“二三線”樓市入冬?

吳凡

二三線城市被限購之后，資本會否再度向下？屆時，是否會有更加嚴格的限購令出臺？限購令的范圍有沒有可能擴大至全國？

7月14日。廣州。恒大男足主場5比0戰勝南昌衡源。這是2011中國足球超級聯賽的第17輪比賽，在這17輪比賽里，廣州恒大沒有輸掉其中的任何一場，40分的積分也讓他們領先第二名9分，穩坐榜首。

這場比賽的一個焦點，是恒大剛剛以1000萬美元這一創造中國足球轉會費紀錄的身價引進的阿根廷外援孔卡。

恒大的確有財大氣粗的本錢。在宏觀調控日漸趨緊、房地產開發商紛紛收縮戰略下調預期的環境下，受惠于超前布局二三線城市，恒大地產今年前5個月的銷售額近340億，恒大地產董事局主席許家印6月25日公開表示，根據上半年的銷售情況，不排除會在7月上調2011年全年700億元的銷售目標。

7月15日開始，中超聯賽將迎來半個月的休賽期。利用這段時間，老板許家印需要好好思考他的恒大——不是男足球隊，而是支撐恒大集團的主業——恒大地產的下一步發展。因為就在7月14日這一天，國務院發出了“對房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施”的要求。

如果二三線城市真的開始限購，許家印的銷售目標還會不會上調？

“擠出效應”致漲

目前，全國共有43個城市出臺了限購令。包括北京、上海、天津、重慶等四個直轄市，26個省會城市（不含拉薩），大連、寧波、廈門、青島、深圳等5個計劃單列市，和溫州、金華、無錫、蘇州、三亞、佛山等8個熱點城市，基本以一線城市為主。

住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林近日表示，到目前為止，已經執行限購令的城市都取得了不錯的效果，“起碼一些原本房價上漲過快的一線城市如今房價漲幅趨向穩定，很多城市房價漲幅不到1%。”

但一線城市的限購令，也使國內一些房地產集團將主要的經營項目調整到了二三線城市之中，眾多中小開發商甚至被“逼退”三四線城市。以投資為目的的炒房者也紛紛被“擠”到了不受限購制約的二三線城市。

恒大是最早進入二三線城市發展的地產公司之一。當2004年大部分發展商還在一線城市布局的時候，恒大就已經開始在有潛力的二線城市布局，2010年又提前進入三線城市。

今年上半年恒大共銷售88個項目，只有一個在一線城市，剩下的87個全部在二三線城市。而像恒大這樣的房地產布局，在業內并不少見。

今年上半年銷售額前10位的房地產企業，大部分銷售額均來自二三線市場。受到這一一線城市“擠出效應”的影響，二三線城市隨即出現了“房價上漲過快”的局面。一些二線城市原本5000元/平方米的房價很快升到了6000到7000元，而這些城市房地產價格的快速攀升模式，和當初一線城市別無二致。

據國家統計局發布的最新數據，今年1到6月，全國70個大中城市新建商品住宅價格同比漲幅達到及超過5%的城市分別有44個、45個、42個、38個、33個、39個，絕大多數為二三線城市。丹東、宜昌、韶關以及南昌、沈陽、呼和浩特等傳統意義上的二三線城市，均在漲幅榜上領跑。

來自深圳世聯地產顧問股份有限公司的數據也顯示，在山東煙臺，多數新盤的價格已經突破7000元/平方米；陜西榆林的房價，多數也超過了6000元/平方米；內蒙古的鄂爾多斯、呼和浩特、包頭平均房價分別為每平方米6892元、5907元、5431元；河北唐山新開高檔樓盤的價格更是達到10000元/平方米以上。

中國指數研究院近日發布的今年7月4日到10日間中國主要城市的樓市成交量最新報告亦顯示，受監測的35個城市中，24個城市樓市成交量同比上漲，其中10個城市成交量漲幅在50%以上。這些城市中，很多并未實施限購政策。

大城市“后院”成榜單熱門

哪些城市會被列入此次限購名單？佛山的例子也許會給出一些啟示。

2011年3月18日，佛山市出臺了限購令。佛山是繼廣州、深圳之后，廣東省第三個實行限購的城市，也是全國限購的第一個二線城市。2010年10月，廣州市實行限購之后，緊鄰廣州的佛山房價漲幅迅猛，2010年佛山市商品房成交均價達到每平方米7448.16元，環比上漲27.2%，成交量也大幅上升。2011年1月26日，“新國八條”出臺，根據要求，佛山市開始實施限購。

在佛山限購之后，與之毗鄰的珠三角地區其他城市，清遠、江門、中山、肇慶等，由于沒有限購，漸漸成為房地產投資的新熱點。處于珠三角一小時生活圈中的這些城市，相互之間交通發達，經濟聯系緊密?！耙痪€城市由于限購政策而擠出的購房需求，對周邊二三線城市房價的影響是很正常的。”深圳世聯地產顧問股份有限公司首席技術官黎文告訴《中國新聞周刊》。

在國務院要求房價上漲過快的二三線城市須執行限購政策之后，有媒體稱，住建部已經開始調查分析二三線城市和中小城市房價快速上漲原因，并據此草擬新一輪的限購城市的名單。在名單擬定過程中，除了房價上漲過快外，二三線城市房地產開發投資增速過快，也將成為限購范圍擴大的重要參考指標。

上海同策房產咨詢有限公司研究部總監張宏偉認為，從全國房地產調控的角度看，全國房價漲幅就很難簡單從當前一線城市房價上來控制住，因此，需要對房價上漲較快的二三線城市也出臺限購政策。而像佛山這樣處于珠三角、長三角、首都經濟圈的大城市的“后院”們，最可能被加入此次限購的名單。

繼續從嚴？

房價上漲過快外，房地產開發投資增速過快，是此次限購范圍向二三線城市擴大的兩項重要的參考指標。國家統計局日前公布數據顯示，2011年上半年，房地產開發投資增速達到32%，顯示出業界對房地產的投資熱情并未減弱。

這種熱情在二三線城市表現得更為明顯。以臨近京津兩大直轄市的河北省為例，2011年上半年，房地產開發投資增速超過60%，遠遠高于其他省市。

資本的本性是逐利。一線城市限購，資本會轉戰二三線城市，二三線城市的房價被炒高，限購范圍被擴大至這些城市，資本可能會再度去推高更小的城市、甚至縣城的樓市。屆時，是否會有更加嚴格的限購令出臺？限購令的范圍有沒有可能擴大至全國？

經濟學者葉檀認為，限購令不可能獨立而行，“最明顯的負作用是，一線城市因為限購而房價企穩之時，相鄰的二三線城市卻由于投資者蜂擁而入，房價節節上升?！彼嬖V《中國新聞周刊》，“比如廣州限購，就導致周邊的清遠等地房價上漲；北京限購，周邊的河北小城憑借半小時、一小時經濟圈概念，房價扶搖直上?！?/p>

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭對《中國新聞周刊》表示，此次的樓市新政重在強化落實新“國八條”。限購的城市既包括一線城市也有二三線城市，凡是房價上漲過快的城市都應當進行限購，這些內容在此前的新“國八條”已經被提到。限購令向二三線城市推進是很早之前就應該開始的，應該是一、二、三線城市一起實施。如果只是在一部分城市開展的話，就會像常言說的，“按下葫蘆浮起瓢”。

“新的二三線城市限購有可能不像一線城市那么嚴格，而是會保持一定的靈活度。同時，各地限購政策的出臺，也應該根據當地房地產市場情況變化為后續政策留出空間”，上海同策房產咨詢有限公司研究部總監張宏偉告訴《中國新聞周刊》。

而上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭相當謹慎，認為此次的限購名單，“再新增10個，就算不錯了”。