讓住宅長命百歲 讓子孫后代受益

◎ 郭松海 陳德展 解士杰

百年CSI住宅可形成一個巨大產業，它有利于資源節約和環境保護，推進綠色消費模式的形成；顯著改善住宅綜合品質，適應居民個性化消費需求；其市場潛力巨大，有望成為新經濟增長點。

住宅是一個家庭存在的載體，每個家庭都盼望有一套住房，這是每個人心理積淀的情結。當下市場房價居高不下，對于多數家庭來說，購房需要多年的積蓄，他們多么希望辛辛苦苦買下的住房使用壽命長一些，當自己不在人間的時候，還能留給后代。目前，我國民用建筑在建材生產、建造和使用過程中，能耗已占全社會總能耗的49.5%；數據表明，我國住宅建設用鋼量平均每平米為55公斤，比發達國家高出10%～25%；每立方米混凝土用量比發達國家要多消耗80公斤水泥。當前，我國建筑平均使用壽命僅30年左右，如果將使用壽命延長到歐美等發達國家建筑平均使用壽命的85～125年的話，那么，我們住宅建筑節能、節材、節水、節地，將為子孫后代留下多一點的資源能源。

為此，我國住宅建設和管理應很好地學習發達國家的先進經驗，轉變生產發展方式，逐步地實現產業化，讓住宅長命百歲，讓子孫后代受益。

最近，以住房和城鄉建設部住宅產業促進中心[2010]57號文下達的“CSI住宅建設技術導則”，闡明了“百年住宅”建筑體系的基礎是CSI住宅。CSI住宅是將住宅支撐體部分和填充體部分相分離的住宅建筑體系，其中C是China的縮寫；S是Skeleton的縮寫，表示具有耐久性的住宅支撐體；I是Infill的縮寫，是住宅內的填充體。支撐體的外圍護結構具有高耐久性，壽命可達百年；分戶墻、內隔墻及整體衛生間、廚房，架空地面、戶內設備管線等住宅部品部件標準化、系列化、工廠化生產，然后在施工現場進行組裝。這樣，在有限空間里，可隨戶主意愿分隔戶型；其不同檔次、型號、色彩的住宅部品，可像家電一樣任戶主挑選，能夠滿足居民多樣性的需求；另外，住宅部品部件使用年限到期可及時更換。百年CSI住宅是住宅工業化生產的重要突破，同時還能與信息化很好結合起來，為發展智能化住宅開辟一個新的領域。

百年CSI住宅可形成一個巨大產業，它有利于資源節約和環境保護，推進綠色消費模式的形成；顯著改善住宅綜合品質，適應居民個性化消費需求；其市場潛力巨大，有望成為新經濟增長點。特此建議：

一、制定百年CSI住宅的發展規劃。規劃主要內容是：一是確立規劃發展目標，編制工作方案，完善組織機構，選擇國家百年CSI住宅試點城市，建立基地園區。依托園區，聯絡創新能力強、產業關聯度大、技術集約化程度高的企業，形成住宅生產、技術應用和技術集成的企業集群；完善住宅產業鏈條。二是確定百年CSI住宅產業化的實施辦法。堅持“政策標準先行，示范基地引路”的原則，在總結示范基地經驗的基礎上，選定一批住房開發項目或舊房改造項目，優先推廣應用新型住宅產業技術和部品，作好二者的集成與整合，將其作為發展節能省地型住宅項目，以此帶動百年CSI住宅產業化發展。三是建立富有地域特色的百年CSI住宅產業化標準與技術體系，相應地建立住宅產業化政策法規體系，創建保障住宅產業化發展的法制環境。

二、利用百年CSI住宅技術，促進保障性安居工程和普通商品房建設。由于以工業化生產方式大規模定制式建造小戶型成品住宅，批量大，成本低，周期短；因而，最宜采用政府大訂單式采購，其效率高，經濟節省。鑒于加快建設保障性安居工程已成為房地產發展重點，建議將財政投入資金用于住宅工業化生產，建設公租房；以此示范引路，進而用于普通商品房建設上，推行住宅產業化，并在規劃、財稅、土地等政策上予以優惠條件，可仿照北京提高容積率0.04作法，以帶動保障性安居工程和普通商品房的建設。

三、以科學規劃引領百年CSI住宅。要提高規劃編制的前瞻性、科學性，確保規劃的嚴謹、全面、科學。城市居住區可持續發展成為21世紀的必然選擇。為此，要樹立可持續的街區型住宅區理念，并運用相應地規劃設計原則和策略，實施交通引導、服務引導、生態環境引導的模式，建立多中心、多層次的大城市居住區結構。在城市遠景規劃指導下，圍繞居住區規劃，編制好產業布局、城市交通等專項規劃，使得居住區規劃布局100年不變。將規劃的實施全程納入法制軌道，并強調問責制。

四、建立百年CSI住宅專項基金。建立百年CSI住宅專項基金，制定基金使用計劃。基金主要用于研究制定發展規劃、發展政策，研究建立標準化體系；建立住宅產業的數據統計與情報分析系統，推廣經認定達到資源節約和綜合利用要求的住宅技術與項目。此外，還可用于引進國外的先進住宅技術，結合我國“四節一環保”的要求，創建有自主知識產權的住宅工業新技術體系，對百年CSI住宅示范基地的建設提供貸款貼息以及專項事業經費等。

五、加強對長壽命住宅的科普宣傳教育，轉變購房者的消費觀念。使社會公眾樹立住宅全壽命周期成本觀念，讓人們認識到提高建筑質量對于降低社會綜合成本的價值。CSI住宅與傳統住宅相比生產成本高出5%～10%，但按現有的經驗，初始成本增加5%～10%用于提高產品質量，用于保溫節能、提高房屋舒適性，將使長期運行成本降低50%～90%。因此，樓宇的使用者可以持續地擁有一個安全、健康、低運營成本的建筑空間。

六、建立國家級 “百年住宅”試點城市。中共中央“十二五”規劃中，將住房和房地產問題納入城鎮化體系中，“十二五”房地產行業要轉變發展方式，大力開發省地環保型產品、加快推進城鄉住宅產業化，通過提高建筑結構的耐久性、居住的安全性、建筑的節能性、功能的適度性、空間的可變性、設備的可維護性、建造的集成性和配套的完善性，來實現居住和環境的和諧共生，建造一批生命周期長的百年優質住宅。為此，建議把山東省省會濟南建成國家級“百年住宅”試點城市，其優勢條件：濟南是全國制定 “CSI住宅建設技術導則”唯一參與的副主編城市；擁有多項自主知識產權的“CSI住宅”專利技術支撐，其中《自我找平的活動架空地板及其安裝方法》獲得國家發明專利，已擁有長壽命可變住宅等12項實用新型專利，濟南市住宅產業化研發技術已居國內領先水平。其次，濟南市制造業和建材業基礎雄厚，門類功能齊全，為發展百年CSI住宅工業具有較強的業態支撐。此外，濟南又是區域的經濟、信息、金融、交通物流和會展中心，房地產業發展基礎穩固，這些綜合優勢為住宅工業部品的研發、生產、裝配、流通提供了良好的條件。