城市化初期河流治理背景下區域開發SWOT分析——以浐灞生態區房地產開發為例

王 靜,魯紅梅,張 榮

(1.西北大學城市與環境學院,陜西西安 710127;2.北京師范大學地理學與遙感科學學院,北京 100009;3.河北師范大學資源與環境科學學院,河北石家莊 050016)

城市化初期河流治理背景下區域開發SWOT分析
——以浐灞生態區房地產開發為例

王 靜1,魯紅梅2,張 榮3

(1.西北大學城市與環境學院,陜西西安 710127;2.北京師范大學地理學與遙感科學學院,北京 100009;3.河北師范大學資源與環境科學學院,河北石家莊 050016)

利用 SWOT方法對浐灞生態區的房地產開發進行優勢、劣勢、機遇和挑戰的分析,并進行了 SO、ST、WO和 WT的策略研究。得出了擁有河流的區域在城市化初期的房地產開發中,應結合生態城市建設的理念進行多業態的開發和經營。

城市河流;房地產;浐灞生態區;SWOT

目前中國處于快速城市化時期,很多地方政府采取了以區劃規劃和土地國有化推動的城市化模式。尤其是在城市郊區,這種現象更為明顯。而城郊城市化的發展模式和本來國家推崇城市化的意愿不相符,它的工業化是落后于城市化的。因此出現了先是房地產開發進駐,然后吸引人口和產業的集聚,促進工業化實現的現象。所以在這種區域開發的模式中,房地產的開發對于其城市化起著舉足輕重的作用。進行區域開發的目的是為了實現該地區經濟效益、社會效益和生態效益的共同發展,但是在實際中,更多的是實現了經濟效益,而犧牲了社會效益和生態效益。

近 30年來,國內外生態城市理論研究取得重大突破,研究者們認為,社會、經濟和自然環境的協調發展,物質、能量、信息高效利用,基礎設施完善、布局合理、生態良性循環的宜居之地,是構成生態城市的基本要素。與此同時,國內外諸多城市和都市區紛紛開展生態城市建設的探索與實踐,都把建設生態城市作為城市發展的一種新的城市價值理念和目標追求。

城市河流是指發源于城區或流經城區的河段,包括人工開挖的、經多年演化已具有自然河流特點的運河、渠系[1]。城市河流與人類活動的相互作用非常緊密,人類的社會活動影響著城市河流的水文特性、物理結構和生態環境,城市河流的水域環境、生態環境、空間結構等服務于人類并促進人類的進步和城市的發展,可以說,城市河流與城市布局、經濟、文化、交通、景觀以及城市生態息息相關[2]。

作為西安生態型的新城區和城市型的生態區,浐灞生態區浐河、灞河水環境的治理突破只投入不產出的傳統治理模式,通過以生態技術為主的科技創新應用,將污水變為浐灞區寶貴的水資源,在解決實際污染問題的同時,發展自身的生態治理路徑,初步實現治理效益化。這一創新治理思路和發展模式,既全面改善浐灞河的水質,重塑河道生態走廊,使浐灞生態區成為水環境效益化治理的示范區域,又通過水環境治理工作推動了區域內生態農業、花卉養植、科普教育、觀光休閑等生態產業的發展,帶動了生態區的房地產開發。

浐灞生態區的這種模式在規劃上試圖實現經濟效益、社會效益和生態效益的共同發展,但是在區域開發的初期階段,這些更多的是體現在房地產的開發中。本文將應用SWOT的分析方法,結合該地目前的房地產狀況,分析此種城市化發展模式在初期表現出的優勢、劣勢、機遇和挑戰,并通過分析提出合理化發展建議,以使此種模式在城市化進程中得以合理的推廣和應用。

1 研究區概況

1.1 區域基本情況

浐灞生態區以浐河、灞河為中心,涉及西安的未央、雁塔、灞橋三個行政區。浐灞河流域綜合治理區域為 129 k m2,其中,集中治理區為 89 k m2。中心區域為隴海線以北、東二環北延線以東、繞城高速路以內 45 k m2。

區域內生態資源、土地資源、水資源、熱力資源、電力資源豐富。生態區區位優勢獨特,區內鐵路、公路、市政道路干線密布,即將建成的東三環路縱貫南北,交通十分便利。

西安市對生態區的定位為:城市型的生態區、生態化的新市區,具體的定位如表 1所示:

表 1 浐灞生態區的定位

1.2 浐灞生態區房地產發展簡介

在目前房地產開發轉向二三線城市的戰略影響之下,西安的地產開發進行的如火如荼。根據城市各個分區特點,將房地產開發分為城內、城東、城西、城南、城北、浐灞、曲江、長安、高新九個板塊。各個板塊憑借自己的資源和區位優勢爭奪著地產開發。

隨著浐灞生態區的流域治理建設初見成效,憑借著這里城市水環境的改善吸引了大批的房地產開發項目,包括香港中新集團、龍湖地產、恒大地產、海航集團、廣夏集團等國內知名的地產公司,也包括恒華置業等一些陜西本地的地產開發公司[3]。目前開發的項目共 38個,其中半數項目的核心賣點都以浐河、灞河沿岸為主,項目小區內也建設了很多水景,這也順應了浐灞政府以河流治理帶動區域發展的理念。

2 區域 SWOT分析

SWOT分析法是哈佛大學商學院的企業戰略決策教授安德魯斯(K.Andrens)在20世紀60年代提出的戰略管理理論。SWOT分析即對研究客體面臨的優勢(strengths)、劣勢(weaknesses)、機遇(opportunities)、挑戰(threats)的分析。其分析的基本原理是通過對組織、個人、產業或區域等研究對象內部條件和外部環境作系統分析,了解研究對象內部所具有的優勢和存在的劣勢,分析影響研究對象的外部機會和挑戰,并在此基礎上選擇最優行動戰略,以最大限度地調動資源和優勢,利用機會,規避風險,獲得可持續發展的可能性[4]。

2.1 優勢分析

2.1.1 充沛水資源支持下的水環境改善

浐灞生態區的最大特色就是擁有包括浐河和灞河等在內的充沛水資源,結合這些對該區域城市水環境建設,可以為房地產項目提供“親水”品牌。在缺水的北方,靈動的水域,可以大大增加該區域的房地產項目對潛在客戶的購買吸引力。房地產開發商也結合該區域的親水特色,在項目內部建設與之相應的水景觀。這樣不僅增加了該區域的吸引力,也使得局部的水環境得到改善,更進一步提升了該區域的整體形象。

2.1.2 依托山水環境的城市綠化景觀建設

浐灞生態區作為城郊的未開發區,有大量的土地可供用于生態建設。沿浐灞河兩河四岸形成100m到500m不等的連續濱河綠帶,沿鐵路線和快速道路同樣形成100m到500m的寬闊生態廊道,構建成第一級帶狀生態廊。在浐灞河進入規劃區的上游區域和灞河入渭河口,營造大型生態綠地,加上廣運潭生態景區共同形成面狀生態濕地公園。主要的交通干道兩側均控制寬達30～50m的綠化帶;核心區面積比較大的區域通過60m景觀大道控制總寬達100m的綠化走廊,形成地塊縱深的特色亞生態系統,與濱河綠廊和防護林帶一起構成網絡狀綠化生態走廊。

這些生態建設規劃在建成之后,可以大大提高該地的綠化率。在寸土寸金的城市中,這無疑會形成對置業者的巨大吸引力。而對于開發商而言,如此優美的環境,也構成了開發高檔別墅的條件,能夠帶來更大的利潤。

2.1.3 多種資源提供多業態的房地產開發

由于浐灞生態區奉陪的水資源、生態資源和土地資源,適合發展會展、旅游、商貿、居住相結合的多種產業,這也使地產開發商可以在此處進行住宅地產、商業地產、旅游地產等多業態的開發。對于置業者而言,多種產業的發展,也給居住提供了更多便利。

2.1.4 世園會的舉辦將大大提升區域形象

世園會在浐灞生態區的舉辦將促使基礎設施的建設,它也將作為引擎,引爆浐灞房價的上升。

2.2 劣勢分析

2.2.1 區域內基礎設施建設嚴重滯后

雖然政府在浐灞生態區投資 50個億進行基礎設施建設,但是到目前為止,漫步浐灞,看到的是房地產項目內部優美的景觀和外部凌亂的環境的強烈對比。很多開發商對此意見很大,多次和政府協商,但只能是無奈的先做好自己項目的景觀。置業者也對因為基礎設施差等帶來的入學、出行等問題的報以擔憂。

2.2.2 區域內沒有大的產業支撐

一個區域的發展最需要的是在主導產業影響之下的多個產業的發展,這樣才能帶動整個區域的發展,提高區域競爭力,也提高此處的房地產項目競爭力。但目前的浐灞生態區除了擁有大片的土地之外,還沒有建立起產業集群,還缺乏競爭力。

2.3 機遇分析

2.3.1 新型城市化發展的趨勢

城市是社會生產力和商品經濟發展的產物。隨著人類社會經濟的發展,人口數量的持續增加,世界城市化,特別是發展中國家的城市化進程迅猛提速,解決人與自然,人與人,人與社會矛盾,破解城市發展和城市生態環境建設難題,已經成為人類生態學和城市生態學亟待解決的重大課題。由此學術界提出了生態城市的概念,它是指生態城市是文明、健康、和諧、充滿活力的復合系統,是一種生態良性循環的理想區域形態,是人與自然達到了陰陽互補,同氣共生的境界。它是具備高度生態文明的人文環境系統,是擺脫區域發展困境的根本途徑,是人類發展的生態價值取向的必然結果,是生態價值觀、生態哲學和生態倫理意識的綜合體現[5]。

正是順應這種思潮,依托浐灞的資源優勢,得以打造生態新城,并帶動整個區域的發展。而這種生態新城也吸引了房地產開發商在此處建設低密度的高檔住宅,能夠獲取更高的利潤。

2.3.2 房地產轉戰二線城市

由于一線城市的限購令和利潤空間減少,房地產開發商將市場開拓到二三線城市,作為西部的重要城市,西安今年來的房地產市場異常火爆。而擁有大量土地的浐灞生態區也借此東風能夠吸引大量開發商進行房地產開發和建設。

2.3.3 西安建設為國家化大都市的戰略

西安在“十二五”規劃中,把建設國家化大都市作為戰略目標。城市國際化要求達到以下目標[6]:具有強大的綜合經濟實力與輻射功能,是世界經濟、貿易和金融中心之一,對世界經濟有相當的影響力;聚集著眾多的跨國公司和財團總部或分部以及國際經濟和政治組織,是國際資本集散中心,在某種程度上能夠控制和影響全球或區域性經濟活動;具有很高的經濟開放度,通行國際慣例和國際法規,生產性服務業發達;擁有國際意義的加工工業,是世界主要制造業中心;第三產業高度發達,具有高效的綜合服務功能并形成了完善的中心商務區;擁有世界一流水平的基礎設施和工作、生活環境;擁有廣泛而經常性地開展國際性科技、教育、文化、體育等交流活動,或舉辦各種國際會議的先進設施與能力。

作為西安市大力發展的區域,浐灞生態區也在憑借優勢打造總部經濟、商貿中心、大力發展咨詢、法律、金融、旅游、會展等第三產業。而這些為房地產開拓多業態的發展提供了良好的條件,可以在此處興建集居住、商務、旅游等為一體的大型房地產項目,減少單項投資帶來的風險。

2.4 挑戰分析

2.4.1 其他板塊的爭奪

除了浐灞板塊之外,其他各個房地產板塊也各具特色。它們憑借各自的優勢和浐灞板塊爭奪市場。見表 2。

表 2 西安市各房地產板塊優勢分析表

2.4.2 區域對外宣傳力度小

雖然浐灞最近興辦了不少活動,如歐亞論壇、第二屆“中國杯”插花花藝大賽、摩托艇大賽等,并將在 2011年舉辦世園會。但是對外宣傳力度不夠,遠不如昆明的世園會和上海的世博會影響大。

2.5 S WOT分析矩陣

表 3 浐灞生態區房地產開發 SWOT分析矩陣

3 結語

綜上分析可以看出,擁有河流的區域通過河流的綜合治理和利用,可以將其打造為生態城市。在其建設初期,應當打造“親水”品牌的房地產,形成規模開發。然后引進生態、文化等關聯產業,形成以第三產業為主的產業集群。因此該種區域的房地產開發應以住宅地產、商業地產和旅游地產相結合進行整體的開發。

[1]宋慶輝,楊志峰.對我國城市河流綜合管理的思考[J].水科學進展,2002,(5):377-382.

[2]董哲仁,孫東亞.生態水利工程原理與技術[M].北京:中國水利水電出版社,2007.

[3]http://www.95191.com/西安樓盤/浐灞生態區/3.html

[4]胡軍,尹琪,朱坦.天津臨港工業區發展循環經濟的 SWOT分析[J].產業觀察,2010,(11):115.

[5]王飛兒.生態城市理論及其可持續發展研究[D]杭州:浙江大學,2004,10.

[6]安樹偉.國際化大都市建設與北京承接國際產業轉移研究[J].城市發展研究,2009,(10):31.

X32

B

1004-1184(2011)03-0145-03

2011-1-13

王靜(1984-),女,河北滄州人,在讀碩士研究生,主攻方向:城市生態與區域開發。