材限價措施的實行則反而造成建材價格高漲;《穩定當前經濟措施方案》的主要措施包括建筑材料議價、建筑融資與購屋貸款的限制、提高存放款利率等，雖然解決了投機性心理的問題，促使景氣緊縮，但房價并未下跌而仍居高不下，部分房地產商轉以預售方式募集資金，更有部分房地產商因無法取得建筑融資而于往后幾年紛紛倒閉，該情形因后來“行政院”公布《改善投資環境實施要點》，開放對建筑業的融資而獲得改善。

(二)1979～1980年的房地產調控措施

臺當局在本次景氣高峰期提出了空地限建與追查資金來源等措施。空地限期建筑措施的主要目的為匡正市場投機風氣與抑制房價上漲，該措施實施后，許多地主紛紛釋出土地，建筑用地供給增加，使房地產商取得土地的成本降低，住宅供給隨之增加，進而產生穩定房價的效果;然而，由于政府的實施時機稍晚，為房地產市場景氣末梢與經濟不景氣階段，反而產生資金流動扭曲、土地資源浪費與供給過剩等負面影響，使得房地產景氣迅速跌落谷底;追查資金來源措施的目的為抑制投機性需求，實施后發揮了預期效果，但因正值島內經濟不景氣時期，反而造成房地產市場長期持續地低迷。

(三)1979～1980年的房地產調控措施

臺當局在此次景氣高峰期提出《興建合理價位住宅方案》、緊縮空地貸款、大幅提高存放款利率等措施，雖然產生房地產商融資受阻，購屋者負擔加重，交易量明顯減少等效果，但同樣地，這些措施推出的時機亦晚，使得實施結果未如預期;加上緊縮空地貸款對于大財團或有門路的房地產商而言影響不大，購屋者因通貨膨脹的預期而產生保值心理，均削減了實施成效。自1990年開始，島內經濟成長明顯趨緩，不但影響企業的經營績效，更直接影響家庭的就業狀況與所得水平，相對地減少對于房地產的需求。而在房地產景氣逐漸衰退之際，政府宣布全面實施土地使用容積管制，引發全島各地的搶建行為，加上政府對于土地管理缺乏整體規劃，部分縣市漫無目標地辦理區段征收、市地重劃等大量增加可建地的作業，造成長期以來新建住宅數量遠超過實際需求，并使得房地產商因經營困難產生財務危機，進而對于島內金融體系產生嚴重沖擊。在此供過于求的市場失衡狀態下，空余屋數量大幅增加與金融危機的發生，造成房地產市場近十年來的不景氣。

三、臺灣當局的房地產市場景氣高峰期宏觀調控的得失分析

臺灣房地產市場經歷三次景氣高峰期，臺當局均推出抑制房價飆升的政策與措施，但成效均不如預期，甚至造成房地產市場將近十年來均處于低迷期。至于成效不明顯的原因，最主要是政策與措施的實施發生時間落后現象。一般政府政策的實施，由于程序需要，通常會有五個階段性的時間落后，即問題從存在至被當局發現的時間，發現問題而搜集資料、分析原因及擬定對策的時間，將擬定的對策提出至立法或議會機關審議通過的時間，決策通過后至交付相關單位執行的時間，以及決策執行至預期效果產生的時間。以空地限建政策為例，應在房地產景氣過熱時采取該措施以為抑制，卻因政策的時間落后，實施之際房地產市場已逐漸冷卻，其實施的效果則于房地產市場進入蕭條期時顯現，因而產生雪上加霜的負面效果。尤其容積率管制政策的時間落后，加上配套措施有欠周全，成為房地產市場長期不景氣的主因之一。

對歷年來臺灣的房地產政策研究后可以發現，臺當局通常在景氣過熱時實施抑制政策，在景氣蕭條時提出振興方案，顯示政府經常性干預市場機制的作為。在現代經濟社會中，經濟市場自由化程度愈來愈高，政府干預市場的效果將會愈來愈有限，例如就抑制政策而言，業者通常有其它方式避開政府的管制，使得政策效果有限;就振興方案而言，若方案設計有瑕疵，或缺乏良好配套措施與制度環境，不但實施效果不如預期，更會排擠其它措施的預算配置，浪費了社會資源。

過去臺灣當局對于土地管理一直缺乏整體性規劃，導致地方行政單位各自為政，產生過猶不及或控制不力的現象。由于行政部門組織為龐大的官僚體系，政策執行涉及縱向的指揮系統與橫向的協調系統，若臺當局的規定下達至地方行政部門后無法確實執行，各地方行政部門間缺乏適當的資源分派甚至產生沖突，則政策執行結果往往會大打折扣。此外，由于臺灣房地產市場始終未建立有效的信息平臺，政府在信息有限與不足的情況下，所擬定的決策容易產生偏頗，尤其若未就大環境各個層面的情勢進行分析與了解，容易在未全盤充分考慮的情況下，制定出有瑕疵的措施;再者，從公共選擇理論的角度來看，臺當局各級行政部門內部成員可能會運用層級節制的結構成就個人目的，而非以完成組織目標為第一要務，造成決策錯誤，尤其房地產高價值的特性，容易促使利益團體運用各種管道影響當局的決策。

四、結語

總之，造成臺灣房地產政策成效不盡理想的原因，即與政府失靈有關。房地產市場欠缺集中市場，信息流通受阻，在信息不充分的情況下，價格容易被扭曲，使得價格機制無法引導市場運作，造成供需失衡，此種情況在土地市場中尤其明顯。市場失靈是政府干預的主要理由，然而，政府本身亦有失靈現象，不但對于市場的干預效果有限，有時甚至適得其反。尤其政府對于不動產的管制較一般商品為多，使得自由競爭受到干擾，使得市場資源流通緩慢而欠缺效率，長久下來，反將阻礙市場的發展。由此可知，政府干預房地產市場，有其指導性作用，但階段性任務完成后，應交由市場自行運作，不宜過度干涉。

［1］蕭錚.蕭錚回憶錄:土地改革五十年［M］.臺北:中國地政研究所，1980.

［2］蕭新煌，劉華真.臺灣的土地住宅問題與無住屋者運動的限制［J］.香港社會科學學報，1993，(2):1 －20.

［3］亨利·喬治.進步與貧困［M］.吳良建，王翼龍，譯.北京:商務印書館，1995.

［4］汪慕恒，陳大冰.臺灣經濟發展的成就與問題— —新興工業化經濟群體的典例分析［M］.廈門:廈門大學出版社，1996.

［5］李承嘉.臺灣戰后(1949—1997)土地政策分析［M］.臺北:正揚出版社，1998.

［6］芮鵬，誰拿走了蝸牛殼?——20世紀80年代末臺灣房價飆漲原因初探［J］.經濟研究導刊，2010 ，(8).

2010－11－24

福建工程學院預研基金項目(GY－S09027)

陳國鐵(1975－)，男，福建莆田人，講師，博士。