加碼商業(yè)地產(chǎn)TESCO祭出擴張利器：特易購地產(chǎn)集團首席執(zhí)行官霍蘭樂專訪

黃貞/文

“由于本身就是零售商，我們比普通商業(yè)地產(chǎn)商更了解零售商的需求。”特易購地產(chǎn)集團(Tesco China Property)首席執(zhí)行官霍蘭樂(REMCO WALLER)如是說。

霍蘭樂是在特易購地產(chǎn)與國美電器集團在北京簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議儀式上，發(fā)表上述言論的。根據(jù)協(xié)議，國美電器及其關(guān)聯(lián)品牌將全線進駐特易購地產(chǎn)集團旗下“Lifespace樂都匯”購物中心，對特易購地產(chǎn)集團來說，國美的加盟無疑增加了樂都匯這一品牌的影響力，而對國美電器來說，這將開辟一條新的門店擴張路線。

由于雙方均意識到此次合作的重大戰(zhàn)略意義，為此，特易購(TESCO)全球首席執(zhí)行官菲利普·克拉克(Philip Clarke)以及中國區(qū)首席執(zhí)行官霍蘭樂、國美電器總裁王俊洲等重量級人物悉數(shù)到場。

霍蘭樂用“強強聯(lián)合”來形容雙方的合作。他表示：“選擇與國美合作，是基于雙方在經(jīng)營理念、拓展戰(zhàn)略、品牌背景等方面相一致的前提下，將合作提高到戰(zhàn)略高度，希望通過雙方相互提供優(yōu)勢資源，以‘Lifespace樂都匯’為平臺，發(fā)揮戰(zhàn)略合力，實現(xiàn)‘Lifespace樂都匯一站式生活購物中心’商業(yè)業(yè)態(tài)的快速擴張。”

自2010年履任特易購地產(chǎn)公司首席執(zhí)行官一職以來，低調(diào)務(wù)實的霍蘭樂，在眾多媒體密集頻閃地鎂光燈下高調(diào)亮相的次數(shù)屈指可數(shù)。毫無疑問，加碼商業(yè)地產(chǎn)，特易購正祭出新一輪擴張的殺手锏。

加碼商業(yè)地產(chǎn)

進駐中國七年，特易購集團此前更多的是以零售商的身份被中國消費者所了解。這家全球三大零售巨頭之一的企業(yè)，目前在華員工總數(shù)超過30000人，擁有95家“TESCO樂購”大賣場、12家試驗階段便捷店。

然而實際上，特易購集團如今在中國并不只有“TESCO樂購”超市這一個品牌了。種種跡象表明，特易購正在加碼中國的商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)將成為特易購在中國市場的又一主業(yè)。

特易購地產(chǎn)集團(Tesco China Property)，主要負(fù)責(zé)中國商業(yè)地產(chǎn)的購買、開發(fā)、管理和運營，目前正著手幾十個集購物、休閑、娛樂、美食于一體的“Lifespace樂都匯”大型綜合一站式購物廣場綜合商業(yè)項目的開發(fā)。

“Lifespace樂都匯”購物中心是特易購地產(chǎn)集團全力打造的購物中心品牌，零售面積為4-6萬平方米(相當(dāng)于大約250家店鋪)，可以滿足顧客80%以上的常規(guī)購物需求。其中“TESCO樂購”大賣場承擔(dān)購物中心主力店的角色，TESCO的戰(zhàn)略合作伙伴，如國美、肯德基、必勝客、好利來、達芙妮、艾格、米奇、愛樂游園地、金逸院線品牌等相繼引進，最終形成集合購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合購物業(yè)態(tài)。

2010年初，特易購地產(chǎn)集團在中國首個購地自建的“Lifespace樂都匯”購物中心在青島開業(yè)，特易購為這個項目投資約10億元。短短一年多的時間里，特易購地產(chǎn)集團投資開發(fā)的“Lifespace樂都匯”便已經(jīng)在青島、秦皇島、撫順、鞍山和福州陸續(xù)開業(yè)，此外，還有兩家即將開業(yè)，分別位于營口和廈門。同時，還有幾十個“Lifespace樂都匯”項目在籌建中。

雖然不便透露更進一步的建店數(shù)量，但霍蘭樂坦言：“特易購地產(chǎn)集團是一個成立不久的公司，但是我們的增長很快，另外在籌備開發(fā)中的項目也在不斷增多，相信不久的將來，會有更多的‘Lifespace樂都匯’購物中心呈現(xiàn)在消費者面前。”

此外，記者還從霍蘭樂口中獲悉其一個“好消息”：“我們在北京已經(jīng)選址找到一塊適合做樂都匯購物中心的地塊。”霍蘭樂表示，在北京這樣的城市，可能找到合適的地點花的時間會比較長一些。具體的開業(yè)時間目前尚“不方便透露”，“需要在政府規(guī)劃等方面進一步確定之后才能夠公開”。

“就我本人而言，肯定希望速度能夠加快。”霍蘭樂笑稱，在特易購工作已經(jīng)超過十年的他發(fā)現(xiàn)，“特易購從來沒有對速度滿意的時候，總是希望更快。”隨后他補充強調(diào)：“但是有一個前提，質(zhì)量必須保證。這對于零售業(yè)，以及我們開發(fā)的項目尤其重要。”

全球模式落地中國

2004年，特易購正式進入中國，業(yè)務(wù)主要覆蓋華北、華東及華南三大區(qū)域。

“特易購認(rèn)為想要在中國有更長足的發(fā)展，必須注重投資，主要包括基礎(chǔ)設(shè)施、開設(shè)更多的賣場，以及注重我們的盈利。” 霍蘭樂在采訪中對記者說。

自2004年進入中國以后，特易購起初一直是采取租賃場地的方式進行超市賣場業(yè)務(wù)的經(jīng)營。“當(dāng)時這種租賃的方式對于TESCO而言也是比較特殊的。因為特易購在世界其他的地方經(jīng)營，包括英國在內(nèi)，都是希望擁有大部分的物業(yè)。”霍蘭樂告訴記者，“因為這樣第一比較好控制，另一方面從長期來看，物業(yè)的增值也會為集團帶來利潤。”

據(jù)悉，在大本營英國，特易購的業(yè)務(wù)主要包括三方面：零售門店運營、商業(yè)房地產(chǎn)以及銀行業(yè)務(wù)。特易購甚至還涉足財經(jīng)服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)及電信業(yè)務(wù)等。其中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)為其提供了穩(wěn)固的資金來源。

在華購地自建購物中心，對于TESCO全球模式在中國的落地?zé)o疑是一個利好。

霍蘭樂回憶說：“從中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商手里租賃場地，我們漸漸地發(fā)現(xiàn)有一個問題凸顯出來：租賃物業(yè)的質(zhì)量沒有保證，例如項目布局、超市的位置、導(dǎo)示是否清晰，包括停車場是否配套等等。因為房地產(chǎn)開發(fā)商都更加注重短期的利潤，所以我們覺得這方面還是有一定的欠缺。”

特易購最終決定在中國進行地產(chǎn)的開發(fā)，啟動其引以為傲的商業(yè)地產(chǎn)項目。

“開發(fā)我們的購物中心，一方面可以為TESCO大賣場提供很好的場地，另一方面也是看好中國商業(yè)地產(chǎn)，中國物業(yè)的增值，特別是長期來看擁有一個非常好的前景。”霍蘭樂說。“所以當(dāng)2007年特易購地產(chǎn)集團成立，其任務(wù)就是在中國開發(fā)購物中心。”

當(dāng)被問到“Lifespace樂都匯”的選址標(biāo)準(zhǔn)，霍蘭樂告訴記者：“我們戰(zhàn)略省份是東部沿海省份，一二線城市，以及發(fā)展速度比較快的三線城市，都有可能建‘Lifespace樂都匯’購物中心。”

據(jù)悉，特易購地產(chǎn)集團設(shè)有超過25人的專事市場調(diào)查的團隊，在做店址的調(diào)研，對于中國各個城市、不同地段的商圈氛圍和人口數(shù)量進行調(diào)查統(tǒng)計，尤其會對已確定的戰(zhàn)略省份進行比較細致的調(diào)研，并最終將信息匯總上報。

“零售+地產(chǎn)”擴張路線

當(dāng)被問及對于未來發(fā)展的規(guī)劃，霍蘭樂表示“有信心”，他說：“在過去幾年中，我們學(xué)到了一些經(jīng)驗，包括租賃場地、經(jīng)營賣場等等。這些經(jīng)驗都會應(yīng)用到我們?nèi)蘸蟮墓ぷ髦腥ァＲ虼宋磥頃涌扉_設(shè)‘Lifespace樂都匯’購物中心的進度。”

“零售+地產(chǎn)”——兩條腿走路的特易購集團在中國勾勒出的擴張路線顯得穩(wěn)扎穩(wěn)打。

作為由零售商為零售商打造的零售項目，“Lifespace樂都匯”購物中心戰(zhàn)略性地選擇主要的增長型城市，位于繁華主干道上最顯著和最醒目的位置。

對于Lifespace樂都匯購物廣場項目，特易購從中扮演的角色不再是單純依靠銷售商品賺錢的零售商，儼然成為涉及地產(chǎn)開發(fā)、運營、招商、物業(yè)管理的地產(chǎn)商。

據(jù)知情人士透露，在拿地環(huán)節(jié)上，特易購采取了直接參與土地招拍掛、與開發(fā)商合作拿地開發(fā)、房企代建完成之后回購等多種方式。

中國連鎖經(jīng)營協(xié)會發(fā)布的一份“2010中國連鎖百強”調(diào)查顯示，2010年，百強企業(yè)面臨的最大困難是經(jīng)營成本的提高，包括租金成本和人工成本。其中，連鎖企業(yè)續(xù)約房租成本平均上漲約30%。根據(jù)連鎖百強的調(diào)查，租金上漲的原因有兩點：一是連鎖企業(yè)之間對優(yōu)質(zhì)網(wǎng)點資源的競爭，二是近年來房地產(chǎn)價格飆升。

租金成本高居不下，行業(yè)利潤日漸微薄，選址擴展困難重重。如此背景下，零售商想要保持業(yè)績增長，采用“零售+地產(chǎn)”兩條腿走路的方式，顯然更勝單一的經(jīng)營零售業(yè)務(wù)一籌。

購地自建商業(yè)地產(chǎn)不僅可以為綜超零售業(yè)務(wù)的發(fā)展提供便利的物業(yè)條件，降低內(nèi)部運營成本，同時，也可以享受中國商業(yè)地產(chǎn)升值得到的財務(wù)回報。

2004年，通過與鼎新集團合資的形式，特易購開始進入中國零售市場。對于中國的零售市場而言，2004年是一個轉(zhuǎn)折年，已經(jīng)在中國扎根的零售巨頭沃爾瑪、家樂福盼來了中國政府對零售業(yè)的開放，因而大肆跑馬圈地。此時，同為全球零售三甲巨頭的特易購作為后來者，以并購的進入，同樣被看作是迅速搶占市場的一條捷徑。

三年后，通過股權(quán)收購，特易購于2006年底取得企業(yè)主導(dǎo)權(quán)，正式以特易購名義運營。彼時，外資零售業(yè)在中國市場正迎來“黃金十年”，當(dāng)業(yè)內(nèi)對于特易購全面收購之后的擴展步伐拭目以待之時，特易購的表現(xiàn)似乎更為“穩(wěn)扎穩(wěn)打”。與大多數(shù)更為強調(diào)“現(xiàn)金為王”、“速度為王”的零售企業(yè)不同，特易購始終沒有放棄對商業(yè)地產(chǎn)的重視。而購地自建，由于占用資金數(shù)額大、周期長，零售商們往往傾向于選擇租賃的模式，開始更多的門店以便規(guī)模經(jīng)營，從而更快地獲利。

在商業(yè)地產(chǎn)作為主業(yè)開發(fā)上，特易購是國際零售商中首個吃螃蟹的。成立于2007年的特易購地產(chǎn)集團，其主要任務(wù)就是在中國開發(fā)購物中心。

又一個三年之后，在一系列樓市的調(diào)控嚴(yán)打、新政下的各大知名房企紛紛把眼光投向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)一片春意盎然之時，當(dāng)面對租金成本壓力高企，零售商紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)之際，一早就加碼商業(yè)地產(chǎn)、全面負(fù)責(zé)購物廣場的購買、開發(fā)、管理和運營的特易購地產(chǎn)集團，無疑占盡先機，無論從時間上還是經(jīng)驗上，都具有更大的自主權(quán)。

“在中國開發(fā)購物中心，需要一個相對長的周期。從我們獲取買下這塊地，到所有的證照辦理齊全，以及建設(shè)施工、招商的時間，雖然有比較復(fù)雜的流程，但值得欣慰的是，第一家‘Lifespace樂都匯’在2010年年初的時候終于開業(yè)了。在過去的幾年中，我們學(xué)到了一些經(jīng)驗，我們有信心將這些經(jīng)驗應(yīng)用到日后的工作中去，因此，我們有信心未來會加快開設(shè)‘Lifespace樂都匯’購物中心的速度。”

注重長遠發(fā)展

在全球，一半以上的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是零售企業(yè)。但在中國，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展十年來，真正的主力都是房地產(chǎn)商。

“對我們而言，要做就要做最好的。”霍蘭樂坦言，“為了支持中國業(yè)務(wù)增長，特易購地產(chǎn)集團作為設(shè)計、開發(fā)、招商和運營樂都匯購物廣場的獨立公司，這是為了確保‘Lifespace樂都匯’購物廣場的規(guī)模、地點和設(shè)計，能夠同時滿足現(xiàn)代中國消費者和零售商的需求。通過建立我們自己的購物廣場，我們也能夠提供世界級設(shè)施(例如大型室內(nèi)停車場)，從而在未來規(guī)劃方面具有更大的自主權(quán)。”

當(dāng)被問及，當(dāng)前掀起的這股商業(yè)地產(chǎn)熱潮是否會給特易購地產(chǎn)集團的拿地、經(jīng)營及招商帶來相應(yīng)的壓力時，霍蘭樂認(rèn)為：“盡管現(xiàn)在市場中有更多的競爭者開始更為注重商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，甚至很多開發(fā)商高喊口號要進軍商業(yè)地產(chǎn)，但如果其背景主要是以開發(fā)住宅為主的話，這里面還是會有一些區(qū)別。”

相對而言，住宅開發(fā)的資金回籠會比較快，短期收益較高。但是作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)而言，零售部分的項目，一般需要自己持有而不能急于回收資金。因為通常開發(fā)住宅，自有資金出資額是很少的，但是商業(yè)地產(chǎn)就不一樣。“特別是在中國目前銀行貸款處于緊縮的狀態(tài)，在銀行融資方面，背景不夠雄厚的公司也會有一定的困難。”霍蘭樂分析說，“從這一角度而言，可能很多開發(fā)商本身有非常良好的愿望，試圖進軍商業(yè)地產(chǎn)。但是從資金、融資而言，大規(guī)模地進軍商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，也并非易事。”

言外之意則是，得益于跨國集團的雄厚資金實力，“Lifespace樂都匯”有實力在中國的擴展方式全部采用購地自建。

據(jù)悉，“Lifespace樂都匯”的資金來源中，特易購集團自有資金是比較重要的一部分，根據(jù)特易購集團2010-2011年度全球財報顯示，集團銷售總額突破676億英鎊。

“從長期來看，大概有30%左右來自投資集團。剩下一部分來自合作企業(yè)的伙伴以及銀行貸款。”霍蘭樂表示，從長期來看“Lifespace樂都匯”并不需要全部由特易購集團投入現(xiàn)金。不過，擁有特易購集團母公司的雄厚資金支持,假如一個項目在早期階段需要特易購集團百分之百地投入，則“可以靈活地選擇這種方式。”

“特易購進入中國要長遠發(fā)展，物業(yè)期限要運營30-40年時間。為此，我們勢必要考慮物業(yè)設(shè)計、質(zhì)量是否適合長遠發(fā)展。”霍蘭樂如是說。

霍蘭樂(REMCO WALLER)

現(xiàn)任特易購地產(chǎn)集團首席執(zhí)行官，特易購地產(chǎn)集團是特易購集團擁有的全資子公司。

霍蘭樂已在特易購工作10年，此前曾服務(wù)于聯(lián)合利華。

霍蘭樂在特易購的職業(yè)生涯中曾先后在不同的國家擔(dān)任一系列重要職務(wù)，其中包括特易購英國總部 (2001-2002), 韓國三星TESCO (2002-2006) 和美國Fresh & Easy (2006-2010)。

霍蘭樂是美國Fresh & Easy創(chuàng)始團隊的一份子，在其任職財務(wù)長期間第一家Fresh & Easy成功地在2007年11月開業(yè)，在其后的兩年半的時間里有超過150家Fresh & Easy開業(yè)。

霍蘭樂于2010年開始擔(dān)任特易購地產(chǎn)集團首席執(zhí)行官一職。