住房制度建設(shè)理論研究

中國當(dāng)代房地產(chǎn)業(yè)，是改革開放的產(chǎn)物。工業(yè)化、城市化為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了廣闊的經(jīng)濟基礎(chǔ)；社會主義市場經(jīng)濟體制的建立，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了深厚的體制基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，并在國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用。但是，對于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度建設(shè)中的一些重大的理論問題和實踐問題，還存在著一些不同的認識。這些問題如果得不到正確地解決，不僅會影響房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，還會影響房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)部門的協(xié)調(diào)發(fā)展，以及居民住房問題的合理解決等等。

（一）關(guān)于房地產(chǎn)增值保值的問題

我國房地產(chǎn)投資規(guī)模大，發(fā)展速度快，原因雖然是多方面的。其中一個重要原因，就是在理論上或在人們觀念上認為：“房地產(chǎn)可以增值保值”。于是許多社會單位、企業(yè)把資金投向了房地產(chǎn)，從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)；許多自然人也把資金投向房地產(chǎn)，從事房屋投資或投機；銀行等金融機構(gòu)，卻把大量資本貸給房地產(chǎn)企業(yè)或投資投機者。不僅使房地產(chǎn)集中了過多的社會資源，而且推高了房地產(chǎn)價格，把住房消費者排擠出了住房市場。

在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)確實具有增值保值的性質(zhì)或功能。但是，房地產(chǎn)增值保值性質(zhì)與功能是有條件的，增值了價值歸屬也是不同的。為了正確地認識這個問題，必須在理論上區(qū)分與把握以下幾個方面內(nèi)容。

1、必須把房地產(chǎn)保值增值與房地產(chǎn)投資者取得的利潤區(qū)別開來。房地產(chǎn)增值保值嚴格的含義是，不管是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，還是投資投機購房，在他們沒有或不再投入資本的情況下，房地產(chǎn)在存續(xù)時期內(nèi)不僅不會貶值而且可以保值，甚至還會使價值增加即增值。所以，房地產(chǎn)增值保值不是由于房地產(chǎn)投資引起的，所以不是房地產(chǎn)利潤，即既不是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)利潤，也不是房地產(chǎn)流通（房地產(chǎn)買賣）利潤或房地產(chǎn)租賃的取得租金價值（價格）。

2、房地產(chǎn)增值保值的條件是土地，房地產(chǎn)增值保值的根本原因是土地投資的增加，土地價值或價格的增長。從物質(zhì)上說，房地產(chǎn)是由房屋和房屋的地基即土地構(gòu)成的。房地產(chǎn)在物質(zhì)上雖然是不可分的，但在價值上卻是可以分開的。房屋是勞動產(chǎn)品，房屋的價值是由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的抽象勞動形成的。房屋在使用過程中會不斷發(fā)生摩損，隨著房屋使用價值的喪失，房屋價值也相應(yīng)的減少。這種經(jīng)濟現(xiàn)象，就是經(jīng)濟學(xué)所說的房屋折舊。所以，從經(jīng)濟運行規(guī)律來說，房屋不僅不會增值，也不會保值，而且隨著時間的推移還會不斷地貶值。土地所以能夠增值保值，主要是由于：第一，在物質(zhì)上，土地使用價值是永存的，即土地可以永續(xù)利用。經(jīng)濟學(xué)原理指出，商品的使用價值是商品價值的物質(zhì)承擔(dān)者，只要商品使用價值存在，商品的價值就不會消失。第二，土地在經(jīng)濟屬性上，除了可以進行連續(xù)投資以外，還具有強烈的外部經(jīng)濟內(nèi)部化的機能，即隨著周邊地區(qū)（土地）城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施投資的增長，各類設(shè)施條件與性能的改善，土地本身的價值就會相應(yīng)地提高，從而使土地本身的價值實現(xiàn)了增值。第三，在市場經(jīng)濟條件下，由于土地供給的有限性，隨著城市經(jīng)濟社會的發(fā)展，對城市土地的需求不斷增長，城市土地價格也會不斷的提高；同時由于城市經(jīng)濟社會發(fā)展水平不斷提高，即土地資本投資的增加，城市土地本身的價值與價格也相應(yīng)增長，從而使坐落在土地上房地產(chǎn)具有了增值保值的功能。

3、在我國，房地產(chǎn)增值保值對于國家來說是正確的；房地產(chǎn)增值了價值應(yīng)當(dāng)歸國家所有。在目前的條件下，房地產(chǎn)增值了價值（價格）歸各類房地產(chǎn)投資投機者，成為它們暴利的源泉，是違背市場經(jīng)濟規(guī)律的。這是因為，我國城市土地是屬于國家所有的，投資房地產(chǎn)者所取得的只是土地的使用權(quán)，不是土地的所有權(quán)；而且房地產(chǎn)投資者取得的土地使用權(quán)是有期限的，從經(jīng)濟運行規(guī)律來說，隨著房地產(chǎn)使用期限的延長，土地使用權(quán)期限相應(yīng)地縮短，土地使用權(quán)的價值也相應(yīng)的減少；同時，隨著房屋使用期限延長，房屋還會因為折舊而貶值。另外，從投資理論來說，市場經(jīng)濟所遵循原則是“誰投資，誰受益”。城市土地增長主要是來源于城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施的規(guī)模的擴大和條件的改善，城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施投資者主要是城市政府（或國家），而不是房地產(chǎn)投資投機者。所以，隨著時間的推移，房地產(chǎn)增值了價值，不應(yīng)當(dāng)歸房地產(chǎn)開發(fā)投資者與投資投機購房者所有，而應(yīng)當(dāng)歸國家或城市政府所有。

4、由于在我國目前的條件下，無論是投資房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，還是投資投機購買房地產(chǎn)投資者，只要房地產(chǎn)在他們手中保持一定的期限，然后再賣出去，都會不同程度地實現(xiàn)增值保值，即是說房地產(chǎn)增值保值的收益，流失到了房地產(chǎn)投資者手中，成為他們暴利的重要源泉。正是這種狀況，導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，支撐了房地產(chǎn)價格居高不下的局面。

5、在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)運行中形成的增值保值的價值，從經(jīng)濟本質(zhì)上就是城市土地地租。地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上實現(xiàn)的形式。我國城市土地屬于國家所有，列寧說的很清楚，土地國有，就是國家有收取地租的權(quán)利。目前城市土地增值收益，沒有收歸國有，反而成為房地產(chǎn)投資者暴利的來源。這種狀況，不僅造成國有收益的流失；房地產(chǎn)投資規(guī)模過大；而且造成了對國家土地所有權(quán)的否定。馬克思在《資本論》里說的很清楚，否認地租如果不是在法律上，也是在事實對土地所有權(quán)的否定。

6、規(guī)范房地產(chǎn)收益分配，不僅對于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟運行具有重要的意義，而且對于維護城市土地的國家所有權(quán)也有著重要的意義。要徹底解決這個問題，必須根據(jù)市場經(jīng)濟運行規(guī)律，進一步深化房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革。其中最主要的就是，一方面就是要堅持和維護城市土地的國家所有制，完善在城市土地國家所有制基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)；另一方面就是要完善房地產(chǎn)租稅費制度的建設(shè)，規(guī)范房地產(chǎn)收益分配關(guān)系。

（二）關(guān)于房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)價格性質(zhì)的問題

現(xiàn)在許多人把房地產(chǎn)市場看作是自由競爭市場，比如他們說，房地產(chǎn)價格完全是由市場自由競爭決定的市場價格；宏觀調(diào)控以來，在房地產(chǎn)價格居高不下的情況下，有的人就說，這是由于供求不平衡引起的，所以要求國家加大對土地和資金的供給，通過增加房地產(chǎn)供給，達到實現(xiàn)房地產(chǎn)價格下降的目的。增加土地供應(yīng)的結(jié)果是，土地出讓價格不斷上漲，大量土地壓在開發(fā)商手中等待開發(fā)，空房面積不斷增加，房地產(chǎn)價格不僅沒有下降，而且還在不斷上漲。只是目前在限政策的作用下，一些城市在房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)量價止?jié)q或稍微下降的格局。事實清楚地說明，房地產(chǎn)市場是壟斷競爭市場或寡頭壟斷市場，不是自由競爭市場；房地產(chǎn)價格不是自由市場價格，而是壟斷價格。單靠調(diào)節(jié)供求關(guān)系，即增加房地產(chǎn)供給，無法實現(xiàn)房地產(chǎn)價格下降的目的。

房地產(chǎn)市場的壟斷性，是由房地產(chǎn)本身的經(jīng)濟特性決定的，進一步說是由土地經(jīng)濟的一些經(jīng)濟特性決定的。

1、土地的有限性，決定了土地經(jīng)營的壟斷性。土地的有限性，不僅是說，土地是自然生成物，數(shù)量是一定的，是人力無法增加的。而且在特定的地域上，是絕對地有限的。在這種情況下，誰取得了土地開發(fā)權(quán)，誰就取得在這個特定地域上的土地排它性的壟斷經(jīng)營權(quán)，也就是說，其他人無法再在這塊土地上進行開發(fā)，由此形成了經(jīng)營壟斷。馬克思所說的土地經(jīng)營壟斷，說的就是這種情況。

2、土地的不可移動性，決定了房地產(chǎn)的地域性，以及房地產(chǎn)在全國或全世界不可調(diào)劑性。完全競爭市場的一個條件是，產(chǎn)品是可以任意移動的，即可以在全國甚至在全世界進行移動，通過產(chǎn)品的移動，企業(yè)展開競爭，實現(xiàn)對供求的調(diào)節(jié)，達到供求的平衡。房地產(chǎn)產(chǎn)品位置的不可以移動性，決定了房地產(chǎn)市場的區(qū)域性，即房地產(chǎn)市場是一種區(qū)域性市場。

3、產(chǎn)品的差別性，決定了房地產(chǎn)的壟斷性。房地產(chǎn)的產(chǎn)品差別性主要是由以下原因決定的：第一，產(chǎn)品的物理差別，就是說，即使使用價值相同的商品，比如住宅商品，由于產(chǎn)品設(shè)計、結(jié)構(gòu)、戶型的不同，引起了產(chǎn)品的異質(zhì)化；第二，地理位置的差別，以及由此引起的交通費用、時間支出等方面的差別，也構(gòu)成了產(chǎn)品的差異；第三，環(huán)境的差別，環(huán)境對房地產(chǎn)產(chǎn)品的有著重要的影響。這種影響也構(gòu)成了房地產(chǎn)商品的差別性。房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別性，一方面削弱了企業(yè)之間的競爭，另一方面即使生產(chǎn)者將產(chǎn)品的價格提高到高于競爭對手水平，也不會失去他的客戶。

4、房地產(chǎn)企業(yè)進入與退出的壁壘，也是形成壟斷的重要原因。房地產(chǎn)業(yè)進入和退出壁壘，主要是由以下原因決定的：第一，結(jié)構(gòu)性的壁壘，要求規(guī)模經(jīng)濟或必要的資本量。房地產(chǎn)投資，無論是從事土地開發(fā)，還是從事房屋建設(shè)，或者對土地和房屋建設(shè)進行綜合開發(fā)，都需要投資大量的資本。即使是一個單體項目，也得上百萬元甚至幾千萬元的投資。所以，進入房地產(chǎn)的門檻比較高。第二，行為性進入壁壘，主要是由國家管制、許可證制度、審批等形成的壁壘。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目都需要經(jīng)過主管部門審批，都需要取得幾種有效證件等。第三，退出壁壘，主要是沉沒成本太大等原因造成的。房地產(chǎn)投資動輒就上百、上千、上億元，一旦投下去，由于種種原因無法收回，就形成了沉沒成本。考慮到沉沒成本太大，影響了企業(yè)的進入。企業(yè)進入與退出壁壘較高，減少了企業(yè)進入數(shù)量，削弱了企業(yè)之間的競爭，從而形成了壟斷。

總之，由于房地產(chǎn)在經(jīng)濟具有經(jīng)營壟斷性；房地產(chǎn)產(chǎn)品的地域性；產(chǎn)品的差別性；進入和退出壁壘；房地產(chǎn)經(jīng)濟信息不完善和不對稱；住房的社會保障性或公共產(chǎn)品性等原因，使房地產(chǎn)業(yè)成為自然壟斷與經(jīng)濟壟斷相結(jié)合的壟斷產(chǎn)業(yè)部門，使房地產(chǎn)市場成為壟斷競爭市場或寡頭壟斷市場。

壟斷競爭性房地產(chǎn)市場，決定了房地產(chǎn)價格是壟斷價格，不是房地產(chǎn)市場形成的自由價格，也就是說，房地產(chǎn)價格不是由供求和競爭決定的。壟斷排斥競爭，使供求和競爭機制無法發(fā)揮作用。因為土地是有限的，始終是供不應(yīng)求的。而且，經(jīng)濟學(xué)上所說競爭，主要不是買者與賣者，或供給者與需求者之間的競爭，具有決定性作用的是在買方市場情況下，賣方之間的競爭；在賣方市場情況下，買方之間的競爭。我國汽車、家電產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品價格下降，主要是由于汽車、家電企業(yè)之間競爭的結(jié)果，主要不是汽車、家電企業(yè)與消費者之間競爭的結(jié)果。房地產(chǎn)企業(yè)之間基本上沒有競爭，如果說有競爭，只是發(fā)生在取得土地時可能通過競爭土地使用權(quán)形成的競爭，以及開發(fā)建設(shè)中形成的少數(shù)企業(yè)之間的環(huán)形競爭。

房地產(chǎn)壟斷價格，是通過價格跟進的形式或價格合謀的方式形成的。所謂價格跟進的方式，就是首先進入某個地域進行開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)商，事先確定一種房地產(chǎn)價格，其他后來進入該地區(qū)進行開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，就參考已經(jīng)確定了房地產(chǎn)的價格來決定自己產(chǎn)品（房地產(chǎn)）的價格。所謂價格合謀，主要是因為房地產(chǎn)競爭是環(huán)形競爭，企業(yè)數(shù)量少，容易達成協(xié)議，不管是有形的協(xié)議，還是無形的協(xié)議，本質(zhì)上都是一樣的。另外，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異性，產(chǎn)品相互之間缺乏替代性等原因，使房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭成為非價格競爭。由少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)通過價格合謀形成的房地產(chǎn)價格，就是房地產(chǎn)壟斷價格。價格合謀，就是房地產(chǎn)壟斷價格實現(xiàn)的形式。

在我國目前的情況下，房地產(chǎn)價格居高不下的一個重要原因，是投資和投機需求維持著和推動著房地產(chǎn)上漲的局面。在這里，體現(xiàn)著四個方面利益的一致性：地方政府希望房地產(chǎn)高價，以便取得更多的稅收收入；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（供給）希望通過壟斷價格取得高額利潤（暴利）；銀行等金融信貸機構(gòu)，也希望維持房地產(chǎn)高價，以降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險；房地產(chǎn)投資者和投機者，也希望維持高價或價格繼續(xù)走高，以便取得買賣的差價。因為他們投資購房與投機購房與股民投資股市一樣，遵循著“買高不買落”的原則。這就是我國目前房地產(chǎn)市場運行的狀況，以及房地產(chǎn)價格居高不下的根本原因。

房地產(chǎn)價格過高，不僅把普通居民排擠出了住房市場，居民住房問題得不到解決，造成了社會的不和諧。而且房地產(chǎn)高價也給國民經(jīng)濟發(fā)展造成了嚴重的后果。第一，在市場經(jīng)濟條件下，價格是配置資源的重要杠桿。房地產(chǎn)壟斷價格和壟斷利潤，把許多企業(yè)與資本吸引到房地產(chǎn)領(lǐng)域，形成房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理等問題，引起國民經(jīng)濟各部門發(fā)展的不協(xié)調(diào)。國家不得對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控。第二，房地產(chǎn)熱點城市，房地產(chǎn)價格過高，使各類企業(yè)生產(chǎn)與經(jīng)營成本增高，削弱了城市企業(yè)在市場上的競爭力，從而影響了城市經(jīng)濟的發(fā)展。第三，住房價格過高，不僅影響居民購房，而且壟斷價格，也是一種調(diào)節(jié)收入分配的機制，或國民收入再分配的手段，使居民收入過多地流向房地產(chǎn)開發(fā)商與投資投機購房手中，也是形成社會分配不公的一個重要原因。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的壟斷性，以及房地產(chǎn)壟斷價格，造成房地產(chǎn)“市場失靈”。“市場失靈”要求國家進行干預(yù)，以便彌補市場失靈的狀況。

(三)關(guān)于建立與市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的住房制度問題

改革開放以來，隨著住房制度改革的深入進行，不僅房地產(chǎn)業(yè)得到了巨大的發(fā)展，居民住房條件也得到了很大的改善。但是，無論是住房建設(shè)，還是住房消費，都存在著一些問題。其中主要是房地產(chǎn)市場性質(zhì)扭曲、房地產(chǎn)價格居高不下、住房保障制度不完善、中低收入家庭住房困難、住房分配不公等問題。這些問題存在，嚴重地影響了國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展、住房小康水平的實現(xiàn)以及社會主義和諧社會的建設(shè)。

1、深化住房制度改革，加快建立科學(xué)合理的住房建設(shè)和住房消費模式

溫家寶總理在2008年政府工作報告中，針對目前住房建設(shè)和住房消費中存在的問題，提出了建立科學(xué)合理的住房建設(shè)模式和住房消費模式。

建立科學(xué)合理的住房建設(shè)模式，必須從我國具體國情出發(fā)，正確處理人地關(guān)系。房地關(guān)系，實際上就是人地關(guān)系。住房是建立在土地上的，建設(shè)住房必須占用土地。我國基本國情或重要特征之一，就是人多地少。人多地少就決定了住房建設(shè)不能夠占用過多土地。我國有13億人口，現(xiàn)在耕地只有18.27億畝，人均耕地只有1.39畝。由此決定了我國住宅建設(shè)模式及其政策只能是：第一，必須貫徹執(zhí)行建設(shè)節(jié)地節(jié)能環(huán)保型的住宅建設(shè)政策。節(jié)地體現(xiàn)了正確處理人多地少的原則；節(jié)能堅持了國家實行的節(jié)能減排的政策，同時也是建設(shè)環(huán)保型住房的要求。第二，必須堅持以中小套型為主的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策。增加中小套型住房供給結(jié)構(gòu)政策，不僅貫徹了節(jié)地原則和適度消費政策，而且是與市場經(jīng)濟體制下居民家庭收入構(gòu)成結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的。第三，在人多地少的情況下，提高住房消費水平的重點，不是住房面積，而是住房的工程質(zhì)量、完善的住房功能和合理的住房空間布局、住房設(shè)施設(shè)備的科技含量、住房的環(huán)境質(zhì)量、以及高質(zhì)量的物業(yè)管理水平等。通過提高住宅的質(zhì)量、品質(zhì)和完善的住房功能，力求滿足居民對住房消費各方面的需要，同時也有利于把城市建設(shè)成為宜居城市的要求。

2、正確處理政府與市場關(guān)系，加快建立健全住房保障制度

把住房納入市場經(jīng)濟運行軌道，建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的住房制度，并不要求把所有居民的住房問題都交給市場，通過住房市場自發(fā)地配置住房資源。住房“市場失靈”，國家進行干預(yù)或彌補，是住房市場運行本身的要求。住房保障制度，是國家對住房市場干預(yù)或彌補的重要形式。所以，住房保障制度的建立，不是對住房商品化和住房市場的否定，而且是住房市場體制的有機構(gòu)成部分。把住房市場與住房保障制度對立起來，以住房市場否定住房保障制度，或者以住房保障制度否定住房市場，都是不正確的。只有正確處理住房市場與住房保障制度的關(guān)系，即國家與市場的關(guān)系，或者確切地說，只有建立市場調(diào)節(jié)與住房保障制度相結(jié)合的住房體制模式，才能把住房制度建立在社會主義市場經(jīng)濟體制的基礎(chǔ)上。

根據(jù)我國土地資源狀況，住房功能和住房梯度消費發(fā)展規(guī)律，以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平，居民的收入水平和消費水平，以及居民住房消費的支付能力，建立健全住房保障制度，必須做好以下幾個方面工作。

第一，建立多渠道融資機制，擴大住房保障制度的資金來源。住房保障程度和保障水平，最終決定于住房保障資金的多少。無論是保障性住房的實物供給，還是保障性住房的貨幣補貼，都要以住房保障資金支出為基礎(chǔ)。國家雖然明確地確定了幾種住房保障資金來源的渠道，但是從總體上說，規(guī)模還不夠大。而且轉(zhuǎn)移支付資金和土地出讓金按比例提取的部分，都會隨著國家財政收入和土地出讓規(guī)模與出讓價格的變動而變動，所以，應(yīng)當(dāng)加快建立多渠道的融資機制。在這方面，應(yīng)當(dāng)出臺相應(yīng)的政策，充分發(fā)揮民間機構(gòu)（組織）融資的作用。比如加強住房合作社的建設(shè)，建立各種類型的住房保障基金等，發(fā)展和規(guī)范住房保障資金的供給。

第二，通過市場機制，優(yōu)化存量住房資源配置，增加保障性住房有效供給。住房保障制度建設(shè)，必須有一定數(shù)量的保障性住房供給。增加保障性住房供給，由于各個城市住房的數(shù)量規(guī)模和住房結(jié)構(gòu)不同，應(yīng)當(dāng)采取不同的政策措施。大體來說，在房源短缺的城市，增加保障性住房的供給，主要是加大新房的建設(shè)規(guī)模。對于哪些存量住房規(guī)模較大的城市，除了適當(dāng)增加新房建設(shè)外，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮存量住房資源的作用。通過加大存量住房市場開放的力度，優(yōu)化存量住房資源配置，不僅可以擴大保障性住房的供給，而且還有利于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，同時也為“以小換大，以舊換新”的居民，實現(xiàn)住房梯度消費，滿足城市各類居民不斷提高住房消費水平的要求。

第三，根據(jù)居民住房支付承受能力，確立合理的保障住房供應(yīng)方式。目前在保障性住房供給方式上，無論是經(jīng)濟適用住房，還是限價商品房，基本上都通過購買形式實現(xiàn)的。但是，由于房價較高，即使小戶型的住房，首付款都是一筆不小的支出，相當(dāng)部分居民沒有這樣大的承受能力。為了適應(yīng)居民住房支付承受能力，更好地解決居民的住房問題，應(yīng)當(dāng)加大保障性住房的租賃供給方式。以租賃方式供給住房，從某個方面說，更加符合市場經(jīng)濟體制運行的要求。

第四，建立健全住房保障制度法律法規(guī)體系和管理機構(gòu)。市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟。市場經(jīng)濟運行是通過法律規(guī)范的。所以，完善住房保障制度，必須加強住房保障制度法律法規(guī)的建設(shè)。國家應(yīng)當(dāng)盡快出臺以《住宅法》為核心的住房保障法律法規(guī)體系，使住房保障制度在法律上得到保障。同時，為了使住房保障資金能夠穩(wěn)定有序的籌集和使用，規(guī)范保障性住房的供給，加強保障性住房管理，除了建立健全住房保障領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)外，還必須建立健全保障性住房的具體建設(shè)機構(gòu)或管理機構(gòu)與經(jīng)營機構(gòu)。

第五，完善住房公積金制度。住房公積金制度，是住房保障制度的重要組成部分。我國住房公積金制度雖然已經(jīng)建立了起來，并且在住房保障方面發(fā)揮了一定的作用。但是，我國住房公積制度還存在著一些問題。除了住房公積金在管理和使用方面存在的問題以外，住房公積金覆蓋面還比較小，公積金繳存比例等方面也都還存在著一定問題。由于這些問題存在，不僅影響了住房公積金在住房保障方面作用的發(fā)揮，而且還形成了住房分配不公，甚至收入分配不公等問題。

3、加強對住房市場調(diào)控和管理，確立住房適度消費模式

住房保障制度的建立，使建立在社會主義市場經(jīng)濟體制基礎(chǔ)上的統(tǒng)一住房市場，大體上分割成了兩個構(gòu)成部分。一部分由政府管理或調(diào)控的住房市場，即通過建立住房保障制度，彌補了住房“市場失靈”，解決了市場不能解決的中低收入家庭的住房問題；另一部分住房市場，即高收入家庭的住房，完全交給了住房市場，由住房市場配置住房資源，解決高收入群體的住房問題。由于這一部分住房市場也具有經(jīng)營壟斷性，也存在著“市場失靈”的問題，所以也需要國家進行調(diào)控和管理。

第一，正確認識住房市場的性質(zhì)，加強住房市場調(diào)控和管理。住房市場是消費市場，不是投資市場。或者說，住房市場主要是消費品市場，主要不是投資品市場。近年來我國住房價格不斷上漲的一個重要原因，就是許多人把住房當(dāng)作投資品，把住房市場當(dāng)作投資市場。把住房作為投資品，把住房市場作為投資投機的領(lǐng)域，不僅扭曲了住房市場的性質(zhì)，推高了住房價格，而且把廣大住房消費者排擠出了住房市場，造成居民住房的困難。所以，國家對住房市場調(diào)控或規(guī)范住房市場行為的重要任務(wù)，就是維護住房消費市場的性質(zhì)，抑制住房市場上投資特別是投機行為。

第二，規(guī)范高收入者占有住房資源數(shù)量，“抑制不合理需求”，“引導(dǎo)居民適度消費”。在市場經(jīng)濟體制的條件下，對于高收入群體的住房消費，是通過住房市場實現(xiàn)的。但是，為了“建立科學(xué)、合理的住房建設(shè)和消費模式”，以及“引導(dǎo)居民適度消費”，對于這部分住房市場，即高收入者的住房消費市場調(diào)控和管理的重點，不是住房的價格，而是每個家庭占有的住房數(shù)量。所謂調(diào)控占有住房的數(shù)量，就是規(guī)定每個家庭只能占有一套住房，而且對住房的面積，也必須規(guī)定一個最高的數(shù)量界限。這是因為，隨著住房的數(shù)量（多套住房）或住房套型面積的擴大，必然會占用較多的城市土地面積。土地是有限的資源，城市土地更加有限。不能因為這些人有錢，就可以大量地占有城市稀缺的土地資源和住房資源。這是由土地的性質(zhì)，以及我國人多地少的國情決定的。在農(nóng)村，農(nóng)民的宅基地，都是有一定的限度的。在城市，只有規(guī)定每個家庭占有土地與房地產(chǎn)資源的數(shù)量，才能實現(xiàn)居民在土地資源占有和住房資源占有上的公平和平等。由此也可以說，目前實行的限購政策，不應(yīng)當(dāng)只理解為是為遏制住房投資投機，穩(wěn)定住房價格的臨時措施，應(yīng)當(dāng)理解為是由我國地少人多情況決定的一項具有長遠意義的政策。

調(diào)控城市家庭占有住房的數(shù)量的方法，一是采取行政的方式，就是通過行政手段，規(guī)定每個家庭在城市只能有一處住房，或者規(guī)定城市家庭占有房屋面積的最高數(shù)量。二是在規(guī)定占有住房數(shù)量的基礎(chǔ)上，對于占有多套或者占有超過一定住房面積的家庭，再用稅收等方法加以調(diào)節(jié)，比如對于哪些超標(biāo)占有住房資源的家庭征收高額累進物業(yè)稅等。通過對占用城市大量房地產(chǎn)的家庭，收取高額累進的物業(yè)稅，不僅可以調(diào)控城市房地產(chǎn)資源的分配，還可以調(diào)節(jié)居民收入分配和房地產(chǎn)收益分配，同時還可以把這部分稅收，作為住房保障資金的一個來源。

第三，充分利用住房市場機制，完善住房保障制度和實現(xiàn)居民住房梯度消費。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，居民收入水平也會發(fā)生相應(yīng)的變動。當(dāng)居民收入超過一定水平時，他們就不再屬于住房保障對象，這部分居民必須退出住房保障領(lǐng)域，進入商品住房市場，通過商品房市場，解決他們的住房需求。這就是說，住房市場為住房保障制度提供了退出機制和條件。同時隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，收入水平的提高，居民還可以通過“賣小買大，賣舊買新”的住房市場，實現(xiàn)住房梯度消費。為了支持居民住房消費，對于“賣小買大，賣舊買新”的住房消費者，再購房自住房時，實行退還在住房置換過程中繳納的有關(guān)稅費。采取這些措施，一方面為居民改善住房條件，提供了轉(zhuǎn)換的機制，滿足了居民住房梯度消費的要求，另一方面，維護了住房消費市場的性質(zhì)，抑制了房地產(chǎn)市場上的投資特別是投機行為。

在住房制度改革與住房制度建設(shè)中，我們雖然走過一些彎路，但是也取得巨大的住房建設(shè)成就和寶貴的經(jīng)驗教訓(xùn)。認真貫徹執(zhí)行溫家寶總理在《政府工作報告》提出的關(guān)于住房建設(shè)和住房消費問題的“總的原則”和“措施”，進一步深化住房制度改革，加快住房保障制度的建設(shè)，完善的與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的住房制度，一定會建立健全起來。