中國房地產轉折之年
——中國房地20產10年年終盤點20與11年發展展望

○ 秦基勝

中國房地產轉折之年
——中國房地20產10年年終盤點20與11年發展展望

○ 秦基勝

隨著時間的流逝，中國房地產又即將走過一個不平凡的一年。2010年是中國房地產的政策年，政策越來越緊，各種手段層出不窮。2010年是中國房地產的轉折年，嚴厲打擊投資投機需求，土地招拍掛制度逐步改變，房產稅呼之欲出。中國房地產已經走過一個輝煌的十年，下一個十年將會發生什么？

2010年中國房地產整體回顧

2007年以來，中國房地產進入了加速發展的時期。2007年和2009年特征最為明顯，兩次都是因為強烈的通脹預期，流動性過剩，房價快速增長，市場交易異常火爆。2008年由于金融危機的影響，市場交易量下滑。在國家四萬億救市和寬松的貨幣政策推動下，2009年市場熱情再度高漲，房價再度走高。中國率先走出金融危機的陰影，經濟再次走上快速增長的軌道。

2010年上半年，我國房地產延續2009年的市場熱度，交易量再度高漲，房價繼續攀升，社會各界反響強烈。4月17日，國務院發布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號）（即“新國十條”），被稱為史上最嚴厲的房地產調控。一段時間以來，市場交易量有所下滑，但房價依然堅挺。在市場經歷了短暫的調整之后，從2010年8月開始，市場交易量逐漸回升，至2010年9月出現恢復性增長，房價又開始逐漸攀升。房地產市場的持續回暖似乎在挑戰政策的底線，房地產調控面臨再次失敗的危險。為此，國家有關部委于2010年9月29日出臺五項措施（即“新國五條”），鞏固房地產市場調控成果，促進房地產市場健康發展。這五條措施被看做是“新國十條”的“五條升級版”，被喻為今年房地產市場的“二次調控”。

“二次調控”之后，市場熱度有所下降，2010年10月市場交易量下降明顯。隨著限購令、首套房七折利率取消、加息、契稅調整、限外令、預售門檻提高等多項組合政策的陸續出臺，對市場影響越來越大。在2010年最后兩個月，市場交易量逐漸萎縮，部分樓盤出現打折促銷現象，政策效應逐漸顯現出來。然而，在強烈的通脹預期下，由于居民缺少投資途徑，房地產仍然是重要的投資渠道。在這種情況下，未來房地產市場形勢仍然不容樂觀，市場有可能再次觸底反彈。在即將到來的2011年，樓市不確定因素仍然存在，調控仍將趨緊，市場變得更加令人琢磨不定。

2010年房地產重點政策一覽表

2010年金融重點政策一覽表

在“二次調控”中，最為嚴厲的是限購令和限外令

政策篇——越調越嚴，步步緊逼

2010年是中國房地產的政策年，整個房地產調控政策貫穿始終。從1月份的“新國四條”到4月份的“新國十條”再到9月份的“新國五條”，政策越調越嚴，步步緊逼，超越了以往任何一次，被稱為史上最嚴厲的房地產調控。市場走勢在政策的調控下波動，加大了市場的觀望氣氛，但對于量價的影響尚不十分明顯，后市或許會進一步加大調控力度。

2010年4月17日，國務院發布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（即“新國十條”）。緊接著，9 月29日，住房和城鄉建設部、央行、銀監會、國土資源部、監察部、國稅總局等部委聯合出臺了系列政策，對樓市實施第二輪調控（即“新國五條”）。4月份的“新國十條”和9月份的“新國五條”是最為嚴厲的調控，房地產市場在樓市調控中此起彼伏。

在“二次調控”中，最為嚴厲的是限購令和限外令。到目前為止，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、寧波、福州、廈門、海口、三亞、天津、大連、溫州、蘇州、蘭州等16個城市紛紛出臺限購令，在一定時期內執行房屋限購。與此同時，住房和城鄉建設部與國家外匯管理局印發《關于進一步規范境外機構和個人購房的通知》，規定境外個人只能在境內購買一套用于自住的住房，而境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。限購令和限外令，再加上限貸令，樓市政策層出不窮，極大地限制了市場需求。

然而，雖然房地產調控政策十分嚴厲，但房價依然堅挺。在寬松的貨幣政策推動下，加上境外熱錢的涌入，通脹預期越來越強烈。2010年10月，CPI同比上漲4.4%，漲幅比9月份擴大0.8個百分點；其中，城市上漲4.2%，農村上漲4.7%，食品價格上漲10.1%，非食品價格上漲1.6%，消費品價格上漲5%，服務項目價格上漲2.5%。時隔兩年來，央行首次加息。同時，央行在一年中五次上調存款準備金率，達到18%，創歷史最高值。

盡管政策一再收緊，市場起伏較大，但大部分開發商仍然取得了良好的銷售業績。截至2010年10月底，十大上市房企有九家已完成全年銷售任務八成以上，其中萬科地產、恒大地產、合景泰富已提前兩月完成全年銷售任務。從銷售進度來看，在剩余的最后兩個月內，完成全年目標基本沒有問題。憑借良好的銷售業績，目前大多數開發商還處在比較安全的經營狀態，遠未達到資金鏈斷裂的危險邊緣，具有較強的抗風險能力。

在房地產新政的持續影響下，加上貨幣政策的調整以及樓市調控加碼，2011年上半年我國房地產業形勢不容樂觀。房地產新政對首次置業、投資客、外地置業客戶影響較大，短期能夠起到抑制房地產價格過快上漲和投機需求，但長期影響要看政策執行的力度及市場的變化。從長遠來看，應逐步建立促進我國房地產發展的長效機制，促進房地產業的持續穩定健康發展。

土地篇——地王頻現，交易火爆

在2009年房地產市場異常火爆的帶動下，2010年開發商拿地熱情十分高漲。2009年市場消耗了大部分2008年因金融危機積壓而形成的巨大存量，2010年開發商急需補充土地資源，以便在未來激烈的市場競爭中搶占先機。土地是房地產開發的根本，只有擁有更多的優質土地資源，才能在市場上擁有更多的話語權與定價權。

早在2010年年初，開發商便開始了新一輪的擴張步伐，全國各地地王頻現，交易火爆。在各方面的強大壓力下，國資委要求78家央企逐步退出房地產業。2010年4月17日，國務院發布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（即新“國十條”），被稱為史上最嚴厲的房地產調控政策，開發商拿地步伐有所放緩。然而，由于地價的快速攀升，全國各大城市賣地收入迅速提高。2010年，上海、北京賣地收入突破千億，漲幅超過50%。中國指數研究院研究數據顯示，截至2010年11月22日，上海土地出讓收入以1369.94億元高居榜首，北京以1004.48億元位列第二，大連、天津緊隨其后。雖然房地產調控力度空前，但由于寬松的貨幣政策，土地市場火爆，地價翻倍，越來越貴，而各大城市賣地收入也越來越高。

盡管土地市場交易火爆，在房地產新政的影響下，開發商的拿地決策與2009年相比變得相對謹慎，步伐有所放緩。2010年年初至今，十大標桿房企（包括：萬科、保利、金地、招商、中海、富力、華潤、復地、綠城、雅居樂）購地金額為1503億元，同期銷售金額則為3287億元，購地金額占銷售金額的比重僅為46%，遠低于2007年的98%和2009年的70%，略高于市場低迷的2008年的30%。在越來越嚴厲的房地產調控政策下，開發商雖然手握大量預收款，但變得相對理性，以便應對越來越難以琢磨的市場。

2開發商拿地金額減少，則意味著未來市場供應減少。而一旦供應不足，市場供求關系將會再次失衡，房價有可能再次高漲，形成惡性循環。目前，土地清查、提高預售標準、預售資金監管、收緊土地增值稅、限購令等一系列房地產調控政策，核心就是增加供給，減少需求，從而達到平抑房價的目的。

2011年中國房地產發展展望

經過十幾年來的快速發展，我國房地產市場走過了一段不平凡的發展歷程。隨著房價不斷走高，房地產已經成為一項關系廣大老百姓切身利益的民生問題。與此同時，我國城市化進程才開始，還處在加速的階段，還遠遠沒有達到發達國家的水平。在這種情況下，既要保持一個合適的房價，又要繼續促進房地產市場的快速發展，并帶動國民經濟的快速發展。

展望2011年，并結合全球經濟形勢，仍然存在許多不確定性因素，通脹壓力仍然很大。在這種情況下，2011年上半年房地產政策仍然趨緊，下半年將視具體情況而定。從房地產市場交易來看，在多項組合政策的影響下，2011年上半年房地產交易量同比預計將會有一定程度的下降，下半年會出現一定的恢復性增長，而價格相對保持穩定。在強烈的通脹預期下，房地產仍然是實現資產保值增值的重要渠道。但從未來的發展趨勢來看，我國房地產業將逐漸實現去投資化，由粗放型發展過渡到集約型發展，市場競爭將會越來越激烈。逐步構建與國民經濟協調發展的新型房地產市場體系，形成“低端有保障，中端有市場，高端有抑制”的多層次住房體系，走出一條適合中國國情的房地產發展之路。■