保障性住房的大規(guī)模建設(shè)要落實(shí)資金

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根據(jù)國(guó)家“十二五”規(guī)劃，未來(lái)五年，要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬(wàn)套，今年1000萬(wàn)套，明年1000萬(wàn)套，后面三年還有1600套。今年2月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與各地政府簽訂了今年保障房建設(shè)的責(zé)任狀，把2011年建設(shè)保障性安居工程1000萬(wàn)套作為一個(gè)政治任務(wù)來(lái)完成。保障性住房建設(shè)規(guī)模近年來(lái)大幅提速，2009年全國(guó)保障性住房建設(shè)規(guī)模約為260萬(wàn)套，2010年為580萬(wàn)套，2011年將高達(dá)1000萬(wàn)套。2011年1000萬(wàn)套保障房的建設(shè)計(jì)劃，相比2010年的580萬(wàn)套增長(zhǎng)了72.4%，大大高于此前市場(chǎng)對(duì)2011-2012年全國(guó)保障性住房建成量分別約為680萬(wàn)套和620萬(wàn)套的預(yù)期。

北京在保障性住房的建設(shè)一直是全國(guó)的前列，“十一五”期間，北京市累計(jì)新開工保障房3648萬(wàn)平方米，約占同期全市新開工面積13293萬(wàn)平米的26%，從過去五年的數(shù)據(jù)上來(lái)看，雖然政府還是只管了約30%，市場(chǎng)管了70%，沒有完全起到平抑房?jī)r(jià)的作用，但北京市保障性住房的比重越來(lái)越大，到去年保障房的建設(shè)比重已經(jīng)超過了60%，從當(dāng)年的數(shù)量上看，已經(jīng)發(fā)揮相當(dāng)?shù)淖饔昧恕Ｎ磥?lái)純商品房收縮到50%以下，可以這么理解，自住需求占多數(shù)，這就開始回歸到房地產(chǎn)本來(lái)的居住屬性。“十二五”期間，北京市將建設(shè)100萬(wàn)套保障性住房并實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)60%”的目標(biāo)，即保障性住房占整個(gè)住房供應(yīng)的60%，公共租賃住房占保障性住房供應(yīng)的60%。從這個(gè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，預(yù)測(cè)到五年后保障性的數(shù)量就可以起到市場(chǎng)的決定性作用，房?jī)r(jià)也就自然不會(huì)大漲。

一、資金的缺口

今年全國(guó)擬開工建設(shè)1000萬(wàn)套保障房，但是資金的缺口可能會(huì)比較大，1000萬(wàn)套保障房，套型面積按60～90平米來(lái)算，至少要建設(shè)7億平米的房子，建安成本加管理費(fèi)等，至少需要1.3～1.5萬(wàn)億的資金，其中還不包括支付的土地成本。事實(shí)上，在法律上雖然所有土地都?xì)w國(guó)家所有，但各類土地都有不同單位和個(gè)人在占有使用，政府要收儲(chǔ)土地，就必須要付出征地拆遷成本，涉及農(nóng)民的集體土地要有征地補(bǔ)償，需要建大量的回遷房，農(nóng)民完全失去土地時(shí)要轉(zhuǎn)換他們的身份，補(bǔ)齊社保，甚至還要安排他們相應(yīng)的生計(jì)。涉及城市拆遷的，補(bǔ)償更是高昂，許多一二線城市相當(dāng)一部分人就通過拆遷而暴富，“拆遷拆遷，一步登天”，許多城市出現(xiàn)開著寶馬去幫人掃地，開著奧迪車去幫人燒鍋爐房的現(xiàn)象。土地征地拆遷后，還要平整土地，完成大市政工程即通常意義的“三通一平”或“七通一平”，以上的程序就是所謂的支付土地一級(jí)開發(fā)的成本。所以，中央在下達(dá)大規(guī)模的保障房建設(shè)任務(wù)時(shí)，對(duì)那些財(cái)力不太好的城市在建設(shè)資金上一定是一個(gè)極為重要的考驗(yàn)。

二、現(xiàn)有資金途徑

今年建設(shè)的1000萬(wàn)套保障房，可分為三個(gè)部分：第一個(gè)部分是各地建設(shè)的約200萬(wàn)套的經(jīng)濟(jì)適用住房和兩限房（限套型面積、限銷售價(jià)位，就是兩限房），需要投資約5000億元，這部分投資可以通過市場(chǎng)化的手段，利用社會(huì)機(jī)構(gòu)的資金來(lái)解決，住總集團(tuán)在過去幾年中開發(fā)建設(shè)的保障房基本都屬于此類項(xiàng)目。第二部分是約400萬(wàn)套左右的各類棚戶區(qū)改造，包括城市棚戶區(qū)改造、國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造、林區(qū)棚戶區(qū)改造、煤礦棚戶區(qū)改造，還有一些國(guó)有墾區(qū)棚戶區(qū)改造，投資也在5000億左右，中央政府和省級(jí)、市級(jí)政府補(bǔ)助以后，由工礦企業(yè)和被改造的職工籌集的，大約有3400億左右。第三部分就是廉租房和公租房的建設(shè)，其中廉租房160多萬(wàn)套，公租房220萬(wàn)套，投資也在5000多億，這部分保障房的建設(shè)是需要財(cái)政資金重點(diǎn)支持的項(xiàng)目，因?yàn)檫@部分項(xiàng)目不能通過轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)，所以不能向被保障對(duì)象籌集，引入的社會(huì)資金也有限。通過以上所述，我們不難看出，除去通過向被保障對(duì)象籌集和社會(huì)機(jī)構(gòu)資金外，中央和地方支出的資金約在7000億左右。目前解決這部分資金的途徑有三方面，一是中央財(cái)政撥款約占10%，即1000～1200億左右；二是住房公積金貸款約為10%；三是各地政府土地出讓金中劃撥10%-20%。2010年土地出讓金約2.9萬(wàn)億的10%則解決2900億，以及2010年公積金劃撥了493億，如按增量70%（保障房同等增量）計(jì)算則為838億、中央財(cái)政撥款1300億，那么三者相加后，7000左右億的總投資仍缺口約達(dá)2000億元（土地出讓金以10%計(jì)）。如果某些地方政府土地出讓金劃撥達(dá)20%，同時(shí)中央代地方發(fā)行2000億元國(guó)債優(yōu)先用于公租房建設(shè)，那么資金缺口會(huì)在一定程度彌補(bǔ)。但隨著保障性住房建設(shè)比重的加大，可出讓的土地自然減少，土地出讓金也會(huì)相應(yīng)減少，同時(shí)因?yàn)榻衲炅夥亢凸夥吭诒Ｕ戏拷ㄔO(shè)中所占的比重僅為約38%，按國(guó)家規(guī)劃，今后保障房建設(shè)將以公租房和廉租房為主，當(dāng)廉租房和公租房的比重達(dá)到60%～70%的時(shí)候，在保障房建設(shè)規(guī)模不大幅下降的前提下，建設(shè)資金的缺口會(huì)比較大，而且以上的資金支出均未考慮土地成本，如果考慮土地成本，資金壓力會(huì)更大。這些缺口需要地方政府向社會(huì)融資，有可能融資的機(jī)構(gòu)包括銀行、信托公司、保險(xiǎn)公司、地產(chǎn)商等。但是銀行信貸調(diào)控將使貸款有限，信托也只能解決一部分，地產(chǎn)商對(duì)于公共租賃房和廉租房的積極性也不太高，地產(chǎn)商最關(guān)心的就是退出機(jī)制。沒有一個(gè)退出機(jī)制是不行的。第一是政府回購(gòu)，至少保證有一定的合理收益，這又需要政府財(cái)政資金的保證，顯然不適合大規(guī)模建設(shè)；第二是將土地使用權(quán)賦予地產(chǎn)商，允許在運(yùn)營(yíng)一定年限后可以銷售一部分，有升值的預(yù)期，這種情況下也就可以從金融市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)退出，通過RE-ITs(房地產(chǎn)投資信托基金)、資產(chǎn)變現(xiàn)、公司上市等形式，把占用的資金置換出來(lái)。

三、保險(xiǎn)資金參與建設(shè)保障房的可能性

保險(xiǎn)資金或許可能會(huì)成為保障房建設(shè)資金缺口的一大助力，按最新的文件，保監(jiān)會(huì)允許保險(xiǎn)公司在房地產(chǎn)上的投資，最多可達(dá)其資金余額的10%，截至2010年12月末，保險(xiǎn)資金可用余額達(dá)5.04萬(wàn)億元，按此規(guī)定，保險(xiǎn)資金能進(jìn)入建設(shè)領(lǐng)域的資金可達(dá)5000億，可以給予保障性住房建設(shè)以很大的資金支持。但保險(xiǎn)資金進(jìn)入保障房建設(shè)也需要解決幾個(gè)問題，一是在投資選擇上，投資商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓的收益比投資保障房的收益更大，同時(shí)寫字樓的價(jià)格也比較穩(wěn)定，租金回報(bào)也更高，對(duì)于有著盈利指標(biāo)考核的保險(xiǎn)企業(yè)特別是上市公司，對(duì)于低收益的保障房建設(shè)都持謹(jǐn)慎態(tài)度；二是在政策審批上，雖然保監(jiān)會(huì)對(duì)于保障性住房的投資沒有設(shè)立否決性條款，但其在審批上卻異常繁瑣和嚴(yán)格，審批周期也十分長(zhǎng)。

政府在大規(guī)模建設(shè)保障房時(shí)，需要出臺(tái)相應(yīng)的金融政策相匹配，比如在使用保險(xiǎn)資金上可以允許一個(gè)專項(xiàng)的資金額度投向保障性住房領(lǐng)域，并簡(jiǎn)化審批程序；在銀行的信貸額度上，也要在留出專門的信貸額度對(duì)保障房給予專項(xiàng)資金支持，保障性住房建設(shè)才能不做無(wú)米之炊，不成為空談。