“疏堵結合”調控高房價

中國房地產市場在2009年初經歷了金融危機后的短暫“復蘇”，但很快又在宏觀經濟環境難以支撐的背景下迅速成為需重點調控甚至抑制的對象，住宅市場更是調控的重中之重。虛高的房價危害國民經濟，降低國民幸福指數，中央將穩定房價列為維護經濟秩序，保障社會和諧的重要方式的確符合民意且及時準確。價格是反映市場供求關系和市場運行狀態的重要信號，對價格的有效調節歸根結底要找準價格形成和增長的根源，以市場規律為依據，綜合運用行政與市場工具，采取“疏”與“堵”相結合的治理辦法。

土地價格是住房價格的形成根源

土地是一切建構在其上的生產活動和產生各種經濟關系的最基本物質載體，是一種特殊的商品，其市場價值也要由以貨幣為主要形式的價格體現出來。土地價格主要是指公開市場條件下形成的土地價格。土地本身的自然屬性很難改變，但土地價格并非一成不變，會受到各方面因素影響，如政治、經濟、文化心理、人口、人文環境、自然環境、區域約束、建筑面積、國際市場等。土地是一個國家的首要戰略資源，因此影響土地交易與價格的首要因素是一國的土地制度和土地流轉機制設計。

由于各國國體和政體不同，土地制度亦有所不同，在土地價格的形成機制方面也各有特色。我國實行社會主義市場經濟，土地遵循公有制原則。自新中國成立至今，我國土地價格經過了“從無到有”的過程，上世紀八十年代我國土地的所有權和使用權得以分離，并且開始實行土地有償使用。《中華人民共和國土地管理法》第二章第八條明確規定：城市市區的土地屬于國家所有。國家壟斷擁有土地所有權。

根據經典的馬克思主義政治經濟學中的價值理論，住房價格的理論價格構成可以用“W=C+V+M”來表示，其中W代表住房價格，“C+V”代表住房成本，M代表房地產企業獲得的利潤和上繳稅金。目前，住房價格的現實構成主要包括：土地開發費、房屋開發費、配套稅費、管理費用、開發商利潤及流通費用等。

供求關系決定著價格的相對變動，而成本則是影響價格的絕對前提。目前，我國土地成本占到住宅產品成本的60%甚至更高，這首先就決定了住宅產品靜態成本相對較高。住宅用地70年使用權的出讓制度讓開發企業無償享受了70年間周邊市政環境與城市發展帶來的土地增值空間，項目周邊環境的優化又為價格上漲提供了充足的市場理由。同時，土地增值稅的收繳及監管又很難到位。種種這些都是由于制度或規則的不完善而帶來的房價上漲沖動。

依靠增量土地創造財政收入，即“土地財政”，是我國一些地方政府的普遍現象，通過賣地的土地出讓金來滿足財政需求實際上也是世界上很多發達國家的做法，但國外主要通過逐年對存量土地征收物業稅、房產稅等方式創造財政收入，這樣既體現了公平性，也保證了政府有相對穩定的財政收入。當地方政府的財政收入命脈在于土地出讓收入時，推高地價并造出一個個地王將成為必然結果，高居不下的地價會反作用房價，形成新的房地產價格泡沫。

表1 住房價格影響因素分析表

借鑒各國房價調控經驗，建立科學住房價格調控體系

目前，中央對穩定房價的信念很堅決，近兩年連續通過收緊信貸、提高首付、限制性購買、價格審批備案、退出房產稅等一系列強有力的政策措施，希望通過抑制投機性需求進而控制住飛速上漲的房價。短期內的一系列措施的確迅速抑制了房價快速上漲。但是，價格的波動是由供求關系決定的，針對購買需求采取的控制措施只是單方面的，不能對房地產市場及房價進行長遠的結構性調整，相反，如若政策執行不當，反倒會殃及真正的剛性居住需求，這將與政策初衷背道而馳。

那么，國外都有哪些值得我們借鑒的調控經驗呢？

房價調控的標桿國家——德國

德國實施指導價制度，地價、房價等由獨立的地產評估師來評估認定。這類指導價具有法律效力，所有房地產交易有義務照此執行，在合理范圍內浮動。德國物價水平平均年漲幅2%，而房價每年僅上漲1%。德國的調控政策獨具特色其針對性很強 。

第一，不將住宅建設作為德國經濟增長的“支柱產業”，而是作為社會福利機制的重要一環。房地產政策始終是德國政黨競選的主要辯論議題。無論是執政黨還是在野黨，任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是抬高房價，喪失的可能就不僅僅是選票，而可能會是整個政黨以及政治家的政治生命。

第二，特有的“合同儲蓄”住房金融模式，以及房貸的固定利率機制，為穩定房價提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同，德國實行“先存后貸”的合同儲蓄模式。德國所有房貸都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變，商業貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期，可抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩定器作用。

第三，稅收調節遏制房產商、炒房者獲取超額收益，將高房價納入刑事責任。自有自用的住宅不需要交納不動產稅,只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產首先要繳納評估價值1%～1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。德國法律規定，對于房價、房租超高乃至暴利者要承擔刑事責任。如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”，根據德國《經濟犯罪法》 就已經構成了違法行為。如果地產商制訂的房價超過50%則為“房價暴利”，觸犯《刑法》構成犯罪，出售者將受到更高罰款，甚至最高被判處三年徒刑。

美國：利率和稅收作為主要調控工具

美國的住房市場比較成熟和完善，主要依據市場規律運行。房屋的建設、銷售和價格均由市場供求這只“無形之手”操縱，政府并不直接干預。政府調控房地產市場的手段，主要是利率和稅收，出臺有利于普通消費者購房的規定。比如，在有70套以上的住宅項目中，開發商必須將至少10%的住房出售給為當地社區服務的人，像 教師、消防隊員、警察和圖書館工作人員等。這些住房面積可以比較小，但售價必須比整個項目住房平均市價低25%。

在稅收方面，對房地產消費和投資影響比較明顯的是房地產稅。美國50個州都已開征房地產稅，稅率一般為1%至3%。州政府相關部門每年定期對房地產價值進行評估，以此作為征收房地產稅的依據。因此，住房價格上漲既意味著個人房屋資產價值增加，同時也意味著個人必須繳納的稅款增加。

政府的這些調控手段和規定之所以能夠發揮作用，得益于美國比較健全的稅收制度和房地產評估體系、多元化的房地產金融服務體系、嚴格的商業法治氛圍以及完善的個人信用評估制度。

法國：征收房產稅，推行廉租房

法國自1996年以來，房價曾一路飆升，上漲達135%。經過大約10年的飛漲，從2005年開始，法國房價增速明顯放緩，這期間，政府的調控政策發揮了巨大的作用。為遏制房價過快上漲，法國政府大力推行廉租房制度，對房產所有者征收重稅，并不斷完善房屋租賃市場。

俄羅斯：司法部門和反壟斷局專項調查房價，推動保障房建設

俄羅斯2006年全年房價增幅高達60%，首都莫斯科市的房價增長了1倍，平均房價達到每平方米4200美元左右。雖然經濟的復蘇使得俄羅斯人收入有所增加，但其收入增長速度還是遠遠落后于房價上漲速度。高房價使大多數俄羅斯人、特別是普通百姓的居住條件無法得到改善。2005年秋，時任俄羅斯總統的普京提出旨在提高國民生活質量的四大國家優先項目，其中之一涉及住宅建設，主要目標是加快危舊房改造，推動經濟適用房建設，保障房價趨于合理，使更多普通百姓能夠買得起房。

啟示

縱觀國外各國房價調控經驗，回顧我國房價調控的進程，我們從中能發現房價調控的癥結所在，同時也能總結一些值得借鑒的調控思路與方法。首先，按照市場規律辦事，遵循價格波動的供求關系原理，在充分發揮好市場這只“無形之手”的作用前提下，合理適度地運用直接行政干預手段，由抑制社會住房交易向引導合理投資及住房資源分配轉變，在“限購”的同時，更要“限售”，這樣才能從根本上抑制投機性購房需求，進而控制房價；第二、各國經驗證明，政府調控房地產市場的有效工具有利率、稅收、立法。其中房產稅的征收能對房價起到間接的控制作用，但調控效果取決于房產稅政策的實際執行情況，房產稅作為一種不動產稅，本質上是為調節社會收入分配而設立的稅種。第三、加大保障性住房的建設力度是各國在調控房價問題上達成的共識。通過保障性住房分配稀釋商品房市場上的居住剛性需求比例，對住宅市場供求關系進行調節，實現市場價格的理性回歸。