房地產行業常見的違規問題分析

戚紅字

一、囤積土地和倒賣國有土地使用權非法牟利

由于土地資源的稀缺性，土地價格的長期上漲趨勢難以逆轉，開發商通過種種方式融資囤積土地問題比較普遍。在三線城市招商引資的大環境下，有的開發商拖欠土地出讓金問題得到了政府及有關方面的默許，致使部分開發商只需交納部分資金便可控制大量土地。有的開發商為加快資金周轉速度或規避風險，常常通過倒賣國有土地使用權非法牟利。

二、套取銀行信用騙取銀行信貸資金或票據

房地產開發投資金額大，建設周期長，需要金融機構的大力支持——銀行貸款是房地產開發企業的主要融資方式。在信貸資金收緊、開發商無法滿足銀行借款準入資格的情況下，有些房地產開發企業采取違規方式套取銀行信用，騙取貸款及銀票?；痉绞接袃煞N：一是開發商讓本單位職工及其他關系人冒充購房人與開發商簽訂虛假售房合同，由開發商墊付首付款后代有關人員到銀行辦理貸款手續，套取銀行按揭貸款供開發商使用。

三、改變開發項目土地、房產用途，漏繳土地出讓金

現階段國家對學生公寓、經濟適用房的土地供應有特殊政策，但這也為部分開發商尋租提供了空間。有的房地產開發企業取得劃拔土地后未按規定使用，而是開發成商品住宅、寫字樓和商業用房出售。根據國家規定，出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數額相差懸殊，房地產開發企業取得土地后改變用途的應按規定補繳土地出讓金。但實際上房地產開發企業改變劃撥用地用途后一般都未按規定補繳土地出讓金，造成國家土地出讓金流失。

四、漏繳規費和地方性政府基金

房地產開發企業在商品房開發過程中除交納土地出讓金外還需交納多項規定費用和政府性基金，如城市基礎設施配套費、散裝水泥專項基金、新建房屋白蟻預防費、人防工程異地建設費、新型墻體材料基金、水利和價調基金等。房地產開發企業往往利用各種關系，采取緩繳、欠繳或關系減免等方法，漏繳各種規費。

房地產行業存在的上述違紀違規問題。危害巨大。其形成原因有體制和機制方面的，也有監管方面的。建議審計等有關方面采取針對措施，綜合治理這種狀況。

(作者單位：安徽省蚌埠市審計局)