政府應(yīng)注意政策的穩(wěn)定性

◎ 胡葆森

政策的不穩(wěn)定性帶來(lái)的市場(chǎng)的不確定因素增多，不利于行業(yè)的發(fā)展，也不利于人民群眾生活。

房地產(chǎn)政策穩(wěn)定性關(guān)系到行業(yè)的健康發(fā)展

人均GDP超過(guò)3000美元后，城市化將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不斷加速——這一早已為發(fā)達(dá)國(guó)家所證實(shí)的社會(huì)發(fā)展規(guī)律，如今正如期在我國(guó)城市化進(jìn)程中得以應(yīng)驗(yàn)。中國(guó)房地產(chǎn)在過(guò)去一年，縱然經(jīng)歷了“4?17國(guó)十條”和“9?29國(guó)五條”新政的影響，在2011年初又迎來(lái)了“1.26新國(guó)八條”的“最嚴(yán)厲調(diào)控措施”，雖然房地產(chǎn)業(yè)“非支柱產(chǎn)業(yè)論”亦塵埃落定，但2010年仍以5萬(wàn)億元的銷(xiāo)售額和10億平方米的開(kāi)發(fā)規(guī)模為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了不可低估的貢獻(xiàn)。數(shù)據(jù)背后是不可阻擋、不可抑制的強(qiáng)大需求，可以預(yù)言，以這種推動(dòng)力為支撐的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然將有驚無(wú)險(xiǎn)地攀上新的高峰。

回顧房地產(chǎn)調(diào)控政策，從2005年的國(guó)八條，2006年的國(guó)六條，2009年的國(guó)四條，2010年的國(guó)十一條，到2011年的新國(guó)八條，政府出臺(tái)政策太過(guò)頻繁。今天我們?cè)購(gòu)恼邇?nèi)容來(lái)看，相關(guān)條款之間缺乏連續(xù)性，有的甚至還相互矛盾，有的則是對(duì)原有政策措施的重申和加強(qiáng)。其中反映出幾個(gè)問(wèn)題：政策缺乏連貫性反映了我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展缺乏總體科學(xué)規(guī)劃，政策反復(fù)重申反映了我們?cè)趫?zhí)行政策過(guò)程中不能夠始終如一保持執(zhí)行力度和認(rèn)知態(tài)度、水平的一貫性，政策的相互矛盾則更反映出我們整體思路的混亂和缺乏經(jīng)濟(jì)大勢(shì)、行業(yè)發(fā)展的前瞻性和預(yù)見(jiàn)性。

因此，從促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)來(lái)看，政策的不穩(wěn)定性帶來(lái)的市場(chǎng)的不確定因素增多，不利于行業(yè)的發(fā)展，也不利于人民群眾生活。

現(xiàn)行房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)增加低碳條款

節(jié)能減排是當(dāng)前國(guó)家重點(diǎn)工作之一，我國(guó)建筑能耗占到整體能耗的三分之一左右，因此建筑節(jié)能迫在眉睫。

我國(guó)當(dāng)前的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)中，節(jié)能條款所占比例還不夠，特別是強(qiáng)制性條款內(nèi)容缺乏，許多業(yè)主、開(kāi)發(fā)商考慮到成本、工序的復(fù)雜性等等因素，在新建建筑中采用節(jié)能措施的積極性并不高。僅僅是少數(shù)發(fā)達(dá)城市如北京、天津?qū)ㄖ?jié)能要求比較高，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，應(yīng)在全國(guó)范圍內(nèi)大力推開(kāi)，強(qiáng)制性執(zhí)行。

同時(shí)要在配套政策方面加強(qiáng)，出臺(tái)稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)措施，鼓勵(lì)、引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)低碳社區(qū)，營(yíng)造全社會(huì)低碳生活的氛圍。

加大保障性住房的供應(yīng)

平抑房?jī)r(jià)的最好辦法是加大保障性住房的供應(yīng)，在當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下的情況下，加大保障性住房供應(yīng)，即可使房?jī)r(jià)回歸合理水平。

在京、滬、深、穗等一線城市及杭州、青島、成都這些二線發(fā)達(dá)城市，房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)是有目共睹的。2010年國(guó)家加大調(diào)控力度后，這些城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度得到了一定程度的遏制，大批一線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金較為充裕，把二三線城市當(dāng)作主戰(zhàn)場(chǎng)，資金紛紛投向中小城市，如保利2010年在二線城市福州以33.4億元拿下了約320畝的地塊，這些一線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向二三線城市的進(jìn)軍，客觀上拉動(dòng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，為當(dāng)?shù)氐某鞘谢M(jìn)程作出了貢獻(xiàn)，另一個(gè)負(fù)面影響也不容忽視，就是同時(shí)也拉高了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。如福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公布的數(shù)據(jù)資料顯示，2010年12月底，福州商品住宅均價(jià)達(dá)到了每平方米10630元。二三線城市房?jī)r(jià)的上升，給當(dāng)?shù)厝罕妿?lái)了空前的購(gòu)房壓力。

房?jī)r(jià)不宜增長(zhǎng)過(guò)快，所謂的合理，應(yīng)該和當(dāng)?shù)乩习傩盏氖杖朐鲩L(zhǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度相適應(yīng)。決定房?jī)r(jià)的短期因素還是在供求關(guān)系上，只要政府能大力解決好面對(duì)中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的問(wèn)題，提高這類(lèi)房在整個(gè)房子供應(yīng)體系中的比例，我相信房?jī)r(jià)能夠得到合理的遏制。商品房的價(jià)格應(yīng)該讓市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)。中低收入階層過(guò)度地關(guān)注商品房的價(jià)格，實(shí)際上沒(méi)有關(guān)注到問(wèn)題的根本。可以夸張地說(shuō)，現(xiàn)在的商品房即使都按成本價(jià)銷(xiāo)售，中低收入階層也是買(mǎi)不起的。

為了平抑房?jī)r(jià)，北京等地推出限價(jià)房政策。即在土地出讓時(shí)，寫(xiě)入限房?jī)r(jià)、限戶型、限地價(jià)等條款。

推出限價(jià)房是應(yīng)該的，政府在出讓某塊土地的時(shí)候，這塊土地開(kāi)發(fā)的房子應(yīng)該面對(duì)哪一個(gè)階層，房?jī)r(jià)大致應(yīng)該在什么水平，應(yīng)該有所確定才對(duì)。但也不是把所有的土地都建成限價(jià)房，政府在出讓土地時(shí)，應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需求，確定土地開(kāi)發(fā)什么樣的房子。比如，每年政府出讓的土地有多少應(yīng)該建成經(jīng)濟(jì)適用房，有多少應(yīng)該建成廉租房，有多少該建成限價(jià)房，有多少是商品房，這些比例應(yīng)按照市場(chǎng)的需求，大體地劃定一下。