安居工程的資金保障途徑

保障性安居工程是政府得民心、百姓得實惠、經濟得發展的德政工程、民心工程。加快保障性安居工程建設，不僅有利于保障和改善民生，促進社會和諧，而且有利于保持經濟平穩較快發展，加快轉變經濟發展方式，促進房地產市場健康發展。大規模建設保障性安居工程，需要創新思路，完善政策，進一步拓展融資渠道，擴大保障性住房建設資金來源。

“十二五”時期，我國將建設保障性住房3600萬套，其中2011年開工建設1000萬套。據估計，1000萬套保障性安居工程，年度投資約1.3萬億元至1.4萬億元。按照今年保障性住房建設的資金籌集方案，在1.3萬億的總投資中，中央、省、市、縣級政府拿5000個億，另外8000個億將通過社會渠道來籌措。以我國中央政府的財力來看，中央負責的資金到位應該問題不會很大，目前主要是地方政府的配套資金以及通過社會渠道籌集的資金到位存在較大的不確定性，成為保障性住房建設的制約因素。

今年建設1000萬套，未來5年建設3600萬套，保障性住房覆蓋面將達到20%以上。可以說，未來保障性住房建設規模、建設速度都將是前所未有的。那么，資金從哪里來呢？建設資金不夠或者建設資金不能及時到位，如何建設？又如何按期交付使用？

要讓保障性住房建設資金足額到位，首先必須提高各級地方政府的認識。只要各級政府對建設保障性住房的認識上去了，積極性激發出來了，地方政府絕對有能力、有辦法來籌足建設資金。一項好的政策，只要地方政府堅決落實，困難一般都能夠克服；只要地方政府不落實、不執行，小困難也可能變成大困難。其次，一定要把保障性住房當成產業來看待、來經營。保障性住房是一項長期任務、長期項目，其建設、分配，而且今后物業管理、修繕、維護等都是長期性的。因此，保障性住房必須當作一個產業來經營，實行“政府主導、商業運作”。政府需要做的是，牽頭建設、監督監理、保證質量，給予土地、稅收、信貸等優惠，公平合理分配等。而具體施工建設、維護管理等必須交由開發企業、物業企業經營管理。開發企業、物業管理根據商業運作進行，政府必須盡快建立保障性住房在土地、稅費、信貸等優惠政策，這是確保保障性住房建設順利進行的關鍵一步。

具體就今年1000萬套保障性住房的資金缺口問題，如此巨大的資金需求，單靠政府的財政投入顯然是不夠的。在中央財政加大對地方的資金支持力度、各地集中財力用于保障房建設的同時，還需要創新方式，完善融資機制，吸引社會力量參與投資，形成合力加快建設。

除資金缺口外，還出現了建設瓶頸。有報道稱，中國最大的100家房地產企業中還有70家未參與保障性住房項目建設。相對而言，保障房的建設和運營基本處于保本或微利，遠遠比不上一些商品房開發項目的“高利潤”。保障房建設投入大、賺錢少，企業參與投入的熱情不高。特別是今年以來，銀行持續加息并收緊信貸，很多企業融資困難、成本上升。在這種情況下，企業如果靠貸款資金投入保障房建設，需要承擔很大風險。而建設項目能不能盈利，投資回報究竟有多少，企業心里卻沒底。

調動企業參與保障房建設的積極性，關鍵在于完善政府各項優惠支持政策，讓企業在參與中有“利”可圖，心中有數。目前，在廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房以及城市和國有工礦棚戶區改造建設上，國家分別從營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、印花稅等方面給予了稅收優惠；同時，還有免收各項行政事業性收費和政府性基金、免交土地出讓金等非稅收優惠政策。應該說，這些政策的出臺，對企業參與投資保障房建設具有相當大的吸引力。

對于大規模建設保障性安居工程的資金缺口問題。住房和城鄉建設部相關專家表示，中央將會給予保障性安居工程建設很多配套政策優惠，這種配套政策將會一直延續下去。2011年出臺的更多支持保障性安居工程建設的政策，例如保障房投資信托基金等；而2010年，為了確保地方政府建設保障性安居工程的融資途徑，國務院在清理整頓地方融資平臺中，也對涉及保障性住房的融資平臺進行了特別處理；財政部等部委發出通知，將中央財政補貼、土地出讓純收益和公積金增值收益部分所產生的資金進行統籌使用，允許地方政府建設公共租賃房也可以使用此筆資金；2010年以來，中央已經陸續出臺了公積金建設保障房試點政策、保障性安居工程資金使用政策等數條利好保障性安居工程的政策。甚至在國務院發出“19號文”以后，也將地方政府用于保障房建設的地方融資平臺特別照顧，不將其列入清理整頓范圍之內；2011年，保障性安居工程建設迎來更多政策“禮包”。例如，保障房信托投資基金試點批準、政策性銀行貸款、土地優先供應等。另外，養老基金和保險資金也將逐漸獲得進入保障性安居工程建設的資格。

無論是銀行等金融機構，還是資本市場，都是保障性住房建設資金的重要來源，并且隨著保障性住房建設的推進，金融對保障性住房的支撐作用將日趨增大。地方政府要拓寬金融支持渠道，首先，可以進一步尋找資本市場的支持。對于上市房地產公司，可以鼓勵其實施定向增發、發行債券等方式來融資，對于有實力的非上市公司，則可以將投資于保障性住房作為實施上市的重要條件，鼓勵他們投資與保障房市場。其次，可以進一步尋找債券市場的支持。通過發行債券，可以籌集大量的社會資金，但必須保障這些資金的專款專用，并做好還款安排。再次,要積極的爭取住房公積金、社保資金、保險資金的支持。地方政府可以在有關部門的監管下，有條件的使用這些資金投資于保障性住房建設。地方政府還需要進一步完善金融支持的配套政策，首先，要對融資還款做出科學的安排。地方政府要通過全面科學的規劃來確定保障性住房的投資收益，特別是租金收益，并結合政府的財政支持等對還款計劃做出安排，并保證政策的落實，從而為長期獲取金融機構的支持奠定基礎。其次，要對資金的監管做出嚴密的制度安排。根據保障性住房資金來源渠道多、使用方面廣的特征，可以設計一個專門的賬戶，并委托銀行進行專業化的管理，所有資金的使用與支出必須由專用賬戶進行劃撥，從而確保資金的安全。

保險、基金資金或其他資金投入到保障性住房的建設是一種市場行為，只要有保障性住房能夠取得一定收益，就勢必會吸引大量資金進入，從而推動保障性安居工程的建設。加快保障性安居工程建設能夠在抑制房價、讓中低收入群體住有所居的同時，最大限度降低房地產市場調控對經濟增長可能帶來的不利影響。保障房建設不僅能改善中低收入群體的居住條件，增加中低端住宅的供應，同時也能緩解對高端住宅調控的壓力。我們相信，只要用好、管好保障房建設的資金，將資金用到實處，就能穩步推進保障性安居工程建設。