青海：產權市場助力城市基建投資多元化

魯明功 （青海省產權交易中心， 青海 西寧 810000）

據媒體報道，2011年作為十二五開局之年，青海省政府將重點支持西寧市中心的東部城市群建設，規劃將西寧打造成為高原區域性中心城市，并且在2011年初經青海省財政部門一次性給西寧市注資3億元，支持做大做強城市投融資平臺，吸引更多資金推進以西寧為中心的東部城市群建設。

為期十年的第二輪西部大開發號角在高原吹響，對于屬于欠發達地區的青海，恰是一個千載難逢的發展機遇，青海省副省長高云龍2011年2月25日在全省證券期貨監管工作會議上強調，要借助資本市場推動青海由資源大省走向資本大省。推動更多企業走向資本市場，提升省內經濟發展整體水平；充分利用資本市場功能，擴大直接融資規模；要壯大省內證券期貨經營機構規模，拓寬證券期貨經營機構服務范圍；要借力期貨市場，大力發展青海特色產品；要深化證券期貨服務業，提高省內資本市場整體服務水平。

新寧廣場

毋庸置疑，在爭取國家加大對城市投資的同時，資本市場將發揮重要的經濟引擎作用，為城市的經濟、社會和民生等各個領域產生不可或缺的重大意義。同樣的，習慣了以往用財政撥款來建設城市基礎設施的城市施政者面臨的困惑是：在市場經濟體制下，如何通過市場化的手段來籌措龐大的城市基礎設施建設資金，如何去引導實力巨大的民間資本投資城市建設，從而實現政企雙贏是各級政府著力解決的問題。

作為具有廣泛社會客戶投資者資源的青海省產權交易市場，又將如何助力政府來實現發展目標。2011新年伊始，一個歷史性的機遇和新課題擺在了政府和青海省產權市場面前。

隨著青海省會西寧市城市發展，城市機動車保有量飛速上升，停車供求矛盾日益突出，尤其是城西區周邊停車難問題已成為市民關注的焦點。為緩解我市停車場設施嚴重缺乏的現狀，保證交通暢通，在經過多方調研和多次論證后，市政府決定（寧政〔2010〕55號）在新寧廣場處建設區域性大型停車場，實施建設新寧廣場公共停車場改造工程項目。

根據西寧市人民政府整體規劃，新寧廣場公共停車場綜合改造項目位于新寧廣場北側，東西長370.16米，南北寬125.5米，總占地面積4.65萬平方米。項目規劃為：地下負一層商業區，負二層地下停車庫。跨新寧路、五四大街、交通南巷共五個人行過街通道；廣場東南角及西南角各設一處直通地下負二層停車庫的行車道。地下停車庫總建筑面積30974平方米，機動車總停車數近1000輛。

作為先期啟動的新寧廣場一期改造工程，充分利用新寧廣場地下空間，建設區域性大型停車場。這樣不僅能夠有效解決該地區的停車難問題，而且將對未來新寧廣場整體改造提供重要的示范和啟迪作用，有助于城市服務功能的完善、路網交通的優化和城市品位的進一步提升。最終形成一處具有功能互促性、空間互補性、景觀互動性、形態多元性及可持續性發展的城市新地標。

令人期待的前景面前同樣面臨著一個令人困惑的問題，如此浩大的工程，如果僅靠財政撥款，對面臨城市改造、民生等諸多發展問題的政府來說是一項很重的負擔。同樣面臨的一個機遇是，隨著新青海如火如荼的推進，大量本地資本的雄起和內地資本的涌入，已經將發展的觸角深入城市發展的各個方面，于是市政府決定通過將項目進入有多年規范成功招商引資經驗和信息化平臺的青海省產權交易市場，通過市場引入良性民間資本，以達到政企雙贏的格局。

迎難而上 只為不負重托

青海省產權市場自接受西寧城通投資建設有限公司委托開始，面對新寧廣場公共停車場綜合改造項目招商的諸多空白，市場組織精干的團隊，組織各方面的資深專家本著對項目負責、對夏都的長遠發展把關的態度，夜以繼日的搜集資料、多方協調溝通、加班加點形成招商文件。作為一項西寧市重大的公共基礎設施，該方案不僅涉及各投標方的利益，更關系到廣大老百姓的出行便利，是一項真正的民心工程。西寧市委、市政府領導對該項目的建設極其重視，多次指示，要以對人民、對歷史高度負責的態度認真謀劃、嚴格把關、精心實施，確保項目成為精品工程。

新寧廣場夜景

為使西寧新寧廣場停車場綜合項目的設計方案和周圍建筑環境風格協調，項目主管方西寧城通交通建設投資有限公司聘請北京思納史密斯建設設計公司對該項目進行宏觀的景觀設計，并于2010年12月14日，將方案在《西寧晚報》頭版進行先期公示，要求投標方提供的設計方案應以該方案為藍本進行設計，保證了新寧項目的設計方案與廣場周圍環境的協調一致。

2011年1月5日，青海省產權交易市場通過《青海日報》、《西寧晚報》兩家平面媒體及市場門戶網站同步發布該項目招商公告，面向社會多渠道廣泛征集意向投資人，并很快得到積極響應；隨后，青海省產權交易市場成立了新寧廣場公共停車場綜合改造項目招商工作組，工作組由市場副總經理馬曉琴擔任組長，美國SMITH集團副總裁、思納史密斯建設設計公司總裁朱軼俊先生任特別顧問。工作組主要負責《招商公告》、《招商文件》的撰寫，并對該項目的預評審和談判等一系列工作全面負責、有力組織和高效實施。

截至1月25日，該工程項目共征集到意向投資人6家，經審核符合條件并繳納資信保證金的為4家，分別是青海明瑞房地產開發有限公司、青海永鑫房地產開發公司（主體）與青海綠地房地產（聯合）、金座房地產開發公司及大百集團（主體）與青海信樂房地產開發公司（聯合）。這4家意向投資人以2010年12月14日《西寧晚報》頭版刊登的規劃方案為依據，規劃設計出了各自的細化設計方案，并提交了響應文件等相關資料和證明文件。

精心組織 只為項目成功

青海省產權交易市場針對該項目的招商工作，專門成立了評審委員會。評審委員會由城市規劃設計、投資、經濟、工程、法律等方面的專家組成，下設評審辦公室。其中西寧市規劃局局長吳志城同志擔任本次評審委員會的主任委員。1月18日，青海省產權交易市場與西寧市城通交通建設投資有限公司共同制訂發放了《新寧廣場公共停車場綜合改造項目招商文件》，堅持公開、公正、公平和“高標準、嚴要求”和“優中選優”原則，切合實際，具有公信力的原則。對評審辦法及標準部分做了嚴謹和細致的規定。評審采用競爭性談判的方式，根據最終綜合評定確定最終備選投資人。

1月26日，青海省產權交易市場在天年閣5號會議室組織進行了“新寧廣場公共停車場綜合改造項目招商評審會”。整個評審過程由相關部門全程監督，公平、公開、公正；實行全封閉評審，科學、嚴謹。在評審工作開展前，各參會人員均在保密協議書上簽字。作為一項城市公共基礎設施，新寧項目評審委員會專家組認為，合格的投標方除了雄厚的資金實力、豐富的從業經歷、良好的企業信譽外，對新寧項目設計理念的理解也是至關重要的。在本次評審中，評審組制定了可量化考核的幾個指標，即從綜合實力、設計經營理念、交通組織、負一層轉讓等進行全面打分。評審會前，特別顧問新寧項目外部景觀的設計方北京思納史密斯建設設計公司總裁朱軼俊先生對2010年12月14日《西寧晚報》的設計方案進行了講解，評審委員會主任西寧市規劃局局長吳志城又對該項目的設計理念衡量標準進行了說明。在評審會上，首先由各投資人按抽簽順序對各自的設計方案進行了現場演示和理念陳述。隨后，評審組專家通過對各投標方現場演示的設計方案進行細致的考察和考評，綜合考慮投標方的實力等因素，逐項進行打分評定。根據四個方面的綜合評審，初步選定新寧項目中標方青海明瑞房地產開發有限公司。按照相應文件響應和談判，確定該項目最終投資額高達8.47億元，比項目初期預算的4.5億元增加近一倍，新寧項目通過青海省產權交易市場的平臺，真正實現了價格發現、價值增值的目的。

評審工作結束后，青海省產權交易市場于2011年1月30日將評審結果予以公示，說明對評審結果持有異議的各意向投資人可在公示期內以書面形式將質疑函送達代理招商人。在公示期內，青海省產權交易市場僅收到西寧金座房地產開發有限公司的質疑函，市場相關人員給予合理解釋后，表示接受無異議。2月11日，青海省產權交易市場向中選人青海明瑞房地產開發有限公司發出了《招商中選通知書》。

成果豐碩 只為無怨無悔

專家評審組

在新寧項目招商中，青海省產權交易市場從接手項目開始，就進行了大膽的創新。如在評審中，除了考察投標方的硬件外，還對投標方的理念、可持續經營能力等方面進行了可量化的考核，特別值得強調的亮點就是在此次項目評審中邀請西寧市紀檢委的官員全程參與監督，使項目評審全過程置于陽光下運行，最大限度的杜絕了人為、人情因素，各投標方、項目主管方對此給予高度評價。該項目的極大成功，使各部門對青海省產權交易市場價值發現功能有了新的認識，西寧市委、市政府對此次新寧廣場大型綜合停車場項目的招商結果非常滿意。

總結新寧廣場停車場項目招商的巨大成功，體會主要有三條：

一是強有力的組織。一個項目入場到順利實施，沒有強力的組織是無法想象的，青海省產權交易市場作為各類資產交易、處置、服務的平臺，每一個項目放到這個平臺，我們都有責任把項目組織好、運作好，使之價值最大化。

二是專業化的服務。新寧廣場公共停車場綜合改造項目進入青海省產權交易市場，面對省內對招商項目資料的空白和高標準、嚴要求，青海省產權交易市場發揮專業人才濟濟、經驗豐富的優勢，在很短的時間內拿出實施方案，和項目主管方一道精心組織專家評審，開拓創新，使新寧項目的招投標得以順利進行，判斷新寧項目是否成功的重要標志之一的投資額增長率，通過青海省產權交易市場這個平臺的運作，該項目投資額從最初預算的4.5億元增加到8.47億元，增長近一倍，實現了多方共贏的局面，也證明了青海省產權交易市場的專業水準和能力。

三是進取心強的團隊。一項事業的長盛不衰，除了前面兩項外，還需要一個進取心強、戰斗力強的團隊，人才是事業長盛不衰的根基。青海省產權交易市場年輕的團隊把每一個項目作為一個戰役來打，有令必行、令行禁止，戰斗力強悍；同時，青海省產權交易市場把每一個進場的項目當做自己的孩子來培育、助其成長，在實戰中鍛煉隊伍，在逆境中磨練團隊意志。

隨著西部大開發的深度推進，青海省在基礎設施建設方面的投資力度越來越大，怎樣利用市場化的手段籌集足夠的建設資金，成為各級政府面臨的現實難題。青海省產權交易市場作為該省國資委、財政廳指定的唯一進行各類資產處置的平臺，同時作為北京金馬甲網絡有限公司的創始股東，已通過該公司積聚了大量的優質客戶資源庫，可為各級政府在全國范圍內招商引資，為中小企業融資提供更有保障的服務。